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[ 비즈 ] ★들의 빌딩

자기돈 안쓰고 1년에 5억 번 예성의 빌딩 투자법

by조선일보

‘슈주’ 예성과 시원, 닮은 듯 다른 투자

자기돈 안쓰고 1년에 5억 번 예성의

아이돌 그룹 슈퍼주니어의 멤버 시원(왼쪽)과 예성. /조선DB

한류 스타 슈퍼주니어의 멤버 시원(본명 최시원)씨와 예성(본명 김종윤)씨. 두 사람은 10여년을 함께 활동했는데, 빌딩 투자 방식마저 닮은꼴이어서 눈길을 끕니다. 소위 ‘뜨는 상권’의 단독주택을 싸게 매입한 뒤 새 건물을 지어 가치를 높이는 방식이죠. 그런데 결과는 많이 달랐습니다.

 

예성씨는 자신이 소유한 아파트 등을 담보로 대출을 일으켜 자기자본 투입없이 5억여원의 투자 수익을 벌었습니다. 반면 시원씨는 자기 자금 2억원에 대출까지 끼고 건물을 매입했지만 아직 투자 성공 소식을 듣지 못하고 있습니다.

 

성공한 사람 이야기부터 해보죠. 예성씨는 2013년 서울 마포구 상수동 대지 119㎡(약 36평)짜리 단독주택을 9억9000만원에 매입합니다.

 

지상 1층 건물이었지만 제2종 일반주거지역에 있어 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용받을 수 있는 땅이었죠. 그는 기존 건물을 헐고 지하 1층~지상 4층, 연면적 283㎡ 규모 건물을 새로 지었습니다. 본인 소유 아파트와 매입하는 건물을 공동 담보로 대출을 일으켜 자기자본 투자없이 건물을 매입하고 신축까지 할 수 있었습니다.

 

당시 홍대 상권은 상수동까지 확장하는 추세여서 세입자 유치는 어렵지 않았죠. 지하 1층~지상 2층은 근린생활시설, 3~4층은 사무실로 각각 임대를 놓았습니다. 총 보증금 1억원, 월 900만원의 임대수익이 나왔습니다. 매매가 대비 수익률은 연 6% 정도였습니다. 그는 1년 뒤 이 건물을 19억3000만원에 되팔 수 있었습니다.

 

상권이 확장할 만한 곳에 대지 가치가 높은 건물을 저렴하게 매입·신축한 뒤 1년 만에 양호한 임대수익과 시세차익까지 남길 수 있었던 것이죠. 신축비용이 3억~4억원 정도 더 들었지만 자기 자본은 한푼도 들이지 않고 5억원 정도를 그냥 번 것입니다.

자기돈 안쓰고 1년에 5억 번 예성의

최시원 빌딩(왼쪽)과 예성 빌딩 위치. /네이버 지도

그럼, 시원씨를 살펴볼까요. 시원씨는 2015년 서울 강남구 신사동 압구정로데오거리 인근 대지 90.2㎡, 지상 2층 단독주택을 11억원에 매입했습니다. 이 중 9억원은 대출받았습니다.

 

이 주택은 제1종 일반주거지역에 있어 건폐율 60%, 용적률 150%가 적용됐습니다. 그는 이듬해 기존 주택을 헐고 2억원을 더 투자해 연면적 135.23㎡, 지상 3층 건물로 신축했습니다. 예성이 새로 지은 건물과 비교하면 연면적이 절반 정도에 그쳤습니다.

 

면적이 작다보니 보증금 9000만원, 월세 580만원으로 예성씨 건물보다 임대수익도 적을 수 밖에 없었습니다. 특히 건물 각 층 바닥면적이 약 39.6~46.2㎡(12~14평)으로 임대를 놓기엔 다소 애매한 면적이어서 수 개월동안 비어있던 끝에 겨우 세입자를 찾았습니다.

 

두 건물이 서로 다른 상권에 위치한 것도 투자 성패를 갈랐습니다. 두 건물 모두 차량 한 대가 겨우 다닐만한 폭 4m 도로변에 있었죠. 예성씨 건물이 있는 상수동은 걸어다니는 사람이 많고, 시원씨 건물이 있는 압구정은 차량 이용객이 더 많아 서로 접근성의 차이가 있었습니다.

 

강남의 경우 차를 타고 오는 이용객이 많아 차량 진·출입을 신경쓸 수 밖에 없고, 어떤 도로를 접하느냐에 따라 건물 가격도 천차만별이 됩니다.

 

이제 정리해볼까요. 시원씨와 예성씨 모두 비슷한 금액으로 단독주택을 싸게 매입해 신축하는데 성공했죠. 하지만 용도지역과 서로 다른 상권 특성, 층당 면적 배분에 따라 서로 다른 투자 성적표를 받게 됐습니다.

자기돈 안쓰고 1년에 5억 번 예성의

서울 강남구 신사동 최시원 빌딩(왼쪽)과 마포구 상수동 예성 빌딩. /빌사남 제공

만약 예성씨가 시원씨에게 다음 3가지를 알려줬다면 어땠을까요.

 

첫째, 더 높고 큰 건물을 지으려면 같은 단독주택이라도 용도지역을 잘 골라야 한다는 것. 단독주택은 주로1~3종 주거지역에 많이 들어서는데, 3종에 가까울수록 더 크고 높은 건물을 지을 수 있습니다. 물론 가격은 더 비싼 편이죠. 1종과 2종은 가격 차이도 크지 않아 돈을 더 주더라도 2종 주거지역을 사는 것이 결과적으로 더 큰 수익을 가져올 수 있습니다.

 

둘째, 건물 바닥면적도 임대하기 좋은 크기가 있다는 것. 상권 특성에 따라 다르지만 바닥 면적이 최소 66~99㎡(20~30평)은 돼야 들어올 수 있는 업종의 폭이 넓어집니다. 시원씨 건물의 바닥면적은 아기자기한 상점이 많은 종로 인사동이나 삼청동이라면 모를까 강남에서는 임대인을 구하기가 쉽지 않아 보입니다.

 

마지막으로 상권을 고를 때 도로 폭도 살펴야 한다는 것. 도로가 폭 2m 남짓 차 한대가 겨우 다닐만하다면 가게를 찾아오는 손님도, 손님을 받는 임차인도 발길을 돌릴 수 밖에 없습니다. 차량 이용객이 많은 압구정 상권이라면 최소한 6~12m는 돼야 차도, 사람도, 임차인도 마음 편히 오고갈 수 있을 것입니다.

 

[김윤수 빌사남 대표]