부동산시장이 어떤 상황이든 월세 수익을 노린 상가주택 투자에 대한 관심은 꾸준하다. 다만 그 관심이 대부분 도심 상가주택에 집중된다. 그 이유는 분명하다. 불황이 와도 신도시보다 가격 하락 폭이 적고 신축 등을 통한 용도 변경이 쉽기 때문이다.

다시 말해 상가주택에 투자하려면 도심에 있는 상가주택에 투자 초점을 맞추고 투자에 나서기 전에 리모델링이나 신축 가능 여부를 파악하는 게 좋다. 또한 상가주택 투자 시에는 투자 후 오르기만을 기다리며 월세만 받는 전통적 방식에서 벗어나야 한다. 해당 부동산을 개발해서 시행 이익까지 얻을 수 있는 개발자적 관점에서 생각해야 한다.

CHECK POINT 1. 당장의 월세 수익률보다 리모델링이나 신축 가능성에 초점을 맞추라

대부분의 상가 투자자들은 대지 지분보다 수익률을 우선시하는 경향이 강하다. 하지만 수익률은 경기 상황과 세입자에 따라 매우 유동적이기 때문에 위험하다. 분양 상가 대지 지분은 공동건물에 따라오는 공동 지분이므로 매매할 경우 재건축과 달리 상가투자 금액으로 인정받기 힘들다.

따라서 중장기적으로 볼 때 같은 투자 금액이라면 수익률이 좀 떨어지더라도 대지 지분이 많으면서 향후 리모델링과 신축이 가능한 상가주택을 골라야 한다. 특히 도심에 있는 상가주택은 수요가 많아 불황기에도 강하고 새로 건물을 올릴 경우 개발이익도 가능하다.

단독주택을 상가주택으로 변경하려는 투자자들도 있다. 이때 반드시 도로 확보 여부를 확인해야 한다. 기본적으로 8~10m 도로를 확보해야 한다. 증개축 허가도 폭 6m 이상 도로에 접해 있거나, 폭 4m 이상 도로에 두 면 이상 대지가 접해야 건축허가를 쉽게 받을 수 있고 토지 활용도도 높다. 상가주택 입지는 기본적인 유동 인구가 확보되어야 하므로 땅값이 다소 비싸더라도 8~10m 도로와 접한 단독주택을 고르는 것이 좋다.

CHECK POINT 2. 증축도 고려하라

상가주택도 아파트처럼 시간이 갈수록 노후화된다. 따라서 단순히 월세 수익률만 보지 말고 건물이 노후화되어 리모델링이 가능한지 또는 신축이 가능한지 상가 대지 지분까지 체크해야 한다.

저층이라도 용적률에 여유가 있으면 상권에 따라 1~2층 정도 증축해 추가로 임대수익을 기대할 수도 있다. 노후된 건물이라면 용적률과 주차장 여건 등을 고려해 증축할 수도 있고, 증축 여유가 없으면 리모델링으로 건물 외관과 내부 화장실 등을 수리할 수 있다. 그러면 월세 지급 능력이 더 좋은 임차인을 유치할 수 있다.

CHECK POINT 3. 매입 전 건축 기본 지식을 공부하라

상가주택 매입 전 해당 필지의 도시계획상 용도지역과 용도지구를 반드시 확인해야 한다. 용도지역이란‘토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역’을 말한다.

반면 용도지구란 ‘용도지역의 제한을 강화 또는 완화해 용도지역의 기능을 증진시키기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역’을 말한다. 다소 어렵지만 상가주택 투자 시 꼭 알아야 할 용어다. 용도지역과 용도지구에 따라 건폐율과 용적률이 다르고 주택 종류별 건축허가 규정도 다르기 때문이다.

용도지역과 용도지구를 확인하려면 관할 구청에서 토지이용계획확인원을 떼어보면 알 수 있다. 또한 지자체별로 건축허가 규정이 다를 수 있으니 매입 전 관할 구청과 군청 건축과의 건축조례를 자세히 살펴봐야 한다.

보통 3층 이하로 건축되는 일반적인 단독주택의 경우에는 일조권 사선 제한(건축물을 신축할 경우 정북 방향 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리 이상 띄어서 건축하는 것)이 적용되는 경우가 거의 없지만 층수가 높은 다중주택이나 다가구주택이라면 설계 시 반드시 고려해야 한다.

CHECK POINT 4. 입점 시 브랜드만 너무 좋아하지 마라

파리바게뜨나 롯데리아, 커피빈 등 유명 브랜드의 프랜차이즈가 상가주택 1층에 있으면 관심을 갖는 사람들이 많다. 물론 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있지만 자영업자들의 환경이 갈수록 악화되어서 향후 재계약 시 월세를 내려 달라는 요구를 받을 가능성도 많다.

차라리 입지는 좋은데 장사가 안 되는 상가주택을 매입해 본인이 직접 발로 뛰어 유명 브랜드나 편의점 본사에 의뢰해 임차인을 바꾸는 것이 더 낫다. 장사가 신통치 않은 소규모 슈퍼나 옷 가게 등을 유명 프랜차이즈로 채울 경우 건물 가격이 상승하는 것은 덤이다.

CHECK POINT 5. 스프링클러 등 소방 안전시설 설치를 확인하라

2009년 7월 ‘다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법’ 개정 후 고시원 복도 폭 1.5m 이상 및 스프링클러 등 안전시설 설치가 의무화됐다. 소방 관련 법률과 환경설비에 대한 규제가 강화되고 있어 이를 충족하는지 사전에 알아볼 필요가 있다.

건물의 용도도 정확히 파악해야 한다. 관련 업종에 따라 용도가 정해져 있어 자칫 이 부분을 소홀히 하면 임차인 유치, 혹은 창업하려는 업종을 포기하거나 많은 비용을 들여 용도 변경을 해야 한다. 사전에 건축물관리대장을 확인하면 이 같은 손실을 피할 수 있다.

이 밖에 시·군·구청 환경위생과에 정화조 용량을 문의해 구두나 서면으로 확인받아야 한다. 또한 전기, 주차장 설비 등도 관할 부서에 미리 확인할 필요가 있다. 정화조나 전기 용량, 주차장 설비에 따라 들어올 수 있는 업종이 제한적이기 때문이다.