Summary

- 젊은 세대를 중심으로 아파트 '패닉바잉'이 지속되고 있음

- 이러한 현상은 부동산 가격 상승을 겪은 부모들의 학습 효과가 대물림 된 것

- 최근의 패닉바잉 흐름은 계층 격차를 심화하는 부동산 디바이드로 이어질 가능성이 큼

- 미국의 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 볼 때 무리한 부동산 구매는 자충수가 될 수 있음

 

© pixabay

 

｜ ‘1020세대’, ‘2030세대’의 ‘부동산 학습’ 효과와 배경

그 돈, 어디서 났니? 아파트 ‘패닉바잉’이 여전하다. 서울에서 거래된 아파트 10채 가운데 4채는 1020세대 또는 MZ세대인 2030세대들이 매입한 것으로 나타났다. 부동산114 자료에 따르면 평균 7억 대에서 12억으로 오른 서울 아파트를 이들 세대가 무슨 돈으로 산다는 이야기일까? KB국민은행 조사 기준에 따르더라도 서울의 중소형(전용면적 60㎡∼85㎡) 아파트값은 이미 평균 10억 원을 넘겼다. 따라서 소득이 없거나 자산이 많지 않은 10대·20대가 서울 강남 아파트를 매입한다는 것은 부모의 도움 없이는 현실적으로 불가능하다는 결론이다.

 

자료 : 한국부동산원

 

부모 찬스 어떻게 가능한가 ① 보유 자산이 부족한 20대 이하 또는 20대가 고가의 아파트를 매입할 경우 가능한 방법은 무엇일까? 일단 대출을 최대한 받을 수 있는 상태에서 전세를 낀 물건을 갭투자로 마련하는 방법이다. 이때도 부모들의 경제적 도움이 없다면 가능하지 않다. 어떻게든, 어떤 형태로든 경제적인 ‘부모 찬스’가 동원됐기에 가능할 것으로 추정된다. 경제적인 ‘부모 찬스’가 어떻게 가능할까? 적법하게는 부모가 자식과 차용증을 써서 공증을 받은 뒤 매달 이자를 받는 방식으로 증여세를 회피해 지원하는 방식이 있을 수 있다. 부모에게 돈을 빌려 아파트를 매입했음에도 과세 관청이 이를 불법 증여로 보고 세금을 부과한 것과 관련해 최근 국민권익위원회가 시정권고를 내린 사례는 MZ세대의 ‘부모 찬스’를 통한 아파트 매입이 많아질 수 있다는 점에서 내용의 확인이 필요하다.

 

#A씨는 중도금이 모자라 수표 3억원을 아버지에게 빌려 아파트를 산 뒤 아파트를 담보로 대출을 받아 2억7000만원을 갚았다. 과세관청은 아버지로부터 빌린 3억원을 '증여받은 돈'으로 보고 A씨에게 증여세 6000여만원을 매겼다. A씨는 억울하다며 증여세를 취소해달라고 고충민원을 넣었다.

자료: 아시아경제(2021.09.24.). 아빠 현금 빌려 집산 뒤 갚았는데 ‘증여세 폭탄’...권익위 ”부당“

 

국민권익위원회의 부당 결정 배경은 아들이 아버지로부터 빌린 돈을 갚은 게 확인됐는데 이를 증여 행위로 결론 내렸다는 것이 부적절했다는 취지다. 권익위가 제시한 근거는 이렇다. 취득 당일 아파트를 담보로 2억 원을 대출받아 아버지에게 갚는 등 총 2억 7000만 원을 상환한 사실이 확인되는 점, 설령 계약서를 쓰지 않았어도 상환 사실이 확인되는 만큼 금전소비대차로 보는 게 합리적이란 점, A 씨는 3억 원을 A 씨 금융 계좌로 이체 받은 게 아니라 아버지에게 받은 수표로 아파트를 샀기 때문에 3억 원이 A 씨의 통장 잔액과 혼재되지 않은 점 등이다(아시아 경제, 2021.09.24.). 부모에게 돈을 빌렸더라도 갚았다는 근거가 명확하다면 증여로 볼 수 없다는 것이며 이에 대한 행정 처분은 잘못됐다는 것이 인정된 사례다.

 

부모 찬스 어떻게 가능한가 ② 또 다른 방법은 증여해 주는 것이다. 다주택을 보유하고 있는 부모들이 최근 가장 많이 선택하는 방법이기도 하다. 보유 주택을 양도할 경우 납부해야 할 양도소득세보다 증여세의 세율이 낮기 때문이다. 실제로 한국부동산원 조사에 따르면 2021년 6월 서울의 아파트 증여 건수는 1천698건이었다. 물론 20대 이하에게의 증여가 아닌 전체 증여 건수다. 이 수치는 5월의 1천261건보다 1.3배 증가한 수치다. 더불어 이 수치는 2013년 1월 부동산원이 조사를 시작한 이후 작년 11월(679건)을 제외하면 가장 많은 것으로 나타났다. 그만큼 증여 건수가 늘어났음을 의미하는 것이다. 가격이 높은 강남권 아파트 증여가 지난 6월 급증한 것으로 나타났다. 서울 송파구의 지난 6월 증여 건수는 629건으로, 5월(82건)보다 7.7배나 급증했다. 3월 812건의 증여가 이뤄졌던 강남구에서도 6월 298건의 증여 건수가 신고돼 전달(171건)과 비교해 1.7배 늘었다. 송파구의 아파트 증여 건수는 서울 전체 증여 건수의 37.0%로 송파구와 강남구 증여 건수를 합치면 비율이 55.0%에 달해 2개 구의 증여 건수가 서울 전체 증여의 절반 이상을 차지한 것으로 나타났다.

 

'영끌'일까, '능력'일까 이상의 아파트 매입과 증여 사례 등을 통해 얻을 수 있는 시사점은 다음과 같다. 첫째, 더 늦기 전에 아파트를 사거나 마련하고 있는 2030세대들은 부모 도움을 ‘부모 찬스’(2030세대의 주택 구입을 두고 ‘영끌’일까, ‘능력’일까와 관련해 한국건설산업연구원은 ‘수도권 아파트 시장의 연령대별 매수자 특성 분석’보고서를 통해 ‘능력’에 가깝다는 분석 결과를 제시하고 있다. 아주경제(2020.12.03)) 형태로 받고 있다는 점이다. 문제는 부모 찬스가 불가피한 측면이 있다는 것이다. 한국건설산업연구원에서 보고서를 통해 밝혔듯이 청약경쟁 과열, 신혼부부 등 특별 공급의 높은 경쟁률, 전세값 급등 등으로 인해 제도권 내에서의 경쟁이 어렵기 때문이다. 더불어 자녀 세대에게 부모 찬스를 제공하는 부모들의 경우 역시 서울에서 선호되는 지역 아파트를 보유하고 있거나 거주해 실제 살고 있을 가능성이 높다는 점이다. 가격이 오르는 것을 경험한 일종의 ‘학습효과’인 셈이다. 둘째, 가격이 오르는 부동산에 대한 부모들의 학습효과가 자녀 세대에게 ‘대물림’됐을 가능성이 높다는 점이다. 가격이 오르는 아파트 부동산 상품 자체를 강남지역의 어디, 무슨 아파트라고 특정할 수는 없지만 오르는 아파트가 있는 (강남) 지역이 어떤 이유로 선호되는지, 무엇 때문에 좋은지에 대해 실제 거주하면서 느꼈을 ‘경험치’가 누적된 결과의 최종 ‘선택’이라고 볼 수 있다는 점이다. 셋째, 누적된 경험치 와는 별개로 (서울 강남지역에 살고 있지 않더라도) 아파트 공급이 제한된 현재의 서울 강남시장에서 (구매)‘베팅’이 늦어지면 영원히 불가능할 것이라는 마지막 ‘묻지 마 선택’으로서의 조바심일 가능성 등이다.

 

｜ ‘부동산 디바이드(Property Divide)’가 만들어낼 ‘사회적 양극화’ 문제와 본질

개천에서 용 못 난다… MZ세대를 포함한 2030세대와 1020세대의 서울 강남지역 아파트 선호와 매입을 위한 ‘패닉바잉’현상은 앞으로도 당분간 지속될 가능성이 높다. 또한 이러한 사회적 경향은 적지 않은 사회적 문제를 잉태할 가능성이 높다. 일부 자산이 있는 계층의 ‘선택’이 자산이 없는 계층의 자존감을 상실하게 할 수 있는 ‘비참한’ 사회적 분위기가 함께 조성될 수 있다는 점에 문제의 심각성이 있다.

일단은 가격이 지속적으로 상승하는, 많은 사람들이 선호하는 서울 강남의 아파트를 매입함에 따라 앞으로의 가격 변화 추이가 만들 ‘부동산 격차’ 때문에 양극화가 더욱 심화될 가능성이 높다. 그 결과야 어찌 될지 모르지만 현재 이들 서울 강남 요지의 아파트를 매입하는 이유는 ‘떨어질 것을 알기 때문’이 아니다. ‘더 오를 수도 있다는 기대감’이 반영된 선택이다. 가격 급등의 원인과 배경이 아파트 공급 부족에 있든 ‘규제의 역설’로서의 정부 정책의 실패에 있든 중요하지 않다. 더 오르기 전에 그 대상 물건을 사야 한다는 강박 관념이 선택을 부추기고 있는 형국이다. 정부의 추격매수에 따른 피해 언급에도 불구하고 아파트 시장 가격이 오르는 이유다. 현재의 추격 매수를 명쾌하게 설명할 수 없는 이유이기도 하다. 여전히 상승할 것으로 보이는 불확실한 상승 가능성이 ‘시장의 불확실성(market uncertainty)’을 지배하고 있다.

‘부동산 디바이드(property divide, 부동산 격차)’는 주택 유무, 집값의 격차에 따라 계층 격차가 벌어지는 현상을 일컫는 용어인 ‘하우스 디바이드(house divide)’를 넘어선다. 보다 포괄적이다. 단순히 집의 문제가 아니라 주택의 유무나 집값의 격차로 계층(grade)이 구분될 수 있을 만큼 ‘자산 격차’가 커져 그 갭(gap)이 현재보다 벌어질 수 있다는 점이다. 그만큼 현재 서울·수도권과 지방의 아파트 가격 격차가 크며, 서울 내에서도 서울 강남과 강북, 서울 강남과 수도권의 격차가 더 벌어질 가능성이 높아질 수 있다는 심리적 불안감이 크다는 것을 의미한다.

 

｜ 미국의 ‘테이퍼링(tapering)’ 가능성과 부동산시장 영향

지금 안 사면 안 되는 걸까 현재 우리나라의 부동산 가격 상승은 세계적인 유동성과 연관된다. 직접적이지는 않더라도 코로나 사태로 인해 확장된 세계적인 유동성 환경과 무관하지 않다. 지난 22일 미국 연방준비제도(Fed ·연준)는 이르면 11월부터 양적완화가 아닌 자산매입 축소를 의미하는 ‘테이퍼링’을 시작할 수 있다고 밝혔다. 더불어 금리 인상 시기도 내년으로 앞당길 수 있음을 시사했다. 지금 당장은 아니더라도 영향을 받을 수밖에 없다. 여기에 중국 최대 부동산 기업인 ‘헝다’의 파산 소식 역시 우리나라에 미치는 영향과는 상관없이 부정적인 뉴스다.

 

출처: 헤럴드경제(2021.09.23.). 美 연준 의장, 테이퍼링 ‘11월 시작·내년 중반 완료’ 시사

 

테이퍼링 자체가 ‘부양 기조’에서 ‘긴축’으로 전환한다는 ‘시그널’인 까닭에 우리나라 역시 한국은행에서 금리를 올리는 시점을 저울질할 것으로 보인다. 상황이 어지럽다. 여전히 주택 가격 상승이 시장에서 나타나고 있는데 금리가 오르면 주택을 필요로 하는 실수요자들은 이자 부담으로 집을 마련할 기회를 뒤로 미뤄야 할지 모른다. 대출을 받아 집을 구입한 사람들 역시 금리가 오르면 따라서 ‘이자’가 오를 수밖에 없어 부담은 더 커진다. 만약 그런 상황에서 집값이 떨어진다면 상황은 최악이 된다. 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난의 상황이 벌어질 가능성이 높아질 수밖에 없다. 주택을 이미 구입한 사람과 구입하려고 했거나 구입해야 하는 사람들 모두가 어려움에 직면하게 될 수 있다.

 

향후 부동산 시장 관전 포인트 미국의 경우 테이퍼링을 올 11월 시작해 내년 중반 완료를 시사하고 있다. 우리나라의 경우 내년 3월이 대선이다. 대통령 선거 자체가 부동산시장에 영향을 크게 미치는 않는다는 기존의 연구 결과들이 있다. 그러나 2~3가지 측면의 관전 포인트가 있을 수 있다. 첫째는 ‘미국은 양적 축소’를 여하튼 이미 시작했다는 것이고 다른 측면은 ‘우리나라 금리는 얼마나 오를까‘라는 점이다. 마지막으로 하나를 추가한다면 내년 대선에서 여야 정당 가운데 ‘어느 쪽’ 대통령 후보가 당선되느냐에 따라 아파트 가격의 (기울기) 방향이 결정될 것이란 점이다. 그러나 어느 쪽이 되던 조정은 불가피할 것으로 보인다. 지금의 가격은 높아도 너무 높다.

 

아주경제(2021.12.03.)2030세대의 주택 구입은 ‘영끌’일까, ‘능력’일까?...건산연 “능력이다”.

한국건설산업연구원(2021.09.23). [수도권 무주택 30·40세대 주택 구매여력 분석], 중앙일보(2021.09.23.). “서울 3040 무주택자, 이대론 집 못산다…대출받아도 안돼”.