모멘텀이 커지고 있는 요즘 '부동산시장 실증 분석’을 통해 부동산에 대한 인사이트를 살펴보고자 합니다. (부동산114 렙스(Reps)자료 활용) 첫 번째로 전국(특)광역시도 ‘청약경쟁률’ 지표를 이용해 부동산 시장의 현황과 전망 및 시사점을 찾아봤습니다.

 

SUMMARY

- 현재 전국특광역시도의 아파트 청약경쟁률은 3高(고금리, 고환율, 고물가)와 우-러 간 전쟁 등 가격 하방 요인에 따라 전반적으로 높지 않은 상태에서 지역 내 선호 지역 및 단지 여부에 따라 양극화 상황

- 코로나19 상황에서도 27.65대 1의 높은 청약경쟁률을 보였음에도 2020년을 정점으로 청약경쟁률 하락 추세로 이어짐

- 2023년 현재 전국 평균 8.28대 1의 청약경쟁률을 보임. 수도권과 지방 간 청약경쟁률 격차가 있는 가운데 지역 내 양극화가 심해지는 특징을 보여주고 있음

- 최근 서울, 수도권 중심으로 아파트 가격 하락세 둔화 또는 상승 반전 여파로 향후 청약경쟁률 상승 여지

 

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2018~2023년 아파트 청약경쟁률과 가격 추이 2023년 6월 현재 전국 아파트 청약경쟁률은 평균 8.28대 1을 보인다. 낮지 않은 수준이다. 그러나 전국 ‘평균’이라는 개념에는 숫자의 함정이 있을 수 있다. 어떤 지역은 높고 어떤 곳은 터무니없이 낮을 수 있기 때문이다. 따라서 청약경쟁률은 다른 지역, 다른 단지와의 비교를 통해 그 의미를 정확히 파악해야 한다.

 

© 부동산114 Reps 자료 활용하여 개인 작성.

 

2018년부터 2023년 6월 현재까지의 전국 (특)광역시도의 아파트 청약경쟁률 추이는 코로나19를 지나면서도 꺾이지 않았다. 오히려 코로나19로 인해 이동 및 집합 정지 기간에 아파트 가격은 가장 많이 상승했다. 코로나19가 본격적으로 확산된 2020년 전국 아파트 가격 상승률은 20.57%를 기록했다. 아파트 분양시장의 청약경쟁률 또한 27.65대 1로 최고의 경쟁률이 나왔다. 심지어 2022년 아파트 가격은 전국 평균 –3.88% 하락했음에도 불구하고 2023년 청약경쟁률은 작년의 7.49대 1보다 높은 8.28대 1을 기록하고 있다.

 

© 부동산114 Reps 자료 활용하여 개인 작성.

 

2020년 이후 달라진 지방 광역시 서울 경기도를 수도권으로 보고 수도권과 전국 6대 광역시의 아파트청약경쟁률 추이를 살펴보면 코로나19가 전국적으로 퍼진 2020년을 기점으로 지역 간 특성이 다르게 나타나고 있음을 확인할 수 있다.

 

© 부동산114 Reps 자료 활용하여 개인 작성.

 

우선 서울의 경우 2020년(87.97대1)보다 2021년(164.13대1) 아파트 청약경쟁률이 더 높아졌다. 이후 2022년 10.9대 1의 경쟁률을 보였다가 2023년 52.36대 1로 높아졌다. 부동산 시장의 서울 선호를 보여주는 대목이기도 하다. 경기도와 인천시 부동산시장 역시 수도권으로서의 강점을 아파트 청약경쟁률을 통해서 여실히 보여준다.

유념해 볼 것은 지방 광역시의 변화다. 2020년을 전후로 시장이 극명하게 달라지고 있음을 아파트 청약경쟁률 지표를 통해 확인할 수 있다. 2020년 대구 21.86, 광주 17.34, 대전 22.04대 1의 경쟁률을 보였는데 재미있는 것은 2020년 시점 이전의 아파트 청약경쟁률이 세 광역시 모두 더 높았다는 사실이다. 이것은 아파트 가격이 오르는 관성적 상황이 지속되는 중에 서울·수도권은 규제 지역이었던 반면 역외 자본의 유입 또는 지역 실수요자들의 청약 등으로 다른 광역시들은 비규제 지역으로서의 반대급부를 누렸다고 볼 수 있다.

부산시의 경우는 오히려 2020년 이후, 이전보다 높은 청약경쟁률을 보여줬으며 높아진 청약경쟁률만큼 높은 아파트 가격상승률을 보였다가 하락했다. 그뿐만 아니라 기존 아파트 가격까지 서울(15.47%)보다 높은 상승률(2021년 19.63%)을 보였다가 하락했다는 점에서 다른 광역시와의 시장 변화에 차이가 있었다.

 

경상남도와 충청북도에 주목 가장 높은 청약경쟁률을 보인 2020년과 2023년의 전국 광역시도 지역별 아파트 청약경쟁률을 비교해 보면 보다 다양한 해석이 가능하다. 우리나라 전체적으로 코로나19에도 불구하고 아파트 청약경쟁률은 기존 아파트 가격의 상승세와 맞물려 계속 높았다. 따라서 코로나19 이후 세계 경제 여건의 변화(고금리, 고환율, 고물가 등 3고 현상과 러시아-우크라이나 간 전쟁 등)에 의해 아파트 가격은 조정받아야 함에도 바로 꺾이지 않고 ‘시간 지체(time leg)’를 보였다고 볼 수 있다.

 

© 부동산114 Reps 자료 활용하여 개인 작성.

 

세종시의 경우 2020년 약 153대 1의 아파트 청약경쟁률을 보였지만 2023년에는 별다른 아파트 청약경쟁률을 시현하고 있지 않다는 점에서 최근 세종시 아파트 분양시장의 분위기를 간접적으로 확인할 수 있다.

2020년에 비해 최근 아파트 청약경쟁률이 급격히 하락한 다른 특광역시와 달리 특이한 추세를 보인 지역이 있다. 바로 경상남도와 충청북도다. 이들 지역은 2020년에 비해 2023년인 최근의 아파트 청약경쟁률이 더 높게 나타났다. 물론 지역의 특정 아파트의 청약경쟁률이 높을 수도 있지만 어쨌거나 다른 지역의 하락에도 오히려 상승했다는 점에서 특징적이었다.

 

주목해야 할 서울 지역은? 2023년 6월 현재 서울시는 상대적으로 여전히 높은 청약경쟁률을 보인다. 또한 여전히 ‘한강을 따라 흐르며’(‘한강 따라 흐른 ’부동산 민심‘ 대통령을 결정하다’ 참조) 높은 청약경쟁률을 보이고 있다는 점이 시사하는 바가 크다. 특히 정권교체에 따른 규제 완화와 코로나19 이후에도 상승했다가 하락 반전하면서 상승 모멘텀을 노리고 있다는 점에서 향후 서울 부동산 시장의 전개와 관련해 궁금증을 자아내게 하는 부분이다.

 

© 부동산114 Reps 자료 활용하여 개인 작성.

 

2022년과 2023년 현재 강남과 강북의 다른 지역구들이 모두 비슷한 청약경쟁률을 보이는 것과 달리, 2021년 코로나19 상황에서도 서초구, 광진구, 강동구 등의 청약경쟁률은 서울시의 다른 지역구를 상대적으로 압도한 적이 있다. 2021년 광진구의 청약경쟁률은 근래 들어 가장 높은 367.37대 1, 강동구 233.2대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 서울 부동산시장이 바닥을 이미 다진 상태에서 상승 반전할 경우 이들 지역의 선호와 맞물리면서 청약경쟁률이 다시 높아질 수 있다는 뜻이기도 해 해당 지역을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

 

전국 아파트 청약경쟁률 현황 2023년 현재 시점의 아파트 청약경쟁률을 살펴보면 보다 극명한 특징을 파악할 수 있다. 2023년 6월 현재 전국 평균 아파트 청약경쟁률인 8.28대 1보다 높은 경쟁률을 보이는 지역은 서울시(52.36), 광주광역시(9.41), 경상남도(25.88), 충청남도(9.99), 충청북도(28.3) 등이다.

 

© 부동산114 Reps 자료 활용하여 개인 작성.

 

반면 평균 이하를 보이는 지역은 경기도(6.4), 부산시(3.26), 대구광역시(0.07), 인천광역시(1.15), 대전시(0.0), 울산시(0.21), 강원도(0.38), 경상북도(0.68), 전라남도(0.14), 전라북도(1.15), 제주도(0.16), 세종시(0.0) 등이다.

평균 이상인 지역과 이하인 지역 간 격차가 뚜렷하다. 평균 청약경쟁률보다 높은 지역이라고 하더라도 경쟁률 자체는 지역 간 차이가 있을 수밖에 없다. 중요한 것은 지역 내 실수요가 어느 정도 있느냐, 어느 지역을 선호하느냐를 나타낸다는 점이다.

 

시장의 향방을 알려줄 단서, 청약경쟁률 서울 동작구 수도방위사령부 용지 아파트 사전 청약에 올해 들어 가장 많은 청약자가 몰렸다. 255가구 모집에 무려 7만 2,172명이 신청해 평균 경쟁률은 283대 1을 기록했다. 동작구 노량진동 일원으로 최고 35층, 5개 동에 전용면적 59㎡ 총 556가구 규모다. 이 가운데 절반에 가까운 263가구가 일반분양 물량이고 이 중 대부분인 255가구가 이번에 사전청약으로 나온 것이다. 일반분양 물량 외 나머지 208가구는 기존처럼 군 관사로 쓰이고, 83가구는 공공임대주택(행복주택)으로 사용된다. 전체가 일반분양이 아님에도 청약경쟁률이 높았던 것은 한강이 보인다는 강점과 최근 서울 주택시장이 상승 반전되는 것 아니냐는 기대감이 반영된 것이라고 볼 수 있어 이후 시장 상황 전개와 관련해 귀추가 주목된다.

 

© 매일경제(2023.06.23.). '5억 로또' 수방사터 청약…무주택 7만명 몰렸다

 

서울뿐 아니다. 최근 지방에서도 흥행에 성공하는 청약 단지들이 생겨나고 있다. 일례로 올해 2분기 전국 1순위 청약 경쟁률 상위 5개 단지 가운데 2곳은 서울이 아닌 지방 아파트 단지였다. 충북 청주시에 공급된 모 아파트의 경우 각각 73.8대1, 57.6대1로 3, 5위를 기록했다.

이것을 아파트 청약 시장이 살아났다고 확대 해석하는 것은 곤란하다. 지방에는 예정된 공급 물량이 많아 분양가격보다 저렴한 마이너스 프리미엄(소위 ‘마피’)가 형성되는 청약 단지도 발생하고 있기 때문이다. ‘마피’의 부정적인 인상을 지우려 ‘할인 분양’이라고 강조하고 있지만 불과 얼마 전까지 프리미엄을 형성하는 시장을 봤던 터라 소비자에게 와 닿지는 않는 듯 보인다.

신규 분양아파트의 청약경쟁률은 기존 구축아파트의 가격 변화와 연관된 중요한 ‘바로미터’가 될 수 있다. 현재 부동산시장이 지역 간, 지역 내 양극화가 심화되고 있어 부동산시장의 방향과 관련해 관련 인사이트를 정확히 파악하고 시장에 참여하는 것이 더욱 중요해졌다. 일생일대의 큰 거액이 걸린 ‘결정’이 각자의 ‘판단’에 기인하며 결정에 따른 책임은 온전히 개인의 몫이기 때문이다. 그래서 부동산시장에서의 결정은 점점 ‘직관(intuition)’이 아닌 정확한 근거와 논리로서의 ‘검증의 영역’으로 옮겨가고 있다.

 

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