Summary

- 범죄자 수 증가에서 투자 기회를 발견한 금융 투자자에 의해 탄생한 교도소 리츠

- 구금서비스부터 사회 재진입, 모니터링까지 교도소 리츠의 Full Package 서비스

- 코로나19의 통제 불가능한 리스크가 해소되기 전까지 투자 의견은 부정적

 

© iStock

 

통상적인 부동산/대체투자의 기초자산은 오피스, 상업시설, 물류센터, 선박, 항공기, 에너지 등일 것이다. 하지만 부동산은 우리 일상의 모든 부분을 포괄하며, 그것을 금융 상품으로 변환하면 영역은 무궁무진해진다.

대체투자 시장의 규모가 크고 발달한 미국은 우리나라에서는 상상도 하지 못할 부동산 금융 상품이 즐비하다. 죄수를 주요 고객으로 삼는 교도소(교정 시설)에 돈을 투자한다면 어떨까? 미국은 감옥마저 금융 상품으로 만든다. 교도소를 기초자산으로 미국 유가증권 시장에 상장되어 있는 부동산 투자회사(REITs)에 대해 이야기하고자 한다.

 

｜ 교도소(교정 시설) 리츠의 탄생 배경

① OECD 중 압도적으로 높은 수감자 수 통상적인 부동산 입지 여건에서 교도소는 혐오 시설로 분류된다. 주변에 교도소가 있다는 것만으로도 부동산 가격은 동등한 컨디션의 부동산보다 가격이 낮게 책정된다. 그래서 보통의 투자자는 교도소를 멀리한다.

하지만, 미국의 범죄율은 통상적인 OECD 국가를 압도한다. 교도소 수감자 역시 차고도 넘치는 수준에 이른다.

 

 

세계 범죄 정책 연구소(ICPR)가 발표한 2018년 5월 인구 10만 명 당 수감자 데이터에 따르면, OECD 국가 중 미국은 655명으로 1위를 차지했다. 2위인 터키(287명)보다 2.3배, 19위인 대한민국(114명)보다 5.7배로 압도적인 수준이다.

이미 미국은 오래전부터 수감자의 폭발적 증가로 수용 공간 부족 문제가 제기되고 있었다. 무턱대고 감옥을 늘리기엔 주 정부의 재정적 부담이 큰 상황, 이미 미국 전역의 2016년 수용률(수용인원/수용 정원)은 104%로 정원을 초과해 매우 열악한 환경이다. (관련링크)

 

② 교도소 리츠의 탄생 교도소 과밀집화 해소에 대한 니즈에서 투자 기회를 발견한 부동산 투자자는 민간 교도소를 개발해 미국 주 정부에 빌려주는 서비스로 수익을 창출하고 배당하는 금융 상품을 출범시켰다.

교도소 리츠는 교정 시설을 임대 및 운영하는 부동산 투자회사를 의미한다. 국내에는 민간 교도소라는 개념이 없어 해당 비즈니스가 익숙하지 않지만, 미국에서는 무려 1984년부터 시작된 전통 있는 대체투자 상품이다.

교도소 리츠는 기개발된 교도소를 인수하거나 직접 토지를 매입하고 교도소를 개발한 후 주 정부와 수용인원에 대한 도급계약을 맺어 사업을 영위한다. 직접적인 계약 당사자는 주 정부이나, 실질적 고객은 정부와 수감자, 수감자의 가족들이다.

 

｜ 교도소 리츠의 사업 영역 및 주요 이슈

① 대표적인 교도소 리츠 GEO Group 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장된 GEO Group은 교도소를 기초자산으로 하는 대표적인 부동산 투자회사다. 동사는 1984년 처음 회사를 설립하여, 미국을 중심으로 전 세계 국가에 교정 시설 관련 서비스를 제공하는 글로벌 회사다.

 

GEO Group 회사 개요, © 야후, GEO Group

 

동사는 플로리다에 본사를 두고 있으며, 부동산 투자회사로 연간 4회 배당을 해왔다. 동사는 부동산 투자회사답게 56%에 육박하는 배당 성향을 보유하고 있었다. 또한, 최근 5년간 연평균 배당수익률은 11.4%로, 국내로 치면 매우 높은 수준이다.

 

GEO Group 배당 추이(단위: 달러), © 야후, GEO Group

 

동사는 2018년 주당 $1.9를 배당하였으며, 연평균 가격 기준 배당수익률은 8% 수준이었다. ‘19년에 들어서는 전년 대비 소폭 높은 배당을 하였으며, 배당률도 소폭 상승하였다. ‘20년에는 코로나19가 본격화됨에 따라 실적이 전년 대비 부진하여, 배당금은 과거 2개년 대비 94% 수준으로 감소하였다. 배당금 감소 폭 대비 주가 하락이 두드러지면서 배당률은 14.8%로 과거 3개년 중 가장 높은 수준을 기록하였다.

 

GEO Group 주가 추이(단위: 달러), © 야후

 

GEO Group은 ‘21년 1분기 최근 3개년 중 가장 적은 배당금을 분배한 후 4월 부채 상환 목적의 현금흐름 극대화를 위해 배당 중단을 발표하였다. 이에 따라, 1분기 이후 주주에게 배당금이 지급되지 않았고 3분기인 현재 기준 연 환산 배당 수익률은 3.5%로 급락하였다. (관련링크)

코로나19가 시작된 ‘20년 초부터 동사의 주가는 지속 하락 추세에 있으며, 1분기 배당금 중단을 발표한 4월 주당 $4.96까지 떨어지기도 했다. 코로나19 환경에서 교정 시설은 다소 취약하고, ESG가 부각되는 최근 주식 시장을 감안할 때 교정 시설 투자는 소외될 수밖에 없다.

 

② 교도소 리츠의 사업 영역 대표적인 교도소 리츠 GEO Group의 사업 영역을 살펴보면, Secure Services, GEO Care, International Services, Facility Construction & Design으로 구분된다.

 

GEO Group 사업별 매출 비중(2020년 말기준), © GEO Group

 

동사의 2020년 말 기준 사업 부문별 매출 비중을 살펴보면, Secure Services가 67%로 가장 비중이 높고 GEO Care가 23%로 차순위, International Services, Facility Construction & Design 순이다. Secure Services는 교도소의 구금 및 보안 서비스다. 통상적으로 수감자를 가두고 관리하는 일뿐만 아니라, 수감자를 이송하는 서비스를 포함한다.

GEO는 민영 교도소 운영을 목적으로 설립된 회사이므로, 구금 관련 서비스가 가장 주요 비즈니스이다. 동사는 전 세계 107개의 시설, 약 86,000개의 침상을 운영 및 관리하고 있으며, 미국으로 제한하였을 시 54개 시설, 침상 68,000개 수준에 이른다.

 

GEO의 교도소 위치도, © GEO Group

 

GEO가 운영 및 관리하는 교도소의 위치도를 살펴보면, 미국의 동부보다는 주로 서부와 남부에 집중되어 있다. 이는 미국 주마다 재정적 여건, 교도소의 적합한 위치 등이 고려된 것으로 판단된다.

 

GEO Care 서비스 프로세스, © GEO Group

 

GEO Group의 두 번째로 높은 비중을 차지하는 GEO Care 서비스는 석방 후 지원 서비스를 비롯해 인지 행동 치료를 포함하는 재활 프로그램, 사회 재진입 전 주거 및 비주거 형식으로 센터에서 머물며 교육을 받는 서비스 등을 제공한다.

또한, 전자 모니터링 서비스를 제공하는데, 사회 진입 후 규정을 준수하도록 지속 관리하는 일을 한다. 예를 들어, 금주를 잘 수행하고 있는지, GPS를 통해 금지 구역을 가지 않는지 등을 지속 관리한다.

 

③ 코로나19로 인한 직접적 타격 GEO Group이 매출을 늘리기 위한 최적의 방법은 교도소를 늘리고 수감자가 많아지는 것이다. 이전까지는 미국의 심각한 범죄율과 타국과 비교도 안 되는 인구당 수감자 비율 등이 안정적인 사업 환경을 제공했을 것이다.

하지만 2020년 이후 코로나19가 확산되면서 교도소 사업 역시 직접적인 타격을 입고 말았다. 한 예로 ‘20년 11월 뉴저지는 코로나19로 2,200명 이상의 죄수를 석방하였고, ‘21년 3월에는 1,167명의 추가 수감자를 조기 석방했다.

이러한 조기 석방에 대한 미국 주 정부의 의사결정은 민영 교도소를 운영하는 GEO에 직접적인 타격이 될 수밖에 없다. 또한, GEO는 ‘21년 1분기 오클라호마에 있는 회사 소유 Great Plains 교도소, 주 정부가 소유하고 관리하는 Reeves County Detention Center I & II 등의 갱신계약 실패를 발표했다. 위의 계약은 연방 교도소 총수익의 12% 차지하는 수준이라고 한다. 이러한 부정적인 영업환경과 부채 상환에 대한 압박으로 동사는 배당금 지급 중지를 결정했다.

 

｜ 결론: 코로나19의 통제 불가능한 리스크가 해소되기 전까지 투자 의견은 부정적

국내 대체투자 시장에는 아직 사설 교도소 관련 비즈니스 회사가 없지만, 충분히 실현 가능한 사업 영역이다. 물론 현재는 코로나19라는 통제 불가능한 리스크가 언제 해소될지 몰라 투자에 대한 의견은 부정적이지만, 과거 수준의 수익률이 안정적으로 발생한다면 금융 투자자 입장에서도 볼만한 수준이다.

반면 범죄자 수가 경영의 목표가 되고 수감자를 지속 감시하면서, 인간 자체를 사업의 영역으로 본다는 게 다소 비인간적인 면은 없지 않아 있다. 그러나 대체투자 시장이 국내보다 더 성숙하고 앞서가고 있는 미국의 사례를 통해 국내 대체투자 시장에서 어떠한 새로운 기회가 있을지 고민하는 시간이 되기를 바라는 마음으로 이 글을 발행해 본다.