* 이 글은 ‘2022 하반기 집값 변동 요인 체크리스트 #1 – 공급 측면’에서 이어지는 글입니다.

 

Summary

- 기존 부동산 정책을 완화하는 내용을 담은 윤석열 정부의 첫 부동산 정책

- 대출 규제 완화 및 취득세 감면 혜택은 아파트 구매 진입장벽을 낮출 것으로 예상

- 다만, 가계대출 예대마진은 최근 10년간 가장 높은 수준에 머물고 있음

- 대출 규제 완화에도 대내외 금융 환경과 빠른 대출금리 인상은 부담스러운 수준

 

© iStock

 

2022년 6월 21일 새 정부의 부동산 정책이 발표됐다. 전문가들이 예상한 대로 주택 수요를 억제하던 기존 정책을 완화하고, 8월 전세 대란으로부터 임차인을 보호하는 것이 골자다.

분양가 상한제의 완화 혹은 폐지를 통해 서울 신규 아파트 공급을 기대했던 시행사와 조합 등은 다소 실망했을 것이다. 분양가 상한제 지역 내 신규 주택 분양가 산정 시, 기본형 건축비 비정기 조정을 현실화하고, 정비 사업 필수 비용을 추가 반영하는 데 그쳤기 때문이다.

이번 부동산 정책은 그동안 사방으로 눌러왔던 부동산 정책을 완화하는 내용을 담고 있어 기존 주택 보유자, 새로 주택을 마련할 수요자, 임차인 모두에게 좋은 소식이다. 그러나 정책과 별개로 경제, 금융 등 대내외 환경은 점점 어려운 국면으로 다가가고 있다.

이에 따라 6·21 부동산 정책과 대내외 환경이 어떻게 집값 변동 요인으로 작용할 수 있을지 다뤄보고자 한다.

 

｜ 2. 수요 측면에서 집값 변동 요인

① 대출 규제 완화 및 취득세 감면 혜택 정책 6·21 부동산 정책 중 향후 아파트 가격에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 정책은 생애 최초 구매자에 대한 LTV 완화 및 DSR 산정 방식 개선, 초장기 모기지론 출시 등이다.

 

구분	현행	개선(‘22년 7월 이후)
대상	생애최초 아파트 구입
LTV (대출금액/담보가액)	50%~60% (투기, 투기과열) 60%~70% (조정대상지역) 70%(기타지역)	80%
대출한도	4억원	6억원
주택 가격	9억원 이하 (투기, 투기과열) 8억원 이하 (조정대상지역)	제한 없음
소득 제한(부부합산)	1억원(생애최초) 미만	제한없음

대출 규제 정책 요약 © 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제

 

위의 표는 이번 대출 규제 완화 정책을 요약하고 있다. 대출 규제 완화는 주로 생애 최초 아파트 구입자를 대상으로 하는데, 최근 1년간 아파트 거래가 감소한 주요 원인 중 하나가 대출 규제다.

양도세 및 취득세 중과, 실거주 요건 강화 등 정책도 부동산 거래 감소 요인이지만, 자금 유동성을 제한하는 정책의 영향이 가장 클 수밖에 없다.

이러한 측면에서 이번 대출 규제 완화는 신규 아파트 구매의 진입 장벽을 낮추는 효과가 있을 것이다.

 

구분	현행	개선(‘22년 7월 이후)
대상	생애최초 아파트 구입 (1 주택)
주택 가격 제한	수도권 4억원 이하 비수도권 3억원 이하	제한 없음
감면 혜택	1.5억원 이하 시 100% 감면 1.5억원 초과 시 50% 감면	1.5억원 이하 시 100% 감면 1.5억원 초과 시 50% 감면  4억원 초과 시 200만원 한도 내 감면
소득 제한(부부합산)	연소득 7천만원 이하	제한 없음

취득세 감면 정책 요약 © 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제

 

더불어 기존에는 생애 최초 아파트 구입 시 취득세 감면 혜택을 4억 원 이하 주택으로 제한했다. 그러나 서울을 포함한 주요 수도권 지역의 아파트 거래 가격을 감안하면 실질적인 정책 혜택을 받기 어려운 상황이다.

이에 따라 생애 최초 아파트 구입자에 한해 주택 구입 가격과 상관없이 200만 원 한도 내 취득세 감면 혜택이 신설되어 주택 구입 부담을 소폭 줄이게 됐다.

뉴스 기사에 따르면, 2022년 3월 기준 20~30대의 서울 아파트 매입이 40.7%로 가장 큰 비중을 차지했다고 한다. 이번 아파트 정책은 생애 최초 및 무주택자인 20~30대의 아파트 구매 수요를 증가시키는 요인이 될 것으로 예상한다.

 

② 10년래 가장 높은 가계대출 예대마진 6·21 부동산 정책으로 대출 규모가 커지면서 유동성 측면에서 규제가 완화된 것은 분명하다. 그러나 기준금리 인상과 별개로 은행의 대출금리 인상 속도는 부담으로 작용하고 있다.

 

년도	2020	2020	2020	2020	2021	2021	2021	2021	2022	2022
분기	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q
기준금리	1.08%	0.58%	0.50%	0.50%	0.50%	0.50%	0.67%	0.92%	1.25%	1.63%
주담대 금리	2.50%	2.53%	2.43%	2.54%	2.67%	2.72%	2.90%	3.47%	3.86%	3.90%
주담대 – 기준 금리 Spread	1.42%	1.95%	1.93%	2.04%	2.17%	2.22%	2.23%	2.55%	2.61%	2.28%

분기별 기준금리 및 주택담보 대출 금리 추이 © 한국은행

 

한국은행에서 발표한 기준금리와 주택담보대출 금리 추이를 살펴보면, 2020년 3분기 기준금리는 0.5%에서 2022년 2분기 1.63%로 올라 1.13%p가량 급격히 상승한 것을 볼 수 있다. 주택담보대출 금리는 2020년 3분기 2.43%에서 2022년 2분기 3.90%로 1.47%p가량 증가했다.

보통 은행의 주택담보대출은 고정금리와 변동금리로 구성되는데, 금리 인상 시기일수록 변동금리로 신규 고객을 유치하는 성향이 두드러진다. 변동금리는 기준금리와 가산금리로 구분되는데, 기준금리는 은행에 예치하는 고객의 예금금리 또는 회사가 조달하는데 발생하는 비용을 반영한 금리다. 가산금리는 은행이 수취하고자 하는 이익을 반영한다.

2022년 2분기 기준금리는 2020년 3분기 대비 1.13%p 증가한 반면, 주택담보대출 금리는 1.47%p가량 증가하면서 기준 금리 대비 30%가량 큰 폭으로 인상했다. 이에 따라 주택담보대출에서 기준금리를 뺀 금리 스프레드를 보면 코로나가 처음 시작했던 2020년 1분기 대비 스프레드는 확연히 늘어난 형국이다.

 

년도	2020	2020	2020	2020	2021	2021	2021	2021	2022	2022
분기	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q
예금금리	1.41%	1.05%	0.84%	0.89%	0.86%	0.87%	1.06%	1.52%	1.70%	1.95%
대출금리	2.91%	2.79%	2.59%	2.72%	2.84%	2.91%	3.09%	3.58%	3.94%	4.10%
예대마진	1.50%	1.74%	1.75%	1.83%	1.98%	2.04%	2.03%	2.06%	2.24%	2.15%

은행 예금 및 대출 금리 추이 © 한국은행

 

위의 은행 예금 및 대출 금리 추이를 살펴본 결과, 코로나19가 시작되기 전 2020년 1분기 예대 마진은 1.5%로 가장 낮은 수준을 기록했다. 이후 기준금리 인하에 따라 예금 금리가 지속적으로 하락했음에도 대출금리 역시 상승해 2022년 예대마진은 2.24%로 가장 높은 수준을 기록했다.

 

구분	최고점	최저점	10년 평균
시기	2022년 1분기	2019년 4분기	-
예대마진율	2.24%	1.39%	1.72%

2012~2022 예대 마진률 통계 © 한국은행

 

지난 10년간 은행의 예대마진율을 살펴본 결과, 예대마진율이 가장 높은 시기는 현재이며 최저점은 코로나 직전이었다. 10년 평균은 1.72%로 현재의 예대마진율과는 다소 차이가 있다. 이는 은행이 현재 리스크 프리미엄을 높게 두고 있어 대출 금리를 인상했기 때문도 있지만, 과도한 이익을 추구하고 있다는 비판의 목소리도 적지 않다. 어찌 됐든 은행은 사상 최대 수준의 이익 실현이 예상된다. (관련기사)

이와 별개로 미국 연방준비제도의 금리 인상에 따라 한국은행은 국내 외국자본 유출을 막기 위해 기준금리 인상을 계획하고 있다. 따라서 대출 금리 추가 인상은 불가피할 것으로 보인다. 대내외 환경에 따른 금리 인상 및 국내 금융 기관의 과도한 금리 인상이 복합적으로 작용하면, 아무리 대출 제한이 완화된다고 하더라도 주택 구매 수요는 줄어들 가능성이 있다.