Summary

- 2023년 금융 환경, 주거용·상업용 부동산 시장 전망

- 고금리는 내년까지 이어지며 하반기에나 꺾일 예정

- 금리 피크 이후 주거용 부동산은 안정세를 찾겠지만, 상업용 부동산의 상승 여력은 크지 않음

- 내년 하반기를 전후로 부동산 시장 반등 가능성에 초점을 맞춰야 할 필요성

 

© iStock

 

말도 많고 탈도 많았던, 2022년의 끝자락에 서 있다. 2022년은 러시아-우크라이나 전쟁으로 세계 에너지 위기가 대두되고 이례적인 물가 상승률을 기록한 해였다. 이에 따라 전 세계 각국 중앙은행은 끝없이 공급됐던 유동성을 회수하기에 바빴고, 내년에는 경기 침체가 예상되는 상황이다.

코로나19 기간 급등했던 모든 투자 자산의 가격은 이전 수준으로 돌아왔지만, 아직 어느 수준까지 더 하락할지 예측이 어려운 시기다. 금번 글에서는 금융환경, 주거용 부동산, 상업용 부동산에 관한 몇 가지의 통계 데이터를 통해 현 상황을 진단하고 2023년을 전망해 보도록 하겠다.

 

｜금융환경 전망

고금리 행진, 내년 하반기엔 브레이크 걸린다 미국은 2022년 3월을 기점으로 본격적인 금리 인상에 나섰다. 연초까지만 해도 대한민국의 기준금리는 미국의 금리보다 1.0%가량 높은 수준을 유지하고 있었다. 하지만 10월을 기점으로 역마진 상태에 접어들었다.

년도		2022년	2022년	2022년	2022년	2022년
미국	인상월	1월	3월	5월	6월	7월
	결정 금리(A)	0.25%	0.50%	1.00%	1.75%	2.50%
한국	인상월	1월	4월	5월	7월	8월
	결정 금리(B)	1.25%	1.50%	1.75%	2.25%	2.50%
차이(B-A)		1.00%	1.00%	0.75%	0.50%	0.00%

 

년도		2022년	2022년	2022년	2022년	2023년
미국	인상월	9월	11월	12월(예상)	중위값(예상)	중위값(예상)
	결정 금리(A)	3.25%	4.00%	4.25%~4.75%	4.38%	4.88%
한국	인상월	10월	11월	12월(예상)	-	-
	결정 금리(B)	3.00%	3.25%	3.25%~3.75%	-	-
차이(B-A)		-0.25%	-0.75%	-1.0%	-	-

미국 및 한국 기준금리 추이 © 미국연방준비위원회, 한국은행

 

세부적으로 살펴보면 10월을 기점으로 한국과 미국은 0.25%의 기준금리 차이를 보였다. 상대적으로 미국의 금리 매력도가 높아졌다 뜻이다. 한미 간 기준금리 역전은 국내에 투자하는 외국인 투자자의 자금 유출을 유발할 수 있으며, 환율 상승(원화 가치 절하) 현상을 유도한다.

기준금리의 차이가 가장 크게 벌어졌던 11월에는 원·달러 환율이 1,400원대에 머물며 투자 심리가 급격히 꺾인 바 있다. 국내 기준금리는 원화 가치 보존과 투자 시장에 대한 수요를 유지하기 위해 계속해서 미국 기준금리 결정에 영향을 받을 것으로 판단된다.

미국 연방준비제도(연준·Fed)의 2023년 예상 기준금리 중윗값은 4.88%로, 올해보다 약간 더 높은 수준을 유지할 것으로 전망된다. 물론 올해만큼의 급격한 인상은 없을 것으로 예상되지만, 단기간 내 금리 인하 기조로 돌아설 가능성은 크지 않다.

한국은 미국의 영향권 안에 있어 2023년에도 지속해서 높은 금리를 유지할 것으로 보인다. 고금리는 부동산 투자 수요의 상방을 제한할 것으로 예측된다. 다만 2023년에 금리가 최고점에 접어들면, 투자 심리 회복을 기대하는 저가 매수세가 유입되어 하방에서의 지지도 일정 수준 있을 것으로 판단된다.

따라서 전반적인 금융환경은 비우호적이나 금리가 연내 최고점에 이르고 나면, 점진적 개선이 예상된다.

 

｜주거용 부동산 전망

금리 추이에 따라 울거나 웃거나 주거용 부동산은 분석 편의상 아파트(공동주택)를 대상으로 했다. 아파트 거래량은 ‘21년 말부터 지속적으로 감소 추세가 이어졌다.

 

구분	2021.11	2021.12	2022.01	2022.02	2022.03	2022.04
전국	41,141	30,484	24,465	26,232	32,487	35,679
서울	2,305	1,634	1,281	1,404	1,236	1,624

 

구분	2022.05	2022.06	2022.07	2022.08	2022.09	2022.10
전국	37,124	28,147	21,836	19,516	18,028	18,570
서울	2,372	2,014	1,028	907	856	900

아파트 거래량 추이(단위: 호) © 한국부동산원 통계시스템

 

위의 표를 통해 세부적으로 살펴보겠다. 2021년 11월 전국적으로 4.1만 호의 아파트가 거래됐으나, 2022년 10월엔 전년 대비 45% 수준인 1.9만 호 거래에 그쳤다. 또한 서울 아파트 거래량은 전년 대비 39% 수준으로 줄었으며, 최근 3개월가량 1,000호 미만 거래가 지속되어 거래 절벽 상태에 접어든 것으로 판단된다.

부동산 거래량이 줄어드는 주요 원인으로는 판매에 대한 공급자의 수요가 줄거나 구매에 대한 소비자의 수요가 줄어드는 경우가 있다. 일반적으로 공급자의 판매 수요는 정부의 규제가 생길 때 줄어든다. 현시점 정부는 주택 거래 활성화를 위해 규제를 완화했다. 하지만 아파트 거래량의 회복은 더딘 실정이다. 이는 공급자의 판매 수요가 정부 규제 완화로 늘었지만, 소비자의 주택 구매 수요가 회복되지 않은 것으로 풀이된다.

다만 8월부터 전국과 서울 지역에서의 주택 거래량이 유사한 수준을 유지하고 있어, 점진적으로 안정세를 찾을 것으로 예상된다.

 

구분	2022.04	2022.05	2022.06	2022.07	2022.08	2022.09
전국	27,180	27,375	27,910	31,284	32,722	41,604
서울	360	688	719	592	610	719
수도권	2,970	3,563	4,456	4,529	5,012	7,813
부산	1,003	1,220	1,267	1,503	1,799	1,973
대구	6,827	6,816	6,718	7,523	8,301	10,539
대전	463	460	523	509	668	1,430
광주	2	46	198	198	198	163

전국 아파트 미분양 물량 추이(단위: 호) © 한국부동산원 통계시스템

 

미분양 아파트 세대 수 추이를 살펴보면, 2021년 10월 전국적으로 1.4만 세대에서 2022년 9월 4.2만 세대로 증가했다. 3배가량 높아진 수치다. 특히 대구광역시의 증가 추세가 가장 두드러졌다. 서울의 경우, 1천 세대 미만을 유지하고 있으나, 분양가상한제 정책 완화 등 부동산 규제 완화를 기대하며 분양을 미뤄둔 사업장이 많아 증가가 예상된다.

통상적으로 신규 분양 아파트는 인근 아파트 가격 수준보다 소폭 낮게 분양한다. 그럼에도 미분양 아파트가 증가한다는 것은, 수요 대비 과다 공급으로 수급의 균형이 무너졌음을 의미한다.

 

구분	2022
	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월
신규 취급 COFIX	1.69%	1.64%	1.70%	1.72%	1.84%	1.98%	2.38%	2.90%	2.96%	3.40%	3.98%

신규 취급 COFIX 금리 추이 © 은행연합회

 

위의 표는 2022년 월별 신규 취급액 기준 COFIX(자금조달비용지수) 금리 추이다. 시중은행의 주택담보 대출이나 전세자금 대출의 변동금리는 COFIX+가산금리로 구성되기 때문에, COFIX는 주거 비용과 직결된다. 1월 COFIX 기준금리는 1.7%에서 11월 4.0% 수준까지 치솟았다. 이는 동일한 금액을 대출받았어도 1월과 11월 간 이자 비용이 2배 이상 차이 나는 결과로 이어졌다. 결국 2023년의 아파트 시장은 금융 여건에 따라 개선되거나 침체가 이어질 것으로 예상된다.

종합하면 주거용 부동산 시장은 정부의 부동산 규제 완화에도 구매 수요가 회복되지 않아 거래 절벽이며, 누적 미분양 아파트 물량도 급격히 증가하고 있어 수급 균형이 매우 불안정한 상태이다. 따라서 단기간 내 주택 시장 여건이 급격히 개선될 것으로 보이지는 않으나, 2023년 하반기 기준금리가 최고점을 기록한 후에는 주거용 부동산 시장이 점진적 안정세를 보일 것으로 전망된다.

 

｜상업용 부동산 전망

회복세지만, 상승은 ‘글쎄?’ 상업용 부동산은 주거용 부동산과 달리 소비자의 구매력과 기업 경기 등 경제 여건에 기반하여 수요가 결정된다. 이에 따라 상업용 부동산 전망을 알아보기 위해 소매판매액 추이와 건물의 공실률 등의 데이터를 살펴보았다.

 

구분	2021.11	2021.12	2022.01	2022.02	2022.03	2022.04
백화점	34,056	32,607	31,876	26,344	30,449	31,966
대형마트	25,098	29,252	34,274	23,901	27,832	26,937
면세점	17,629	13,780	11,619	14,279	16,629	13,833
슈퍼마켓 및 잡화점	35,384	37,442	43,182	31,817	36,904	36,404
편의점	23,589	23,686	23,266	21,335	25,028	25,385
전문소매점	116,052	117,459	111,283	102,445	115,686	115,468
합계	251,808	254,225	255,500	220,121	252,528	249,992

 

구분	2022.05	2022.06	2022.07	2022.08	2022.09(E)	2022.10(E)
백화점	34,448	30,171	30,361	28,783	31,467	34,481
대형마트	28,322	27,108	30,120	31,335	31,919	28,288
면세점	14,536	14,614	12,474	15,701	17,682	18,856
슈퍼마켓 및 잡화점	38,477	37,460	39,665	40,655	41,709	37,592
편의점	27,061	26,650	27,576	28,304	27,847	27,735
전문소매점	118,016	109,735	109,074	106,671	114,415	117,155
합계	260,858	245,739	249,270	251,450	265,038	264,107

소매판매액 추이 © 통계청

 

2021년 11월부터 12개월간의 소매판매액 추이를 살펴보면, 코로나19가 급격히 확산됐던 2022년 2월엔 22조 원으로 가장 부진했으나, 점차 회복하여 10월엔 26.4조 원에 달할 것으로 예측된다. 1개년간의 소매판매액은 전체적으로 4.9%가량 높아졌다. 세부적으로는 편의점이 전년 대비 17.6%, 대형마트가 12.7%가량 증가해, 가장 높은 증가율을 기록했다.

하지만 10월의 소매판매액은 9월 대비 감소했다. 코로나19로 인한 기저효과로 실적은 개선됐으나, 급격한 물가상승률과 경제 상황 등이 우호적이지 못해 증가 여력이 크지 못한 것으로 풀이된다.

 

구분		2021.1Q	2021.2Q	2021.3Q	2021.4Q	2022.1Q	2022.2Q	2022.3Q
오피스	전국	11.1%	11.1%	10.9%	10.9%	10.4%	10.0%	9.6%
	서울	8.3%	8.2%	7.9%	7.8%	7.1%	6.5%	6.4%
중대형 상가	전국	13.0%	13.1%	13.3%	13.5%	13.2%	13.1%	13.1%
	서울	8.9%	9.5%	9.7%	10.0%	9.5%	9.5%	9.1%

오피스 및 중대형 상가 공실률 추이 © 한국부동산원 통계시스템

 

오피스 공실률 추이를 뜯어보면, 2021년 2분기 이후 지속적으로 감소해 2022년에는 10% 미만을 기록했다. 서울의 경우, 2022년 3분기 기준 자연공실률인 5%를 소폭 상회하는 6.4%에 그쳤다. 안정세를 찾은 것으로 판단된다.

중대형 상가의 공실률은 2021년 이후 지속적으로 증가하다가, 2021년 4분기 정점을 찍은 후 소폭 감소세를 보이고 있다. 서울도 전반적으로 유사한 흐름을 보였는데, 22년부터 공실률 10% 미만을 기록하며, 최악의 상황은 지난 것으로 보인다.

정리하면, 상업용 부동산은 코로나19로 인한 기저효과로 회복세에 접어들었으나, 2023년 우호적이지 않은 경제 상황에 따라 상승 여력이 크지 않은 상황이다. 다만 전반적으로 안정세를 찾고 있어 급격한 수요 감소 등의 가능성은 제한적으로 판단된다.

 

｜결론

부동산 시장 반등을 노리려면 2023년의 부동산 시장은 금융 환경에 따라 회복 시점이 결정될 것으로 예상된다. 아직까지 기준금리가 최고점에 도달하지 않았으므로, 현시점 투자 환경은 우호적이지 못한 편이다. 하지만 2023년 내 금리가 절정에 도달하는 시점을 전후로, 저점 매수세가 있을 것으로 보인다. 부동산을 포함한 모든 투자자산의 가치가 30~40%는 낮아진 현시점에서 급격한 하락 가능성은 제한적으로 예측된다. 따라서 내년 하반기를 전후로 부동산 시장의 반등 가능성에 초점을 맞춰 지속 모니터링이 필요할 것으로 판단된다.