｜주식과 부동산을 보는 시각

오늘날 가장 대표적인 투자 대상은 주식과 부동산일 것입니다. 하지만 우리가 이들을 바라보는 감성은 전혀 다르지요.

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은퇴한 사람이 퇴직금으로 주식 투자를 한다고 하면 다들 걱정하지만, 퇴직금과 은행 대출을 합쳐 집을 장만했다면 '집이라도 있어야 든든하다'고 격려합니다.

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신입사원이 입사 후 주식 투자를 시작했다면 다들 걱정하지만, 부동산 청약통장을 개설했다고 하면 다들 '성실한 젊은이'로 여기지요. 주식과 부동산에 대한 태도가 이렇게 다른 이유는 무엇일까요?

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국내외 많은 실증 자료는 수익률 부분에서 주식이 부동산에 비해 압도적인 성과를 보이고 있음에도 불구하고, 많은 사람이 부동산에 맹목적인 성향을 보이는 이유는 무엇일까요?

 

 

이는 아직도 부동산 투자가 단순히 재테크 이상의 의미를 내포하고 있기 때문입니다. 특히 우리나라에서 부동산은 단순히 재산 축적을 위한 투자 대상을 넘어 심리적 안식처이자 사회적 신분의 상징물로 작용하지요.

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오랜 인류 역사에서 돈만 있으면 누구나 부동산을 취득할 수 있게 된 시기는 그리 오래되지 않았습니다. 대부분 문화권에서 토지란 왕이나 귀족의 전유물이었지요. 또 많은 국가에서 토지 매매 자체를 어렵게 만들거나 억제해왔습니다.

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토지 소유로 인한 혜택은 경제적인 측면에 국한되지 않았습니다. 과거 영미권 국가에서는 토지를 소유한 사람들에게만 선거권을 부여하기도 했지요. 소작농에게 선거권이 부여된 시기는 19세기 말에 들어서였습니다.

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이러한 일련의 역사적 상황들은 일반인들에게 토지 소유에 남다른 가치와 의미를 부여하는 결과를 가져왔고, 이는 다시 일반인들의 표를 먹고사는 정치인들에게 영향을 미쳤습니다. 오늘날 많은 정치인이 자신의 주요 공약에 주택 정책을 빼놓지 않고 포함시키는 이유 또한 여기서 찾을 수 있지요.

 

 

｜주식으로 돈 벌기 vs 부동산으로 돈 벌기

주식 투자는 종목을 잘 고르면 단기간에도 큰 이익을 볼 수 있습니다. 그런데 왜 주식으로 돈을 버는 사람이 드물까요?

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주식 투자로 단기간에 이익을 낸 사람을 찾는 것은 쉽습니다. 그런데 반복되는 투자를 했을 때 돈을 버는 사람은 적습니다. 이처럼 주식 투자로 장기적인 이익을 내는 것은 생각보다 어렵습니다. 그래서 90% 이상의 개인이 주식 투자로 돈을 벌지 못하지요.

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좀 더 구체적으로 살펴보면, 주식 투자로 돈을 벌기 어려운 가장 큰 이유는 주가의 변동성이 크기 때문입니다.

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주가는 변동성이 크기 때문에 쉽게 이익이 날 수도 있지만 쉽게 잃을 수도 있습니다. 여기서 문제는 쉽게 잃는 것이죠. 잃지 않는 투자를 해야 하는데, 이것이 여간 어려운 일이 아니지요.

 

 

변동성의 다른 특징은 잃었을 때 복구가 힘들다는 것입니다. 주식은 다른 자산보다 변동성이 커서 하락할 때 손해가 나면 나중에 반등하더라도 손실을 복구하기가 상대적으로 어렵지요.

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즉 주가는 하락 후 반등해도 원금 복구가 어렵습니다. 100만 원으로 주식 투자를 했다가 30%가 하락하면 70만 원이 남지요. 손해난 주식을 팔지 않고 버티다가 주가가 30%가 상승해도 91만 원이 됩니다. 원금인 100만 원이 되려면 42%가 올라야 하지요.

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한편, 부동산은 주식보다 변동성이 작습니다. 주식은 고점 대비 20%가 하락해야 하락장이라고 부르지만, 부동산은 고점 대비 10%만 떨어져도 하락 추세에 들어섰다고 말하지요.

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주식은 고점 대비 30~40% 하락이 수년마다 일어나고, 개별 종목은 수시로 30% 이상 하락하는 경우가 많습니다. 하지만 부동산은 고점 대비 30% 하락은 10년에 한 번 나올까 말까 하지요. 그래서 부동산 투자가 주식 투자보다 이익을 낼 확률이 큽니다.

 

 

이처럼 변동성이 크면 큰돈을 투자하기 어렵습니다.

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반대로 변동성이 작으면 마음 놓고 큰돈을 투자할 수 있지요. 은행에 10억 원을 예치했다고 두려워하는 사람은 없습니다. 10억 원 가치의 부동산을 매입해도 비슷합니다. 예상되는 변동성과 하락 폭이 낮고 또 '거주'라는 사용 가치가 있기 때문이죠. 그래서 부동산은 단기적인 시세 변동에 신경이 덜 쓰입니다.

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하지만 10억 원을 주식 몇 종목에 투자하면 어떨까요? 주가 변동에 신경 쓰지 않고 마음 편히 지낼 수 있을까요?

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지금 코스피는 지난 2021년 12월 고점 대비 20% 정도 하락했습니다. 만약 10억 원을 투자했는데 2억 원이 날아갔다면, 원금 회복을 위해서는 20%가 아니라 25%가 올라야 하지요. 과연 이 변동성을 감당할 수 있을까요?

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그래서 주식은 여윳돈으로 할 수밖에 없습니다. 심리적으로 변동성을 견디기 어렵고, 본전을 찾기까지 많은 시간이 소요되기 때문이죠. 그런데 평범한 개인투자자의 여윳돈이 얼마나 될까요?

 

 

큰돈을 벌려면 큰돈을 투자해야 합니다.

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부동산은 여윳돈으로만 투자하지 않습니다. 부동산에 투자할 때는 부동산의 낮은 변동성을 알고 있으며, 부동산이 금융자산에 비해 우상향한다는 확고한 믿음으로 무리하게 대출을 받아서라도 부동산을 매입하지요.

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변동성이 낮은 부동산은 좀 더 쉽게 큰돈을 투자할 수 있는데, 변동성이 높은 주식은 큰돈을 선뜻 투자하기 힘듭니다. 부동산은 주택담보대출을 받아 저금리로 장기간 투자할 수 있지만 주식은 그렇게 할 수 없습니다.

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결국 변동성이 높은 주식은 여윳돈이 아니면 투자하기 어렵습니다. 그래서 주식으로 큰돈을 번 사람이 많지 않습니다. 주변을 살펴보면 주식으로 돈을 번 사람 보다 부동산으로 돈을 번 사람이 더 많다는 걸 알 수 있지요.

 

 

2008년 글로벌 금융위기를 초래했던 직접적인 원인은 미국의 서브프라임 모기지 대출의 부실화와 이로 인한 관련 금융상품들의 부실화 그리고 금융기관들의 연쇄적인 부실이지요.

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하지만 금융산업은 다른 산업과 달리 규제 산업입니다. 따라서 서브 프라임 모기지 사태를 초래한 보다 궁극적인 원인은 부실 대출을 아무런 제한 없이 전개되도록 법적 근거를 완화해 준 미국 정부의 책임입니다.

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그리고 그 속에는 내 소유의 주택을 갖고 싶어 하는 많은 투자자의 열망과 유권자로부터 표를 얻고자 했던 정치인들의 계산이 숨어 있었지요.

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세상에 돈 버는 일이 쉬운 것은 없습니다. 주식이나 부동산 투자도 마찬가지지요. 따라서 우리가 특히 유의해야 할 점은 투자는 감성이 아닌 냉정함과 객관적인 시각이 필요하다는 것입니다.