지방투자지역 찾기! 손품을 팔아보았습니다! (ft. 충북 충주시)
안녕하세요. 밍보트입니다.
지난주 강원도 춘천지역에 이어 지방소액투자지역으로 충북 충주시에 대해 한번 조사해보았습니다. 저도 태어나서 단 한번도 가보지 않아서 잘 모르는 지역이지만, 이번 손품을 통해 충주시에 대해 알 수 있는 계기가 되었습니다. 강원도 춘천시만큼 지방소액투자처로 괜찮다는 생각을 하게 되었습니다.
｜ 기본개요
충주시의 행정구역은 1읍 12면 12행정동으로 구성되어 있습니다. 인구수도 약 20만명 수준으로 최근까지 꾸준하게 조금씩 늘어나는 추세를 보이고 있고 최근 도시의 트렌드처럼 세대수는 계속 늘어나고 있습니다. 세대수는 약 10만세대입니다. 인구수로 단순히 계산을 하더라도 2인/세대라고 볼 수 있습니다.
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출처 : 부동산 지인
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충청북도에 위치한 충주시는 네이버 지도를 축소시켜 살펴보았을 때, 대한민국의 정가운데에 위치한 것을 확인하실 수 있습니다. 경기도 여주와 강원도 원주시 사이에 위치하고 있어서 접근성도 꽤 좋아보입니다. 충주시를 조금 더 확대해서 살펴볼까요? 제가 생각했을 때, 충주 산업단지와 충주 기존 시가지로 크게 나눠진다고 보았습니다.
충주 시가지에는 충주역도 위치하고 있습니다. 아직까진 KTX는 지나가지 않기 때문에 대전역이나 오송역까지 일반열차(새마을, 무궁화)를 타고 환승해서 서울로 접근할 수 있습니다. 중부내륙선과 충북선이 운영되는 중입니다.
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교통호재 뉴스도 호갱노노에서 검색할 수 있었습니다. 이천~충주 30분 고속철도구간 완공 소식입니다.
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오송과 대전까진 일반열차로 이동 후 환승하여 서울역까지 도착할 수 있는 것으로 조회가 됩니다.
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｜ 상권 분포
상권은 호갱노노에서 확인해보았습니다. (이 기능은 정말 개꿀입니다 ㅎㅎ) 상권은 주로 충주시 시가지 내에 주로 분포하고 있습니다. 충주시 성서동 로데오 패션거리를 중심으로 상권이 굉장히 많이 분포하고 있습니다.
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｜ 학원가 분포
학원가는 주로 칠금동, 연수동, 용산동, 호암동에 분포되어 있습니다. 그 중에서도 연수동에 학원이 많이 분포되어 있습니다. 학원개수 순위로는 연수동 > 칠금동 > 호암동 > 용산동 입니다. 지방소도시를 볼 땐 학원가도 부동산 가격에 영향을 미치기 때문에 한 번씩 확인해보셔도 좋을 것 같습니다.
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｜ 최고가 APT 순위
최고가 APT 순위는 아파트 실거래가(=아실) 사이트를 활용해보았습니다. 충주호암힐데스하임이 6.5억으로 최고가 아파트로 등재되어 있습니다. 호암동이 호암저수지가 위치하고 있어서 리버뷰가 가능한 것으로 보입니다. 호암동에선 충주호암힐데스하임이 대장아파트로 자리잡고 있는 것으로 보입니다. (시세 리딩 단지) 그 밖에도 충주센트럴푸르지오, 충주푸르지오 등 브랜드 아파트들도 많이 분포해있습니다.
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출처 : 아실
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출처 : 아실
인근에 충주남한강초등학교, 충주예성여자중학교, 충주예성여자고등학교 위치하고 있습니다. 토지구획자체도 신도시 개념으로 깔끔하게 나눠진 것으로 보아, 최근 개발을 통해 조성된 지역으로 보입니다.
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출처 : 아실
충주 시가지를 네이버 지도를 통해 살펴보시면, 한 눈에 들어오실 겁니다. 그 중에서도 입지, 학원가 등을 살펴보신 후 소액투자처를 굉장히 많이 찾아보실 수 있습니다. 주공아파트도 많이 보이고 옛날 이름을 가진 아파트들도 굉장히 많더라구요. 게다가 공시지가도 1억이하라는 사실! (단지마다 다르긴 합니다ㅎㅎ) 저 같은 경우엔 충주 공용버스터미널 부근 칠금동쪽이 상당히 괜찮아 보였습니다. 그리고 연수동도 아파트 단지들도 보셔도 좋을 것 같습니다.
｜ 산업단지 분포
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충주시 산업단지지역으로 넘어와 보았습니다. 충주드림파크일반산업단지 조성계획도 시에서 추진중인 것으로 검색이 되었습니다.(충주인프라시티, 충주비즈코어시티 포함) 산업단지 규모가 상당히 큰 것 같습니다. 바로 아래쪽 충주시티자이 아파트를 기준으로 신규 아파트들이 많이 들어섰고 앞으로 분양 예정 단지들도 많이 보입니다.
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출처 : 호갱노노
해당 구역에선 충주 e편한세상이 시세 리딩을 하고 있는 것으로 보입니다. 최근까지도 상당히 거래가 활발히 되고 있습니다. 꾸준하게 우상향하는 그래프를 보이고 있습니다. 거래 횟수도 꽤 많습니다.
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출처 : 호갱노노
충주시 대소원면 영평리에는 충주메가폴리스 일반산업단지와 지방산업단지가 위치하고 있습니다. 기본적으로 충주가 기업도시 이미지를 가져가기 위해 이러한 개발계획을 대규모로 추진하고 있는 것 같습니다. 영평리 내에도 아파트 단지들이 있습니다. 충주 지웰 아파트로 602세대로 구성되어 있습니다. 초중학교를 품고 있습니다. 거래도 활발히 되고 있고, 최근까지도 거래가 된 걸 알 수 있습니다. 1.8억정도로 가격이 분포되어 있습니다. 충주는 산업단지 위주로 호재가 굉장히 많이 보이고 있습니다.
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▼ 충주드림파크개발사업 관련 자료는 아래를 참고해주시기 바랍니다.
충주드림파크산업단지 : http://www.cjdp.co.kr/Home/Home
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｜ 입주물량, 미분양
미분양 추이는 어떨까요? 미분양은 없습니다.
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출처 : 부동산 지인
입주물량이 2023년말경에 입주하는 단지가 3곳(총 1,082세대)이 있고 나머지는 적정 수요 대비 공급량이 부족합니다. 시장의 가장 기본적인 원리인 수급에 문제가 생긴다면? 가격 상승 여력이 남아 있는 것으로 예상됩니다.
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출처 : 아실
｜ 총평
지방소액투자처 지역을 검색하면서 20만 이상의 인구를 가진 도시가 적정하다고 판단하여 찾아보던 중 충주시가 눈에 들어왔습니다. 게다가 꾸준히 세대수도 늘어나는 추세를 보였습니다. 저도 한 번도 가본적이 없었지만 손품을 통해 충주시에 대해 알아볼 수 있었습니다. 특히 산업단지 신설에 대한 호재가 교통이 개선되면서 충주시의 변화가 기대됩니다. 산업단지가 신설된다는 이야기는 일자리 창출이 된다는 사실을 의미하고 사람들은 실거주도 고려하겠지만 지방 발령으로 임대로 살 가능성도 높다고 예상됩니다. 입주물량도 줄어들고 일자리는 늘어 사람들이 유입되기에 전세가에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 전세가율이 받쳐주기 때문에 소액갭투자가 가능하지 않을까 싶습니다.
(※ 개인의 의견이기 때문에, 투자 판단은 스스로 하시기 바랍니다. 단순히 지방손품용 글입니다.)
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