내 집 마련_무엇을 사고 싶나요? (아파트, 다가구, 다세대, 오피스텔, 주상복합, 도생, 생숙 등)

 

자본주의 사회에서 살아남기

내 집 마련 시리즈 3

 - 무엇을 사고 싶나요? 

 (아파트, 다가구, 다세대, 오피스텔, 주상복합, 도생, 생숙)

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내 집 마련을 슬기롭게 하려면 어떻게 해야할까? 

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지난 시간에 부동산을 매수하는데 들어가는 비용에는 어떤 것들이 있는지 알아보고 내가 끌어올 수 있는 가용자금이 얼마나 되는지 점검한 다음, 어떤 방식으로 매수할지 고민해보는 시간을 가졌다. 

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 ➡️내 집 마련 시리즈 1

 ➡️내 집 마련 시리즈 2

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3번째 시간에는 무엇을 사는 것이 좋을지 한 번 생각해보는 시간을 가져보도록 하자.

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내가 들어가서 거주할 수 있는 부동산의 유형은 다양하다. 아파트왕국인 대한민국에서 제일 흔하게 볼 수 있는 아파트부터 빌라, 다가구주택, 오피스텔, 아파텔, 단독주택 등이 있고 아파트의 종류에는 일반 아파트, 주상복합, 주거복합 등의 유형도 있다. 또, 도시형생활주택, 생활형 숙박시설 같이 변종들도 존재한다. 

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그럼 하나씩 어떤 특징을 갖고 있는지 알아보자.

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｜아파트

주택법상 공동주택

공동주택의 대표주자인 아파트의 최대의 장점은 일정 크기의 땅 위로 집들을 쌓아올린 형태이기 때문에 같은 면적에 많은 인구를 수용할 수 있어 땅 덩어리가 작은 우리나라에서 국토를 효율적으로  사용할 수 있다는 것이다. 구축아파트의 경우에는 지하주차장이 많이 발달하지 않아서 주차문제가 심각하지만 일정시점 이후로 지어진 아파트는 지하주차장이 아주 발달해있어서 차량 소유자의 주차문제가 해결이 용이하다. 아파트들은 특성상 일정 구역에 밀집되어있고 사람들이 몰려있다보니 상업시설, 편의시설들이 자연스레 따라와 주거인프라가 좋다. 입주자들이 많아 도시가스, 인터넷, 쓰레기, 재활용 등등 관리하기가 용이하고 관리비 부담이 적은편이다. 그리고 아파트는 특성상 높게 올라가다보니 조망, 채광을 받기가 좋고 1층, 2층 정도의 저층을 제외하고는 프라이버시 보호에 좋다. 계약면적 대비 전용면적의 비율이 높아서 가격대비 합리적이기도 하다. 그리고 다 똑같이 지어져있기때문에 가치를 비교하기가 쉽다.

 

빽빽하게 들어선 아파트. 우리나라에선 흔한 풍경이다.

 

하지만 단점도 분명 존재한다. 많은 사람들이 같이 생활하다보니 층간소음, 간접흡연 등에 노출되기 쉽다. 그래서 각종 하자나 소음등으로 분쟁소송이 많이 발생했고 국토교통부에서는 공동주택 하자분쟁 대응을 위해 노력하고 있다. 

 
(국토교통부) 사례로 살펴보는 공동주택 하자분쟁 대응방안

 

그리고 고층이다보니 엘레베이터가 없이는 생활이 힘들고 정전, 화재, 지진 등의 재난에 취약하다. 투자 측면에서 본다면 같은 아파트 단지라면 개별성이 크지 않아 가격이 따라서 움직인다는 점이 있다. 상승할때는 좋지만 어떤 사건이 일어난다던가, 하락장을 맞이하면 아파트 단지 전체가 같이 영향을 받는다는 단점이 있다.

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그리고 고층으로 쌓다보니 이런 아파트가 존재하기도 한다. 

 

뉴욕 맨하튼의 432 파크 애비뉴 아파트, 85층 426m 높이

 

홍콩의 신계 사이쿵구 정관오역에는 아래 사진처럼 건폐율이 미쳐버린 아파트가 즐비하다. 

 

홍콩의 한 아파트

 

아파트 장점

 - 같은 면적당 수용인구가 높다

 - 지하주차장 발달로 주차문제 절감

 - 주거인프라가 좋다

 - 쓰레기 등 관리가 잘되고 관리비 부담도 덜한편

 - 조망, 채광을 받기 유리하다

 - 정형화되어있어 가치평가하기가 쉽다

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아파트 단점

 - 밀집공동생활로 층간소음, 간접흡연 등 분쟁소요가 많다

 - 엘레베이터 없이 살기 힘들다

 - 화재, 지진, 정전 등의 재난에 취약하다

 - 사건, 사고가 났을때 가격이 따라서 하락한다

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｜빌라

다가구주택 - 주택법상 단독주택 / 다세대, 연립주택 - 주택법상 공동주택

우리나라에서는 보통 4층 이하짜리 공동주택을 빌라라고 통칭해서 부르는 편이다. 빌라는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택 등으로 구분한다.

 

다가구주택

 

다세대 혹은 연립주택

 

다가구 다세대, 연립주택을 구분짓는 특징은 아래 표를 참고하면 된다. 보통 다가구는 건물주인에게 세들어사는 3~4층 이하 규모의 건물이고 다세대와 연립주택은 각 호수마다 집주인이 다른 작은 아파트라고 생각하면 된다. 연립주택이 다세대보다 규모가 크다. 외관상으로 다가구 < 다세대 < 연립주택 순으로 건물 크기가 크다고 생각하면 편하다. 

 

다가구 다세대 연립주택 구분기준

 

빌라의 제일 큰 장점이라고 꼽자면 아파트보다 평당가가 상당히 저렴하기 때문에 소득이나 자산이 부족한 사람들이 그나마 살기 적합한 거주공간이라는 것이다. 세대수가 아파트보다 적긴하지만 관리소요가 적은 편이라 관리비도 저렴하다. 그리고 공용공간이 적어 전용면적 비율이 높다는 특징이 있다.

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하지만 빌라를 '선호'해서 들어가는 경우는 아주 많지 않다. 경비실이 따로 없고 층수가 낮아 보안에 취약하다는 단점이 있고 주차장이 없는 경우가 대부분이고 있다하더라도 필로티구조에 병렬구조라 새벽이고 아침이고 시도때도 없이 차를 빼줘야하는 등 주차문제로 골머리를 썩어야하는 빌라가 많다. 그리고 건물끼리 보통 밀집되어 붙어있어서 일조권이 좋지 못하다. 살아보면 알겠지만 쓰레기 배출 문제에도 취약해서 환경미화 측면에서 상당히 보기 싫고 여름철에는 냄새가 나기도 하며 음식물쓰레기는 종종 길고양이들이 뜯어발겨놓기도한다. 

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하지만 아파트보다 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있고 입지가 좋은 지역이라면 일정 구역내 빌라들이 아파트로 재건축, 재개발 되는 경우도 있어서 일명 몸테크하며 시세상승을 기대해볼 수도 있다.

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빌라 장점

 - 평당가가 아파트보다 저렴하다

 - 관리소요가 적어 관리비가 저렴하다

 - 전용면적 비율이 높다

 - 저렴한 비용으로 땅을 사두고 재건축, 재개발 투자를 통해 시세상승을 기대해 '볼' 수 있다 

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빌라 단점

 - 보안에 취약하다

 - 주차문제가 심각하다

 - 관리가 잘 안된다

 - 일조권 확보가 어렵다

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｜오피스텔

주택법상 준주택

오피스텔은 주택법상으로 준주택으로 구분되며 업무시설이 주이지만 주거시설로도 사용이 가능한 건축물을 의미한다. 준주택이라서 세법상으로 어느 경우에는 주택으로 판단되고 다른 경우에는 주택으로 잡히지 않는 등 어지러운 편이다.

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오피스텔은 기본적으로 상업시설이 포함되기 때문에 상업지구에 지어지고 용적률이 높아 재건축 기대감은 낮다. 그리고 주택이 아닌지라 중과대상이 아니지만 취득세율은 업무용이나 주거용이나 동일하게 4%로 적용되 주택 대비해서 취득세가 2배 이상이 나온다.

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오피스텔은 상업지구에 위치하고 있기때문에 직주근접을 실현하기에 좋은 측면이 있고 같은 건물 내에 병원, 편의점, 식당 등의 상업시설도 같이 입주해있어 이용이 편리하다. 그리고 풀옵션인 경우가 많아서 냉장고, 세탁기, 에어컨, 옷장, 탁자 등을 새롭게 구매할 소요가 없어 이사할때 비용이 많이 들지 않는다. 

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하지만 아파트보다 건축요건이 까다롭지 않아 환기와 통풍을 고려하지 않고 설계한 경우가 많아서 환기와 통풍이 잘 되지 않는 경우가 많다. 그리고 관리비가 일반적으로 비싼편이다. 주거용이 아니라 업무용 오피스텔로 세들어가는 경우 전입신고도 대부분 불가능하기때문에 대항력을 갖추기도 힘든 부분이 있다.

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입지에 따라서 다르지만 오피스텔은 용적률이 높아 재건축을 기대하기 어려워 시세 상승을 기대하기가 좀 어려운 부분이 있고 오히려 가격이 과거보다 떨어지는 곳도 많다. 역세권에 세대수가 많은 오피스텔이 아니라면 보통은 아래와 같은 시세 그래프를 보이는 편이다.  

 

 

오피스텔 장점

 - 직주근접 용이

 - 편의시설 접근성(같은 건물 내)

 - 풀옵션

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오피스텔 단점

 - 취득세 4% 단일화(중과를 피하고 싶은 다주택자들에게는 장점으로 작용가능)

 - 용적률이 높아 재건축 기대감이 낮음

 - 환기, 통풍이 잘 안되는 경우가 많음

 - 전입신고 불가능한 경우가 많음

 - 시세상승이 잘 안됨(입지에 따라 다름)

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｜아파텔

오피스텔의 한 종류

과거에는 오피스텔의 건축기준에 전용면적 50제곱미터를 초과하면 바닥난방이 설치가 불가능했었기 때문에 원룸 정도의 소형 오피스텔 공급이 많았었다. 하지만 그 기준이 2010년 이후에 85제곱미터로 상향되고 현재는 120제곱미터로 대폭 완화되면서 면적이 아파트와 유사해 아파트의 대체제가 될 수 있는 아파텔들이 많아졌다. 

 

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아파트와 비슷한 크기로 비슷한 주거생활을 영유할 수 있으면서 지난 정부의 극심했던 아파트 관련 규제들을 빗겨갈 수 있어서 인기를 끌었던 이력이 있다.

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｜주상복합, 주거복합

아파트의 한 종류

주상복합은 주거공간과 상업공간이 복합된 아파트로 주택법이 아니라 건축법의 규제를 받는다.

 

1세대 주상복합의 대명사, 타워팰리스

 

오피스텔처럼 상업지구에 지어지는터라 교통이 편리하고 인프라가 발달해 생활편의성이 좋다. 그리고 보통 초고층으로 지어지기 때문에 그 지역의 랜드마크가 된다. 잠실의 갤러리아팰리스도 주위의 엘리트레펠, 잠실주공5단지들 보다 높이 솟아있는 것을 볼 수 있고 색깔도 튀는 색이다. 

 

갤러리아팰리스

 

그리고 잠실의 대표주자 주상복합인 롯데캐슬골드. 멋들어진 외형과 색이 랜드마크를 자처하고 있는 모습이다. 

 

롯데캐슬골드

 

관리비가 비쌀 수 밖에 없고 상업시설이 같이 있다보니 보안을 특히 신경쓸 수 밖에 없다. 그래서 호텔 컨시어지마냥 프런트에서 출입인원들을 강하게 통제하는 편이다. 보안이 철저하다보니 좋은 점도 있지만 배달을 시킬때라던지 지인이 놀러올때라던지 등 불편한 점이 있기는 하다. 고층으로 설계를 하면서 일반 아파트에서 쓰이는 철근 콘크리트가 아니라 철골기둥으로 짓기때문에 층간소음 문제가 상당히 적은 편이다. 

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하지만 주택법이 아니라 건축법의 적용을 받기때문에 바로 옆에 건물이 들어와 일조권, 조망권을 침해해도 법적으로 문제가 되지 않는다. 그리고 같은 면적 대비 용적률이 매우 높기때문에 재건축은 포기해야하고 대지지분도 매우 적기 때문에 땅의 가치보다는 건축물의 감가상각에 영향을 받는 편이다. 하지만 랜드마크라는 점과 주변 인프라 편의성이 감가상각을 커버하면서 가격이 오히려 올라가는 경우도 있다. 

 

최근에는 '주거복합' 아파트들도 생기고 있다. 주상복합과 비슷하지만 상업시설 뿐 아니라 공공시설, 문화시설, 업무시설, 교육시설 등이 복합적으로 들어올 수 있는 단지이다. 서교동의 메세나폴리스가 그 대표.

 

합정역 서교동 메세나폴리스

 

주상복합, 주거복합 장점

 - 랜드마크

 - 교통 편리, 생활인프라

 - 철저한 보안

 - 층간소음 문제 거의 없음

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주상복합, 주거복합 단점

 - 근처에 새롭게 건물이 들어설 경우 일조권, 조망권 침해 가능

 - 용적률이 높아 대지지분이 적고 재건축이 사실상 불가 

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｜도시형생활주택

주택법상 공동주택

도시형생활주택은 상업지구에 지을 수 있는 1~2인 가구 타겟의 300세대 미만의 공동주택이다. 상업지구에 짓지만 건축법이 아니라 주택법을 적용한다. 주택수로 포함은 되지만 20제곱미터 이하인 경우 청약시에는 포함이 되지 않는 장점이 있다. 도생을 분양받는데에는 청약통장, 주택수, 거주지 등의 자격 제한이 없다는 장점이 있고 오피스텔보다 전용률이 높고 발코니 설치가 가능하다.

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외관상으로 연립주택, 소규모 오피스텔과 큰 차이가 없어 구분이 쉽지 않지만 주택수 포함여부가 달라지니 주의할 필요가 있다. 

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도생 장점

 - 상업지구에 위치해있어 생활에 편리

 - 분양시 자격 제한이 없음

 - 오피스텔보다 전용률이 높고 발코니 설치 가능

 - 저렴한 가격

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도생 단점

 - 주택수 포함

 - 주차공간 부족

 - 일조권, 조망권 확보 제한

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｜생활형 숙박시설

생활형 숙박시설은 호텔과 오피스텔을 합친 개념으로 호텔식 서비스가 제공되는데 취사시설 설치가 가능하고 바닥난방 규제가 따로 없다. 기본적으로는 호텔로 개인 주거용으로 사용이 법적으로 금지되어 있다. 하지만 구분등기가 가능해 소유주가 개별적으로 따로 놀 수 있다. 

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건축법의 적용을 받으면서 부동산 규제에서 한발 벗어나있고 주택수 포함도 되지않아서 종부세 부과도 되지 않을 뿐더러 대출도 잘 나왔고 입지도 좋았고 등기, 전입신고, 전세대출 등도 모두 가능해서 일반 주택과 다를게 없었던 지라 지난 부동산 폭등장에서 생숙이 엄청난 인기를 끌었다. 하지만 전 정부가 생숙을 주거용으로 사용하는 것을 시행령으로 금지시켰고 기존 분양자들에게는 오피스텔로 용도를 바꾸게끔 해주었지만 지자체에서 반대하면서 단기숙박은 가능하지만 장기적으로 세를 주는 것은 금지되버린데다가 세입자가 전입신고도 못하기 때문에 애물단지로 전락해버렸다.

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대표적인 생활형숙박시설은 엘시티더샵과 붙어있는 엘시티 더 레지던스이다.  
[임장한녕] 엘시티더샵_부산을 주름잡는 랜드마크 단지들 ② 

 

생숙 장점

 - 단기 숙박 영업 가능

 - 깔끔한 호텔식 서비스

 - 부동산 규제 회피 가능

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생숙 단점

 - 주거용 사용 불가

 - 전입신고 불가

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오늘은 주거용으로 활용이 가능한 아파트, 오피스텔부터 생숙처럼 주거용으로 활용이 불가능한 것까지 여러 부동산의 종류에 대해서 알아보았다. 내 집 마련을 위해서 나의 라이프스타일와 맞는 것을 선택하는 것도 중요하다. 하지만 여생을 보낼 곳을 찾는 것이 아니라면 추후의 시세상승여부, 매도가능여부 등도 생각하는 것이 매우 중요할 것이다. 어떤 상품이 현명한 선택이 될지는 잘 판단해보는 것이 좋겠다. 

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오늘도 자본주의 사회에서 살아남아봅시다.

source: 자본주의 사회에서 살아남기