SUMMARY

- 금리의 정점을 확인한 2023년, 점진적 하향이 예상되는 2024년

- 주택 가격 추가 하락 가능성은 제한적, 정점 부근의 금리는 주택 가격 상승 압력으로 작용

- 2안정화 구간에 접어들어 투자 매력도가 높은 오피스, 기다림의 미덕이 필요한 상가

- 바닥을 확인한 2023년, 이미 와버린 부동산 사이클의 전환점

 

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2023년 한 해가 마무리되어간다. 2022년에는 러시아-우크라이나 전쟁과 금리 인상 본격화로 어려운 시기를 보냈기 때문에, 2023년은 나름대로 기대감이 있었다. 하지만, 금리는 정점에서 내려오지 못하였고 높은 금리를 부담하던 기업들은 조금씩 힘이 빠지기 시작했다. 특히나 건설회사의 신용 우려는 매주 다른 양상을 보이며, 초조한 시간을 보냈고 여전히 대내외 환경은 생각만큼은 우호적이지 못한 상황인 것 같다.

그럼에도, 금리는 정점에서 더 이상 오르지 않았고 정부 정책과 내려올 만큼 내려온 자산의 가격에 따라 매수세는 회복 구간에 진입한 것으로 보인다. 이번 글에서는 2023년의 부동산 관련 데이터를 통하여서 현재 상황을 진단하고 2024년의 부동산 시장을 전망한다.

 

1) 금융환경 전망: 금리의 정점을 확인한 2023년, 점진적 하향이 예상되는 2024년

2022년 3월을 기점으로 본격적인 금리 인상에 나섰던 미국의 연방준비위원회는 2023년 6월 5.5%를 고점으로 12월까지 유지하고 있다. 한국은행의 경우, 2023년 1월 기준금리를 3.5%로 인상한 후 12월까지 현재 수준을 유지하고 있다. 한국의 경우, 기준 금리를 올리지 않더라도 시장 금리가 이미 기준 금리를 크게 초과하고 있기 때문에, 크게 올릴 필요성이 없어 보인다.

년도		2022년	2023년	2023년	2023년	2023년
미국	인상월	12월	2월	3월	5월	6월
	결정 금리(A)	4.50%	4.75%	5.00%	5.25%	5.50%
한국	인상월	11월	1월	2월	4월	5월
	결정 금리(B)	3.25%	3.50%	3.50%	3.50%	3.50%
차이(B-A)		-1.25%	-1.25%	-1.50%	-1.75%	-2.00%

 

년도		2022년	2023년	2023년	2023년
미국	인상월	7월	9월	11월	12월
	결정 금리(A)	5.50%	5.50%	5.50%	5.50%
한국	인상월	7월	8월	10월	11월
	결정 금리(B)	3.50%	3.50%	3.50%	3.50%
차이(B-A)		-1.25%	-2.00%	-2.00%	-2.00%

<미국 및 한국 기준금리 추이 / 출처: 미국연방준비위원회, 한국은행>

 

2022년 말까지만 하더라도 전문가들은 2023년 말에는 미국의 기준 금리 인하가 시작될 것으로 예측하였다. 하지만 예상과 다르게, 6월에 정점에서 7~11월 추가 인상 가능성이 거론되며, 떨어질 기미가 보이지 않는다. 이와 관련하여, 연내 금리가 인하할 거라는 기대감에 주식과 채권시장이 연초 회복세를 보였는데, 하반기로 접어들며 금리 인하 가능성이 불투명해지며, 상당 부분 되돌리는 현상이 일어났다.
하지만 2022년 7월 미국소비자물가지수(CPI)는 전년 대비 9.1%를 기록하며, 인플레이션에 대한 우려가 정점에 이르렀고 점진적으로 안정세를 찾으며, 2023년 11월에는 시장에서 예측하는 3.3%보다 소폭 낮은 3.2%를 기록하며, 인플레이션에 대한 우려는 줄어들었다.

 

구분	현재	2023.12	2024.01	2024.03	2024.05
Fed Watch 예측치	5.50%	5.50%	5.50%	5.50%	5.25%

 

구분	2024.06	2024.07	2024.09	2024.11	2024.12
Fed Watch 예측치	5.00%	4.75%	4.75%	4.50%	4.25%

<미국 기준금리 예측치 / 출처: CME FED Watch>

 

이러한 시장에서 데이터와 연방 준비위원들의 의견을 바탕으로 예측하는 CME FED Watch에서는 2024년 5월 본격적인 금리 인하가 시작될 것으로 발표한다. 물론 급격히 올랐던 기준 금리에 비해서 하향 폭은 작지만, 2024년 12월에는 4.25% 수준으로 예측한다.

자산 가치는 시장의 금리 인하가 시작되기 전이라도 피크를 확인하고 나면, 상승할 가능성이 있다. 이미 부동산 가격 역시, 금리의 정점이라고 인식되는 6~9월을 기점으로 소폭 반등했기 때문이다. 그런 측면에서 2024년 금리의 인하가 본격화되고 나면, 급격한 상승은 아니더라도, 올해보다는 상승의 여력이 커질 수 있다.

 

2) 주택 시장 전망: 2023년을 기점으로 회복 구간에 접어든 주택 시장, 추가 하락 가능성은 제한적인 가운데 정점 부근의 금리는 주택 가격 상승 압력으로 작용할 것으로 전망

2022년 한 해 동안 주택 시장은 어려움을 겪었다. 금리의 정점을 확인하지 못한 채 시장 경기가 좋지 못하였고 거래량과 가격 모두 곤두박질쳤다. 그런 상황에서 2023년 역시 녹록지 않은 상황이었지만, 2022년과는 조금 다른 양상을 보였다.

 

구분	2022.11	2022.12	2023.01	2023.02	2023.03	2023.04
전국	38,186	52,385	39,124	63,909	59,750	58,791
서울	2,140	3,348	4,529	10,226	6,225	5,296
인천	2,608	4,763	2,768	3,924	3,813	4,656
경기	8,476	17,714	9,510	16,836	16,591	17,041

 

구분	2023.05	2023.06	2023.07	2023.08	2023.09	2023.10
전국	70,317	71,937	66,698	68,888	63,061	59,428
서울	12,001	6,506	7,626	5,830	6,938	6,605
인천	4,437	4,764	5,446	5,209	4,974	3,845
경기	17,721	22,724	17,593	19,502	16,830	14,770

<아파트 거래량 추이(단위: 호) / 출처: 한국부동산원 통계시스템>

 

한국부동산원에서 발표한 2023년 아파트 거래량을 살펴보면, 2022년 말에서 2023년 초까지 전국적으로 4만 호에 미치지 못하였으며, 특히 서울의 경우, 2,140호 수준까지 감소했다. 하지만, 금리 인상이 정점을 향하고 있다는 인식과 떨어질 대로 떨어진 가격을 저점에서 매수하는 수요가 유효하였는지, 2023년 2월부터 증가가 시작되어, 전국적으로 6만~7만 세대, 서울과 경기 모두 연초 대비 많은 거래량을 기록 중이다. 물론, 하반기로 가면서 거래량 피크를 기록하였던 시기보다는 적게 기록하고 있지만, 연초 대비 수준으로는 돌아가지 않고 있다.

 

지 역	2022년 11월	2022년 12월	2023년 01월	2023년 02월	2023년 03월	2023년 04월
전국	1,972	1,906	1,857	1,824	1,805	1,795
수도권	2,889	2,784	2,708	2,661	2,633	2,620
광역시	1,442	1,399	1,365	1,337	1,316	1,303
서울	4,360	4,231	4,138	4,093	4,066	4,053
지역	2023년 05월	2023년 06월	2023년 07월	2023년 08월	2023년 09월	2023년 10월
전국	1,794	1,797	1,802	1,811	1,820	1,828
수도권	2,622	2,630	2,642	2,659	2,677	2,691
광역시	1,297	1,294	1,292	1,293	1,296	1,298
서울	4,060	4,073	4,091	4,118	4,144	4,162

<평당 매매가 추이(단위: 만원) / 출처: 한국부동산원 통계시스템>

 

최근 1년간 거래된 아파트의 공급 평당 거래 가격을 살펴보면, 2022년 11월부터 2023년 4월까지 서울을 포함한 전국 모든 지역에서 가격이 하락하고 있다. 하락 구간이 진입하였던 2022년 11월 대비 지역별로 가장 가격이 낮은 시점의 가격 차이를 살펴보면, 광역시가 – 11.6%로 가장 하락 폭이 컸으며, 서울의 경우 – 7.6%로 가장 하락 폭이 작았다.

또한, 가격의 반등이 시작되는 시점 또한, 서울이 2023년 5월로, 하락 기간 역시 5개월로 가장 짧았다. 다만, 2023년 8월을 기점으로 지방 역시 회복 구간에 접어들며, 2023년 10월까지 전국 모든 지역에서 아파트 가격이 회복 구간에 접어든 것으로 보인다.

따라서, 2023년 하반기를 기점으로 주택 가격 회복 추세를 감안하면, 2024년에 다시금 저점 부근까지 하락할 가능성은 제한적이다. 물론, 시장의 금리는 2024년 중반까지 높은 수준을 유지할 것으로 예측하지만, 정점에서 하락할 거라는 전망과 기대감은 매수 수요 유지 또는 증가에 유효할 것으로 예상한다. 물론, 2020~2021년 수준의 폭등장 가능성은 커 보이지 않지만, 현재 시점에서 큰 폭의 추가적인 하락 가능성은 제한적이며, 금리 인하 속도와 2025년 전망에 따라 상승 압력으로 작용할 가능성이 크다고 예측한다.

 

3) 상업용 부동산 전망: 2024년 안정화 구간에 접어들어 투자 매력도가 높은 오피스, 기다림의 미덕이 필요한 상업시설

 

구분	2022.11	2022.12	2023.01	2023.02	2023.03	2023.04
백화점	32,728	34,601	30,898	30,150	33,963	35,295
대형마트	27,045	30,664	35,805	24,554	28,849	28,790
면세점	14,501	13,440	7,974	10,903	12,217	11,748
슈퍼마켓 및 잡화점	52,170	53,182	59,884	49,211	55,373	53,570
편의점	26,381	25,379	23,152	21,605	25,270	25,364
전문소매점	151,388	156,009	170,212	146,278	165,764	161,031
합계	304,213	313,276	327,926	282,702	321,436	315,799

 

구분	2023.05	2023.06	2023.07	2023.08	2023.09(E)	2023.10(E)
백화점	37,825	32,307	32,887	30,106	33,726	35,873
대형마트	29,510	28,863	32,225	32,592	35,460	29,859
면세점	11,568	10,708	9,909	11,366	13,274	13,292
슈퍼마켓 및 잡화점	56,021	56,550	56,266	56,621	62,028	52,490
편의점	26,827	26,930	27,411	27,884	27,775	27,282
전문소매점	165,847	154,149	149,175	143,152	157,653	155,747
합계	327,598	309,507	307,872	301,721	329,915	314,543

<소매판매액 추이 (단위: 억원) / 출처: 통계청>

 

2021년 11월부터 12개월간 소매판매액의 추이를 살펴보면, 2023년 1월 32.8조 원으로 최고치를 기록한 후에 해당 금액 부근에서 횡보세를 보이고 있다. 뚜렷한 성장세를 보이는 영역이 없는 가운데, 편의점의 경우, 2022년 2월부터 지속적으로 판매액이 증가 추세에 있다. 기업 경기가 어려운 가운데, 소비는 크게 위축되지 않고 있는 것으로 보인다.

 

구분		2022.1Q	2022.2Q	2022.3Q	2022.4Q	2023.1Q	2023.2Q	2023.3Q
오피스	전국	10.4%	10.0%	9.6%	9.4%	9.5%	9.4%	8.9%
	서울	7.1%	6.5%	6.4%	6.2%	6.5%	6.2%	5.5%
중대형 상가	전국	13.2%	13.1%	13.1%	13.2%	13.3%	13.5%	13.6%
	서울	9.5%	9.5%	9.1%	9.1%	8.6%	8.4%	8.8%

<오피스 및 중대형 상가 공실률 추이 / 출처: 한국부동산원 통계시스템>

 

오피스의 공실률 추이를 살펴보면, 2022년 전국적으로 10% 이상의 높은 공실률을 기록했으나, 2023년 3분기까지 지속 감소 추세가 이어지며, 현재 8.9% 수준에 머물고 있다. 서울의 경우, 지속해서 안정화 추세가 이어지는 가운데, 2023년 3분기에는 5.5% 수준으로 자연공실률인 5% 부근으로 안정화되어 있는 것으로 판단된다.

다만, 상업시설의 경우, 전국적으로 13%의 높은 공실률을 기록하고 있으며, 22년 3분기 이후로 공실이 커지며, 2023년 3분기 기준 13.6% 수준이다. 서울의 경우, 전국 대비 낮은 수준을 유지하고 있으나, 공실률 감소 폭을 크게 줄이지 못하고 있다. 이는 전국적으로 소비는 견조하게 유지하고 있으나, 크게 상승 모멘텀이 없어서 현재 수준을 유지하고 있는 것으로 판단된다.

종합하면, 오피스의 경우 양호한 수요 여건을 바탕으로 2024년에도 투자 매력도는 여전할 것으로 예상되며, 상업시설의 경우 뚜렷한 상승 모멘텀이 없는 가운데, 입주 수요가 증가하지 않고 있어 관망하며 투자 기회를 엿봐야 할 것으로 판단된다.

 

4) 결론: 바닥을 확인한 2023년, 이미 와버린 부동산 사이클의 전환점

2023년의 부동산 시장은 기념비적인 해였던 것 같다. 금리가 정점까지 쉬지 않고 오르며, 투자 자산의 가격이 바닥을 확인한 시간이었던 것 같다. 다행인 것은 하반기를 기점으로 저점에서의 매수세와 정점 부근에 이른 금리로 인해 거래량과 가격 모두 회복 구간에 접어든 것으로 판단된다. 2023년 중간쯤에 투자한 투자자에게는 푸근한 시간이 이어질 것으로 예상되고 새롭게 투자의사 결정을 하려는 투자자들에게는 고민이 많은 시기인 것 같다. 하지만 2023년을 기점으로 부동산 시장의 하방경직성이 유효한 가격을 확인하였으니, 이를 바탕으로 투자의사 결정을 하면 크게 손해 볼 가능성은 커 보이지 않는다.

줌투자 세션에서 칼럼을 기고한지 어느덧 2년 6개월의 시간이 지났다. 처음 시작할 때는 이렇게 긴 시간을 하게 될 것으로 생각지는 못했는데, 기고한 글이 30개를 넘어섰다. 주택, ESS, 골프장, 물류센터, 리테일, 해외부동산, 시장 전망 등 다양한 분야를 다루며, 참 이 일을 스스로 좋아한다는 생각이 들었다. 어쩌면, 처음 시작할 때는 확신이 없었지만, 줌에서의 여정을 통해 자본 시장의 한 투자자로서의 확신을 얻어 간 것 같다. 역시 무언가에 확신을 얻기 위해서는 행동하지 않고서는 결코 얻어낼 수 없음을 깨닫는 순간이다.

 

감사의 글,

2023년 12월을 기점으로 줌투자는 서비스를 종료합니다. 그렇기 때문에 이 글은 줌투자에서의 마지막 글이 될 것 같습니다. 저 역시도 이곳을 통해 조금은 성장한 것 같습니다. 제 부족한 글을 읽어 주신 분들께 감사의 마음을 전하고 싶습니다. 그리고 저의 글이 대중들에게 공개될 수 있도록 기회를 준 ZUM에 진심으로 감사합니다. 남은 한 해를 잘 마무리하시고 새로운 한 해에는 더 충만하고 누리는 시간이 되기를 바랍니다. 작가 김대구 드림.