Summary

- 글로벌 전체 주식 시장의 약 4%를 차지하는 미국 리츠 시장

- 미국 리츠가 투자 매력도가 높은 이유 3가지 : 배당, 인플레이션 헤지, 지속적인 수요

- 실제로 미국 리츠는 금융 위기 등에도 장기간 우상향하는 마르지 않는 샘물이라고 볼 수 있음

 

© pixabay

 

미국 리츠 투자(부동산 섹터) 개요 시가총액 약 1.5조 달러에 달하는 미국 리츠는 전 세계 약 70%를 차지하는 리츠 시장으로 자리 잡았다. 이는 글로벌 전체 주식 시장의 약 4%를 차지하는 규모다. 미국 리츠는 앞으로도 세계 최대 경제 대국 부동산 섹터를 대변하며 높은 투자 매력도를 유지할 것으로 보인다.

1960년대 쇼핑센터로 구성된 리테일 리츠가 처음 도입된 이후, 1970년대 아파트·CBD 오피스 등을 기초로 하는 리츠가 설립된 것이 미국 리츠 역사의 시작이다. 1999년 IT 붐과 함께 셀 타워를 기초로 하는 인프라 리츠(대표적인 리츠 기업은 아메리칸 타워;AMT US)에 진입한 것을 비롯해, 2004년 데이터 센터(메타버스 및 4차 산업혁명 이후 투자 매력도가 매우 높은 리츠 섹터), 2013년에는 카지노를 포함하는 특수 리츠가 설립되는 등 리츠의 자산 유형은 매우 다각화되고 있다.

미국 리츠는 총 12개의 섹터로 세분화 된다.

• 오피스
• 주거
• 리테일
• 산업용(물류)
• 호텔
• 목재
• 인프라
• 데이터 센터
• 헬스케어
• 셀프 스토리지
• 복합
• 특수 부동산(극장, 놀이동산, 카지노, 교도소 등)

 

© Bloomberg, KB 증권

 

미국 리츠 투자 포인트 ① 배당 최근 한국에서도 미국 배당주 투자 붐이 불고 있다. 이에 편승된 투자 섹터가 바로 리츠 섹터다. 미국 리츠의 지난 20년간 평균 배당 수익률은 5%대로, 이는 S&P 500 지수 편입 기업 배당 수익률(2.1%)의 2배 이상이다. 그만큼 투자자에게 시세차익 및 배당 소득(인컴형 투자자산) 등 측면에서 미국 리츠의 매력도가 높다.

2020년 기준 미국 리츠의 수익률은 11.7%였다. 1990년 이후 총 수익의 85% 이상을 배당 수익이 차지하고 있을 만큼 주주 배당 펀더멘털이 강한 섹터이다. 반면, S&P 500의 배당 수익 비중은 약 49.4%에 그쳐 확실히 섹터의 투자 목적이 갈리는 편이다. 올해 초 백신이 본격적으로 접종되기 시작하면서 미국 실물 경기 회복과 함께 2021년 1~2분기 큰 폭의 성장을 보였다.

 

© Bloomberg

 

© NARIETS, 최근 1년간 수익률이 매우 높게 나타난 리츠 섹터 수익률

 

미국 리츠 투자 포인트 ② 인플레이션 헤지 부동산, 즉 실물 자산을 임대하여 수익을 내는 리츠의 특성상 물가 상승률에 대비하여 특정 리츠의 임대료는 지속적으로 오른다. 이를 통해 투자자는 투자 자산을 배분할 수 있을 뿐 아니라 인플레이션 헤지 효과를 거둘 수 있다. 특히 미국 리츠는 미국에 집중된 섹터가 대부분이기 때문에 미국 경기의 영향을 많이 받고, 타 국가 주가 지수와는 낮은 상관관계를 보인다. 금리 상승기에는 임대료 상승 효과가 있기 때문에, 향후 연준의 금리 인상에 발맞춰 투자 포트폴리오에 리츠를 담을 필요성이 커지고 있다. 뉴욕 증시의 대표 리츠 지수인 부동산 홀딩스 및 개발 리츠 지수와 10년 만기 미 국채 금리를 결합한 아래의 차트를 보면 커플링 관계가 확연하다는 것이 보인다.

 

© STOCKCHARTS.COM, 미국 채권 금리 수준과 정의 관계에 있는 리츠 지수 차트

 

미국 리츠 투자 포인트 ③ 수요 확대에 따른 가치 상승 미국은 인구 피라미드의 허리를 부실하게 만들지 않기 위해 이민자를 받아들이며 생산 가능 인구(15~64세)를 끊임없이 확보하고 있다. 인구 증가에 따라 미국을 대표하는 글로벌 도시인 캘리포니아 주, 동부 뉴욕 등의 부동산 가치는 장기간에 걸쳐 상승 중이다.

리츠는 실물 부동산을 기반으로 하는 투자 상품이기 때문에 경기 변동에 따라 가치가 변하는 등 경기에 민감하기도 하다. 때문에 미국 리츠와 실물 부동산의 총 수익률 관계는 0.84로 높은 편이며, 등락의 폭과 시점에는 차이가 있지만 커플링이 거의 확실하게 나타나는 경향이 있다.

또한, 코로나 바이러스에 대한 실물 경기 회복이 점차적으로 나타나고 있다. 부동산 오피스, 상업용 부동산, 호텔 리츠 등은 그 수요가 회복되어 해당 리츠의 수익률 및 배당도 안정적으로 성장 중이다.

 

© Bloomberg, KB 증권

 

특히 미국의 실질 주택 가격지수는 전년대비 변동성을 갖고 움직이지만, 리츠를 대표하는 윌셔 미국 리츠 지수는 지속적으로 상승하고 있다. 특히 코로나 직전 급락했다가 직후 강하게 반등하는 모습이 보인다.

 

© 세인트 루이스 연방은행 이코노믹 리서치

 

미국 부동산은 마르지 않는 샘물 미국의 상업용 부동산 가격은 금융위기, 코로나 팬데믹 등 금융 시장의 큰 충격이 없는 시기에는 전년대비 지속 플러스를 유지하고 있기 때문에 가격이 장기간 우상향한다는 특징이 있다.

 

• 미국 상업용 부동산 시장은 세계에서 가장 큰 규모(2020년 기준 약 50%)의 투자가 이루어지는 시장
• 2014년부터 연간 평균 약 4천억 달러 이상의 투자가 발생하는 자산 규모를 가지고 있음
• 올해 YTD 기준 미국 상업용 부동산 투자 규모는 약 4,007억 달러로, 2020년 3,911억 달러 규모를 상회함
• 투자 규모는 아파트 40.2%, 물류 22.4%, 오피스 20.3%, 리테일 10%, 호텔 7% 비중
• 팬데믹을 감안하면 대단한 퍼포먼스이며, 특히 인터넷 전자 상거래의 고속 성장으로 물류센터 리츠 임대료는 빠르게 상승 중
• 2021년 2분기 기준으로 미국 물류 센터 공실률은 5% 미만 기록, 시장 수요 지속

 

© 세인트 루이스 연방은행 이코노믹 리서치

 

그래서 현재 미국의 부동산 투자시장이 회복기를 거치고 있는 것은 투자자들에게 큰 기회다. 코로나 직후 강한 반등을 보이며 이미 투자 수익률 측면에서는 꽤 높은 수익률을 거두고 있지만, 2022년에도 미국의 상업용 부동산은 마르지 않는 샘물로서의 역할을 할 것으로 판단한다.

미국 리츠가 코로나19 이전 수준을 회복하는 데 1년이 소요되었으며, 9월 3일 신고점을 경신하였다. (참고로 금융위기 이후 회복에는 64개월이 걸렸다.) 오피스 섹터는 팬데믹 이전 고점을 회복하지 못하였는데, 백신 접종에도 불구하고 재택근무가 증가한 여파로 보인다. 2022년 전반적으로 미국의 상업용 부동산은 양호한 펀더멘털을 가지고 움직일 것으로 보이며 4분기 이후 실적 개선 가시화로 투자자들의 퍼포먼스가 기대된다.

 

© NAREITS

 

* 다음 편에 이어집니다.