안녕하세요. 밍보트입니다.

2019년 결혼을 하고 경기도 평촌에서 신혼 전세살이를 시작할 당시, 옆동네인 과천에 몇 번 간적이 있었습니다. 과천지식정보타운 뿐만 아니라 정부과천청사역과 과천역 사이에 아파트 및 주변 인프라가 정말 잘 갖춰져 있어서 기억에 많이 남습니다. (그 당시 가격도 상당히 비쌌음!) 시간이 지나긴 했지만 경기도 과천시에 대해 알아보려고 합니다. 한 번 살펴볼까요?

 

 

｜ 기본정보(위치, 동, 인구/세대)

제가 현재 소나무우유님 카카오톡 오픈 채팅방에서 부방장으로 활동하고 있는데요.(은근 자랑) 지역을 바라볼 때 소나무우유님께서 말씀해주셨던 부분이 있어 동일하게 적용해보려고 합니다. 방법은 간단합니다. 총 4단계로 구성이 되어 있습니다. (숲 → 나무) 

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1. 어느 지역분석을 시작할때 드론을 하늘에 띄운것처럼 확인한다.

2. 드론을 숲속으로 집어 넣는다

3. 숲속으로 들어간 드론을 줌으로 확대해서 동네를 살펴본다

4. 타겟이된 동네를 샅샅히 분석해본다(손품 + 임장)

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■ 지역 위치 확인

가장 먼저 네이버지도를 활용하여, 과천이 어디에 있는지 살펴보았습니다.

 

 

주요 일자리 핵심지역인 여의도, 강남, 광화문을 기준으로 봤을 때 과천은 강남권 일자리와 많이 가까워보였습니다. 실제 과천에서 우면산터널을 지나면 바로 서초와 연결이 되기 때문에 굉장히 가까운 거리라고 할 수 있습니다.

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■ 시의 구성 확인

그 다음으로, 과천시가 어떻게 구성되어 있는지 살펴보겠습니다. (동별)

총 6개동으로 구성이 되어 있습니다. (중앙동, 갈현동, 별양동, 부림동, 과천동, 문원동)

 

출처 : 나무위키

 

출처 : 나무위키

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■ 인구/세대수 확인

부동산 시장에서 중요한 요소가 바로 인구/세대수인 건 다들 아시죠?

그렇다면 과천시 인구와 세대수는 어떻게 될까요? 부동산 지인을 통해 확인해보았습니다.

• 인구수 : 약 78,000명
• 세대수 : 약 29,000세대
• 세대당 인구 : 2.69명/세대

 

출처 : 부동산 지인

 

출처 : 부동산 지인

 

출처 : 부동산 지인

 

조금 더 들어가서 전입/전출 인구가 어느 지역으로 이동했는지 살펴볼까요?

이 정보도 부동산 지인에서 쉽게 확인하실 수 있습니다.

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전입인구 : 안양시 > 서초구 > 의왕시 > 성남시

전출인구 : 안양시 > 서초구 > 의왕시 > 수원시

 

출처 : 부동산 지인

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■ 상권확인

 

출처 : 호갱노노

 

■ 학군확인

학원가는 정부과천청사 인근에 52개 학원이 조회가 되었습니다. 평촌학원가도 접근이 가능하기 때문에 평촌으로도 학생들이 등하원을 할 것으로 예상됩니다.

 

출처 : 아실

 

｜ 과천주공아파트 재건축 알아보기

과천시에도 주공아파트가 많이 있습니다. 굉장히 오래된 아파트이기도 합니다.(저보다 나이 많음)

재건축 아파트를 쉽게 볼 수 있는 '리치고' 라는 어플을 활용해보았습니다. PC로 보니 더욱 잘 보입니다.

구역별로 나눠져서 지금 어느 단계까지 추진이 되고 있는지도 상세히 나와있었습니다.

총 5개 단지가 현재 재건축연한이 도래하여 추진 중에 있는 것으로 보입니다.

 

출처 : 리치고

 

현재 재건축 절차는 어디까지 진행되었을까요? 리치고어플에서 확인 가능합니다.

 

출처 : 리치고

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출처 : 리치고

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재건축에서 또 중요한 부분이 바로 '대지지분'입니다. 대지지분은 아실어플에서 쉽게 확인이 가능합니다.

좌측 상단 메뉴가 보통 평당가격으로 default 값이 설정되어 있는데, 대지지분 용적률로 바꾸시면 한 눈에 확인이 가능합니다. PC 버전이 조금 더 보기 편했습니다.

 

출처 : 아실

 

출처 : 아실

 

• 과천주공4단지 : 16.4평
• 과천주공5단지 : 23.8평
• 과천주공8단지 : 21.9평
• 과천주공9단지 : 16.0평
• 과천주공10단지 : 39.5평

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그런데 갑자기 궁금한 사항이 생겼습니다. 과천주공8단지를 보시면 용적률이 나와 있지 않습니다.

네이버 부동산을 켜보았습니다. 용적률과 건폐율에 대한 수치가 나와있지 않네요? 

 

 

여기서 꿀팁을 하나 알려드리겠습니다. 단지별 정보를 보다보면 용적률과 건폐율이 명시되어 있지 않은 단지들을 꽤 자주 볼 수 있습니다. 이런 경우, 국가공간정보포털에서 확인이 가능합니다.

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1) 국가공간정보포털 검색

2) 열람공간 클릭

3) 국토정보조회 → 지역선택 → 부동산정보통합열람 클릭

4) 주소입력 후 조회 

5) 용적률 및 건폐율 값 확인해보기

 

 

과천주공8,9단지 통합재건축은 현재 현대건설이 수주한 것으로 검색이 됩니다.

 

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과천주공5단지는 대우건설에서 수주하였습니다.

 

 

｜ 주변 신축 시세

 

 

과천시 중심가에는 총 7개 단지의 신축이 눈에 들어왔습니다. 30평대 기준 평당 가격, 실거래가(신고가), 전세가율을 한 개의 표로 정리해보았습니다. 과천푸르지오써밋의 경우, 평당 7,000만원을 눈앞에 두고 있습니다.

 

 

과천푸르지오써밋을 기준으로 현재 부동산 매물 정보를 검색해보았습니다. 낮은가격순으로 정리해봤습니다.

30평대 매매가 가장 싼 매물이 20억 1,000만원에 나와있습니다. 30평대 전세는 없네요.

 

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7개 단지의 시세 흐름을 보기 위해 호갱노노를 실행시켜 보았습니다. 과천자이의 경우엔 최근 입주한 단지라 시세 그래프가 단조롭지만, 기신축 단지의 경우 상승장을 제대로 탄 모습입니다.

 

출처 : 호갱노노

 

출처 : 호갱노노

 

출처 : 부동산 지인

 

그렇다면 최고가 실거래 APT는 어디일까요?

2021년 1월 1일 ~ 2022년 5월 17일 기준으로 검색해보았습니다. (84m2 기준)

과천푸르지오써밋이 32평이 22억에 거래가 됐었네요.

 

 

｜ 교통호재 알아보기

과천시는 교통호재가 크게 2가지가 있습니다.

다들 잘 알고 계신 GTX-C와 위례과천선입니다.

GTX-C는 현재 예비타당성통과 단계이며, 위례과천선은 교통망발표만 된 상태입니다.

2개노선 모두 4호선 정부과천청사역으로 연결되는 것으로 계획되어 있습니다. 

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■ GTX-C노선

• 사업규모 : 74.8km, 역사 10개소
• 정차역 : 덕정역 - 의정부역 - 창동역 - 광운대역 - 청량리역 - 삼성역 - 양재역 - 정부과천청사역 - 인덕원역 - 금정역 - 의왕역 - 수원역
• 시간단축효과 : 덕정에서 청량리까지(18분), 수원역에서 삼성역까지(22분)

수원역에서 삼성역까지 교통편을 조회해보니, 1시간에서 1시간 30분 소요된다고 조회가 됩니다. 대략적으로 계산을 했을 때, 시간이 약 75% 절감되는 효과가 있습니다. 

 

출처 : 아실

 

■ 위례과천선

아직 교통망만 발표된 상태라, 정확히 지자체별로 정해진 내용은 없는 것으로 보입니다. 

 

출처 : 아실

 

각 지역별 국회의원들도 연장노선을 발표하면서 시민들의 기대감을 갖게 하고 있습니다. 

동탄인덕원선, 군포/의왕/안양시 연장, 서부선 연결, 인천 2호선 연결 등 현재는 계획단계입니다.

 

 

｜ 과천비전 2040

과천시는 과천비전2040을 목표로 과천을 자연, 문화, 기술이 융합된 지속가능한 도시로 만들겠다는 계획을 잡고 업무를 추진 중이라고 합니다. 과천지식정보타운이 그 역할의 중심이 되지 않을까 생각이 됩니다. 과천비전2040 성장과 관련된 자료는 과천시청 홈페이지에서 검색하시면 조회가 가능합니다.

 

 

오늘은 과천시에 대해서 조금 상세히 알아보았습니다. 현장 임장이 아닌 손품이다보니, 한계는 있겠지만 지역을 공부하는데 전반적인 흐름과 절차를 어떻게 가져가야할지 알게 되었네요. 이웃분들께서도 한 번 지역을 선정하셔서 공부해보시는 것도 부동산 공부를 하는데 많은 도움이 될 것 같습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 되세요!