아파트가 재건축을 추진하면 집값이 크게 오릅니다.

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최근 아파트 거래량이 줄어드는 가운데서도 강남과 목동, 여의도 등 입지가 좋은 재건축 단지를 중심으로 신고가 거래가 계속 이어지고 있는데요,

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이 때문에 재건축 추진이 확정되면 아파트 단지에도 축하하는 플래카드가 걸립니다.

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구축 아파트를 단지를 지나다 보면 안전사업시행계획 인가나 재건축 준비위원회가 출범했음을 알리는 플래카드를 보신 적이 있으실텐데요,

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아래에서 아파트 재건축은 어떤 절차로 진행되는지, 어떤 조건을 만족해야 재건축 추진이 가능한지에 대해 알아보겠습니다.

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2014년 전까지만 하더라도 재건축 연한은 40년이었는데, 2014년 법 개정을 통해 10년이 단축되었습니다.

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즉, 지은지 30년이 넘은 아파트들은 기본적으로 재건축을 실행할 수 있습니다.

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✅ 아파트 재건축연한 : 30년

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재건축연한 30년을 적용받지 않는 예외도 있습니다.

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정부는 올해 초 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 통해 지어진지 20년만 넘으면 바로 안전진단을 신청하고, 재건축을 빠르게 추진할 수 있도록 하고 있습니다.

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택지조성사업 완료 이후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상의 택지의 경우에는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년이 적용됩니다.

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20년의 재건축연한이 적용되는 대표적인 곳이 분당, 일산 등 1기 신도시입니다.

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재건축연한을 채웠을 경우에는 아파트 단지 주민들의 동의를 받아야 합니다.

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아파트 재건축사업은 아파트 단지 각 동의 소유자 과반수 동의와 아파트 단지의 전체 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 합니다.

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✅ 단지 각 동 소유자 과반수 동의, 전체 단지 4분의 3 이상의 동의가 필요

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그러나, 아파트 단지의 주민들이 워낙 많고 주민별로 재건축에 대한 호불호가 다르다보니 주민들의 동의를 받는 것에도 긴 시간이 걸립니다.

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아파트 재건축 사업은 긴 시간 동안 복잡한 절차를 거칩니다. 아파트 재건축 사업의 주요 단계는 아래와 같습니다.

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✅ 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립

✅ 정비구역 지정

✅ 조합설립추진위원회 승인

✅ 안전진단

✅ 주택재건축조합 설립인가

✅ 사업시행 인가

✅ 관리처분 및 분양신청

 

| 도시주거환경정비 기본계획수립

재건축을 위해선 우선 기본적인 계획을 수립해야 합니다.

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재건축을 위한 기본계획에는 최소 아래와 같은 사항들이 담겨야 합니다.

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✔️ 정비사업의 기본방향

✔️ 정비사업의 계획기간

✔️ 주거지 관리 계획

✔️ 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획

✔️ 세입자에 대한 주거안정대책 등

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기본정비계획 수립 단계는 길고 긴 재건축 단계에서 이제막 재건축을 시작하는 극초기 단계입니다.

재건축 기본계획이 수립이 완료되면, 시장이나 도지사는 해당 재건축 지역을 정비구역으로 지정하게 됩니다.

재건축을 어떻게 할 것인에 대한 정비계획안을 수립하고 아파트 소유자 2/3 이상의 동의를 받아 정비구역지정을 신청하면, 도시계획심의회의 심의를 거쳐 정비구역으로 지정되게 됩니다.

매우 긴 시간이 걸리고 절차가 복잡한 재건축을 진행하기 위해서는 조직이 필요합니다.

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재건축을 진행하는 조직이 바로 재건축 조합인데요, 재건축 조합 설립을 위한 추진위원회가 구성된 뒤에 구청장의 승인을 받으면 하나의 법인인 재건축조합이 만들어지게 됩니다.

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보통 재건축조합장은 아파트 주민이 하는 경우도 많지만 재건축을 성공적으로 진행한 경험이 있는 외부인사가 하는 경우도 많습니다.

​안전진단은 아파트 재건축이 필요한지를 결정하는 가장 중요한 절차입니다.

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안전진단 등급은 A, B, C, D, E 등 다섯 등급으로 나뉘는데요,

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안전진단은 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등을 통해 등급을 내게 됩니다.

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100점 만점에 55점을 초과하는 A~C등급은 재건축이 불가능한 유지 보수 등급, 30~55점인 조건부 재건축, 30점 이하인 E등급은 재건축 확정 등급입니다.

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안전진단등급은 아파트가 노후화되어야 좋습니다. 아파트가 너무 튼튼해 좋은 등급이 나오면 오히려 재건축을 진행할 수가 없습니다.

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재건축 등급인 D 등급과 E등급이 나와 안전진단을 통과하면 이제 본격적으로 재건축을 진행한다고 보시면 됩니다.

사업시행인가는 재건축이 최종 확정되는 단계입니다.

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재건축 조합이 추진하는 재건축 계획을 지자체에서 최종 확정 및 승인해주는 단계를 사업시행 인가라고 하는데요,

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재건축 조합이 신축아파트의 시공사, 자금계획, 세입자 주거대책 등을 담은 사업시행계획서를 제출하면 이를 지자체가 검토 후 승인을 하게 됩니다.

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사업시행 인가가 나게되면 이제 본격적으로 재건축을 시작하게 됩니다.

관리처분계획은 재건축조합의 조합원에게 새로 건축된 건축물과 대지지분을 배분하는 계획입니다.

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조합원들이 취득할 건축과 대지지분이 얼마인지, 그리고 재건축 과정에서 추가로 부담해야 할 재건축분담비 등에 대한 계획을 세운 뒤 지자체의 승인을 받게 됩니다.

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관리처분계획이 인가를 받으면 비로소 재건축 사업이 착공에 들어가고 분양절차도 진행되게 됩니다.

이 후 신축아파트 준공되면 소유권이 분양자에게 이전되고, 재건축조합이 해산되게 됩니다.

 

| 아파트 재건축 소요기간

아파트 재건축은 복잡한 단계를 거치기 때문에 오랜 시간이 걸립니다.

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평균적으로 정비구역지정된 이후 준공까지 9.7년이 걸린다고 하니, 재건축에는 약 10년 정도가 걸린다고 보면 될 것 같습니다.

그러나, 이는 평균적인 기간일 뿐 주민들의 동의를 얻지 못하거나 지자체의 승인을 받지 못하는 경우에는 재건축 기간이 하염없이 길어질 수 있습니다.