재테크, 투자의 기본은 뭘까요?

​저렴하게 사서 내가 산 가격보다 비싸게 팔아 이익들 남기는 것이죠. 

 

​부동산 투자에 대해서 생각해봅시다. 

​부동산을 왜 살까요? 

​가격이 오를 것이라 생각해서죠. 

​그러면 내 집은 얼마에 팔아야할까요? 

​아니, 얼마는 받아야 내가 손해는 본게 아닌걸까요?

​​부동산 투자를 함에 있어서 들어가는 비용을 먼저 생각해봅시다. 

​4가지 비용 정도가 있을겁니다. 

​​

｜1. 먼저 이자비용입니다. 

보통 부동산를 담보로 대출을 받겠죠. 

​그리고 추가로 자금이 부족하면 신용대출도 받을겁니다. 

​은행, 카드사 등등 금융권으로부터 돈을 빌렸으니 뭐가 나가죠? 네, 이자가 나갑니다. 

​3억짜리 아파트라고 가정한다면, 

​LTV 70%만큼 대출받아서 2.1억을 빌렸다고 봅시다. 

​금리가 한창 인상될 시점은 지났더라도 기존 주담대라면 6%정도라고 러프하게 잡아봅니다. 

​2.1*6%=1260만원이 나옵니다. 

​거기에 원금까지 합하면 통상 30년이니 1년에 700만원을 갚네요. 하지만 원금은 저축개념도 있으니 제외하도록합니다. 

​비과세 요건은 2년이죠. 

​2년동안 주담대 이자로 2520만원을 지불하네요. 

 

｜2. 기회비용

간혹 간과하는 것이 있는데 우리가 자본금으로 투입한 금액을 다른 투자로 굴렸을때의 이득이죠. 

​제일 낮은 은행예금으로 생각해보면, 예금금리가 그래도 3-4% 정도는 나왔었죠. 3.5%라고 합시다.

​9000만원 자본금으로 받는 이자가 년 315만원, 2년이면 630만원이네요.

 

｜3. 부대비용

살면서 수리나 인테리어 등 비용이 들어갑니다. 

신축이면 수리비용이 덜 들어갈 순 있겠습니다만. 

​평형별, 년식별 등 천차만별이라 기준을 정하기가 어렵지만 인테리어 비용을 러프하게 생각해도 1-2천만원은 그냥 들어가죠 요즘은. 

 

｜4. 거래비용

마지막은 거래비용입니다. 

세금과 수수료 등이 있죠.

​취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세), 양도세 등등이 있죠. 

​취득세는 거래금액의 1.1% 330만원​

​보유세는 공시가격이 중요한데 지역에 따라 다르겠지만 60% 정도라고 잡아볼까요, 계산기 돌리면 56880원이 나오네요. 

​종부세는 9억원, 1세대 1주택은 12억원이니 안나오겠죠.

​주택가격이 낮은 편이라 세금 부담은 그렇게 큰 편은 아닙니다. 

​부동산수수료, 등기비용 등은 어떻게 거래하느냐에 따라 다를텐데 정가 정도 기준으로 보면 

​부동산 수수료는 아파트 매매 기준 상한이 0.4%

​수수료는 최대 120만원입니다. 

​법무사 고용시 비용도 지역마다 다를텐데 계산기를 돌려보면 취득세빼고 170만원 정도가 나오네요. 

​채권가격이 무시무시합니다..

 

• 금액 입력값 300,000,000
• 취득세율 6억 이하 주택 취득세 1% 1%
• 지방교육세유상취득 지방교육세 10% 0.1%
• 취득합계세율취득세 + 지방교육세 1.1%
• 취득세취득가액 × 합계세율 3,300,000
• 채권매입금액(서울·광역시) 시가표준액 * 0.026 7,800,000
• 채권할인료매입금액 × 12.16988 949,251
• 법무사 등기 보수3억원 이하, 194,000 + 1억원 초과액의 0.09% 374,000
• 보수 부가세부가가치세 10% 부과 37,400
• 등기·신고 대행1건당 기준 대행료 40,000
• 세금 신고·납부 대행1건당 기준 대행료 40,000
• 채권매입(할인) 대행1건당 기준 대행료 40,000
• 법무사 일당4시간 이내 7만원, 초과 시 15만원 70,000
• 법무사 교통실비법무사무소 소재지에 따라 5~10만원 50,000
• 보수액 소계법무사보수 + 대행료 + 일당·교통비 651,400
• 수입증지등기 행정 수수료 15,000
• 수입인지1억원 초과 10억원 이하 150,000
• 공과금 소계증지대 및 수입인지 165,000
• 총계등기비용 총계 5,065,651
• 법무사비용 계산결과(부동산 계산기)

 

자, 여기까지 들어가는 비용들을 러프하게 살펴봤습니다. 

 

​3억짜리 집을 사는데 얼마가 추가로 들어갈까요? 

​1. 이자비용 2520만원

3. 부대비용 1500만원 가량

4. 기타비용 630만원 가량

+ 2. 기회비용 630만원

​= 4,650만원(5,280만원)

입니다. 

 

2년만에 팔겠다면 적어도 3.5억에는 팔아야 본전인 것이죠. 

​2년에 5천만원 상승이면 1년에 2500만원 즉, 8.3% 상승입니다.

​단기간에 이정도 상승률을 보기란 쉽지 않죠. 

​그리고 대출금액은 그대로인데 시간이 지날수록 화폐가치는 떨어집니다. 그러면 내가 빌린 대출금액이 줄어드는 효과를 얻어낼 수 있죠. 

​그래서 부동산은 장기적 관점으로 봐야합니다. 
다들 시장을 떠나지 말고 잘 붙들어매고 있으세요. 

​오늘도 자본주의 사회에서 살아남아봅시다