[내집마련기 2부] 2. 갈아타기 금단의 기술 선매수·후매도 투자금을 줄여라. feat.특례보금자리론, 수서까치마을아파트
안녕하세요 흑자인생입니다.
지난 편에서는 1주택 갈아타기 과정 중 매수 선택지들의 비교 분석과 강남 수서까치마을 아파트를 선택한 이유에 대해 말씀드려보았습니다.
기존 보유 물건지의 매도 전 선매수를 진행하면서 상승시기의 “갈아타기 시 매수를 싸게 매도를 비싸게” 하기 위해 살 떨리는(?) 매매 과정을 진행 중에 있는데요.
선매수 후 매도하려는 물건이 팔리지 않는다면 쫄리기도 하거니와, 매수 물건 계약금을 포기하지 않으려면 매도 물건을 눈물을 머금고 급매해야 하는 상황이 생길 수 있기에 선매수·후매도는 속된 말로 '원수에게나 권하는' 금단의 기술이기도 합니다.
이 금단의 기술의 장점은 역시 상승장에 "매수지를 싸게 사고 매도를 비싸게" 할 수 있단 점입니다.
지난 편에서 강남 수서까치마을 아파트 49㎡ 형 매수를 말씀드렸는데요.
최종 단지를 선정해놓고 매물 선정 시에는 크게 2개 정도의 조건을 두고 부합하는 매도 매물을 찾았습니다.
1) 잔금 일정 넉넉히 가능한 물건
선매수를 진행하며 기존 보유물건의 매도 기간을 확보하고자 부동산을 통해 '잔금 일정 넉넉히'라는 조건을 달고 매물을 살폈습니다.
매도자와의 협의가 필요한 부분인데 매도자 입장에선 매도 잔금을 빨리 받아서 상환을 하든 갈아타기를 하든 하고 싶기 때문에 잔금 일정은 2~3개월 내로 잡는 게 보통인데요.
한편 저는 매도가 얼마나 빨리 될지 알 수 없기에 기존 집주인분이 기다려줄 여유가 되시는 잔금을 4개월까지도 계약서에 작성 가능한 매물을 찾았습니다.
계약서보다 잔금 일정은 얼마든지 계약자 간 협의하여 당길 수 있기 때문이죠.
선매수,후매도 시 tip ) 기존 보유물건 매도 기간을 확보하자.
잔금 일정 넉넉히!
2) 특례보금자리론 활용계획으로 대출금액 최소화를 위한 전·월세 물건
애초에 컨셉을 특례보금자리론 활용 + 보유 현금으로 매수할 계획이었습니다.
특례보금자리론 상품이 가계대출 증가 원인으로 지목되기 전 대출금리가 4% 초·중반인 시기였기 때문에, 1금융권 주담대 수준의 고정금리에 높은 한도, 그리고 중도상환수수료가 없어 매달 여유자금을 상환해도 되기에 본인 현금흐름에 여유가 있다면 사용해 볼 만한 상품이었죠.
특례보금자리론 일반형은 9억 미만 아파트에 대해 LTV 70%(투기지역 60%)이기에 해당 물건지가 8억 중반이어서 5억까지 대출이 나오는데요.
특례보금자리론의 경우 갭투자가 가능하기에 전/월세 낀 매물의 투자가 가능했고 실거주 목적이 아니기에 원리금 상환에 힘 쏟을 필요가 없어 전/월세 낀 매물을 위주로 살폈습니다.
예를 들어 기존 세입자분이 9,000/65로 반전세로 살고 있다면, 특례보금자리론 활용 시 대출은 5억 한도 - 0.9억(보증금) = 4.1억까지 나오는 게 특례보금자리론의 갭투자 구조.
'9.26일부로 특례보금자리론 일반형이 종료했으나 일전에 제가 직접 투자를 위해 주택금융공사와 확인한 사항은 아래 6월 글에 남겨드리곤 했죠.
↑ 특례보금자리론 갭투자 가능하더라. 보금자리론 실거주와 전입 의무 폐지
이에 1) 잔금 일정도 늦게 가능하며 2) 전/월세가 낀 물건, 3) 동, 호수까지 만족스러워야 하는 조건의 물건을 찾고자 했습니다.
상승장에서 찾기 쉬운 매물은 아니었죠.
조건이 워낙 까다롭다(?) 보니 주변 부동산 여러 곳에 전화를 돌리며 잔금 일정 조정이 가능한 물건들을 찾고 있던 차,
"아직 중개망 안 올린 방금 나온 매물인데 보러 와보실래요?
보시고 마음에 드시면 주인한테 가격, 잔금 일정 협의 한번 해볼게요"
"아직 중개망 올리지 마세요 사장님. 내일 안 그래도 다른 단지 매물 보러 가기로 한 날이어서 오후에 들를게요.
(내일 서울에 태풍 올라온다 함)"
다음날 수서 1-2단지 17평형 매물 보고 태풍을 뚫고 수서 까치마을 아파트로 향했습니다.
단지 컨디션 및 주변 환경을 고려했을 때 수서 까치마을에 조금 더 마음이 갔던 상황. 싸게 살 수 있으면 더 좋으니 500~ 1,000이라도 가격 협의가 가능한지 여쭤봤습니다.
"잔금 일정(4개월)은 맞춰줄 수 있는데 가격 협의는 안될 것 같다네요. 어떻게 할까요?"
"가격 몇백보다 잔금이죠 저는. 이 물건으로 할게요!"
예전에 부동산 매매 관련 이런 글을 본 적이 있었다.
부동산 매수시 가격을 깎는 것에만 집중하지 마라.
'협상'은 나만 원하는 것을 얻는 게 아니라 상대방한테 내가 무얼 내줄 수 있는가에서부터 시작이다.
내가 제일 필요로 하는 건 첫째가 '긴 잔금 일정'이었다.
매도자분이 내 사정을 듣고 잔금 일정을 길게 허용해 준 만큼, 매수자 입장으로 내가 매도자에게 해줄 수 있는 건 역시 매도자가 원하는 가격을 맞춰주는 것이겠지.
이미 충분히 매도매물 중 낮은 호가에 속했던 물건인만큼 나도 좋고 매도자도 좋은 방법이 협상이겠지.
열심히 임장을 다녔던 내공 덕분에 이제는 오래 고민하지 않아도 괜찮은 물건인지 아닌지 알 수 있게 된 요즘.
그렇게 내 꿈돌이 2호. '도덕이'에 이어 '까치'를 만나게 되었습니다.
감사합니다.
흑자인생이었습니다.
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