안녕하세요 흑자인생입니다.

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지난 봉천동 재개발 관련 글로 얼마 전 일반분양을 한 봉천 4-1-2 구역 재개발(힐스테이트 관악센트씨엘)에 관한 이야기를 해보았는데요. 

오늘은 관악구 봉천동 최대 규모 단지인 관악드림타운에 관한 이야기입니다.

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별명 '관드타', 'GDT'를 보유한 관악드림타운은 서울 실거주 목적 신혼부부의 꾸준한 수요를 갖는 단지인데요.

서울 주요 도심 어디든 접근성이 용이하며 국민 평형(25,33평형)을 7~9.5억 내로 매수할 수 있는 가격적인 메리트가 있기  때문입니다.

 

관악구 봉천동 일대와 관악드림타운 아파트

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↑ 힐스테이트 관악센트리엘 (봉천 4-1-2 구역 재개발) 이야기

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관악드림타운은 '03. 9월 준공한 총 5,387세대(일반 3,544 + 임대 1,843) 대단지로 봉천 1구역 재개발 시 "임대 소셜믹스"로 지어진 아파트로, 봉천동 일대가 경사에 위치하다 보니 관악드림타운도 이를 피해 갈 순 없으며 도보로 서울대입구역 이동 시 20여 분이 소요됩니다.

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대략 서울대입구역부터 관악드림타운으로 도보 이동 시 아래와 같은 경사를 마주할 수 있습니다.

거주하는 동에 따라 북문에서 버스를 타고 서울대입구역(2호선) 혹은 어린이집 방향에서 버스로 봉천역(2호선)으로 이동 또한 가능합니다.

 

서울대입구역→ 관드타 이동 시 만나는 천국의 계단. 저 멀리 보이는 관드타

 

관악드림타운은 삼성물산과 동아건설 2개의 시공사가 함께 건설했는데요.

동쪽인 101동~128동은 동아, 서쪽인 129동~144동과 임대 아파트인 145동~149동은 삼성이 건설했습니다.

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아래에서 다시 살펴보겠으나 단지 옆 서부선 '구암초역'이 예정되어 있는데요. 결국 진행은 되겠으나 '23. 9월 한차례 투심위 통과가 불발되며 실제 서부선 개통은 '30년대로 미뤄질 예정입니다.

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관악드림타운 단지 전경 1

 

｜관악드림타운 단지 개요 (임대 미포함)

시공사: 삼성물산, 동아건설 (2003년)

용적률/건폐율 : 267% / 16%

총 세대 수 : 3,544세대 (주차 세대당 1.52대)

규모 : 44개동 지하 5층~ 지상 10/27층

평형 구성 :​

평형(전용면적)	세대수
24평(59㎡)	1,044
33평(84㎡)	1,468
38평(102㎡)	248
42평(114㎡)	784

 

*임대 1,843세대 제외 

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*24평 매매가 7.2~ 8억 원 / 전세가 4~ 4.3억 원 / 갭투자 3~ 4억 원

*33평 매매가 8.5~ 9.5억 원 / 전세가 5~ 5.5억 원 / 갭투자 3~ 4억 원

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신혼부부 및 예비 신혼부부들이 실거주 외에도 투자를 많이 하기로 유명한 단지인데요. 

선호되는 계단식 아파트(임대는 복도식)에 대단지로 매매가 활발하여 부동산 시장 경기에 따른 등락이 잘 나타나는, 시장을 잘 반영하는 단지 중 하나로 투자에 적합하기도 합니다.

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국민 평형(25평, 33평형) 외에도 대형 평수를 보유한 단지이며 단지 인근 초, 중, 고등학교가 모두 위치하여 생활이 편리합니다.

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단지 내 경사가 존재하긴 하지만 지하철역-단지 이동 시 보이는 경사 수준은 아닙니다.

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관악드림타운 아파트 단지 자체의 정비 사업(리모델링)은 아직 가시화되진 않았는데요. 

 

제3종 일반주거지역 및 대공방어 협조 구역으로 고도제한 194m를 적용받고 있으며 용적률 267%(3종 주거 용적률 제한 300%)로 리모델링이 현실적인 방향이 되겠으나 아직 21년 차로 여전히 단지 관리가 잘되고 있어 불편함 없는 거주환경입니다.

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추후 리모델링 추진 시 '단군 이래 최대 리모델링'이란 수식어가 따라올 수 있겠습니다.

 

관악드림타운 단지 전경 2

 

｜서부선 노선도와 개통시기 예상은 '27년 착공, '32년 개통

지리적으로 한강 이남 중심부에 위치하는 봉천동이지만 경사도 때문에 실제 역까지 이동하는 시간이 꽤 긴 편인데요. 봉천동 일대의 저평가를 어느 정도 해소시켜줄 수 있는 철도 노선이 서부선으로 기대되고 있습니다.

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관악구~ 동작구~ 여의도~ 은평구~ 덕양구로 이어지며 핵심 업무지구 중 하나인 YBD를 지나는 경전철이 될 서부선은 당초 개통 예정이었던 '29년 개통은 그간의 사업 인허가 과정 지연으로 미뤄지겠으나 '30년대까지 봉천동 일대 부동산의 핵심 재료가 될 수 있겠습니다.

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서울 서부선 경전철 노선도 : 서울대 입구~ 은천 삼거리~ 봉천동(구암초역)~ 상도동~ 장승배기~ 노량진~ 성모병원~ 한국거래소~ 국회의사당~ 광흥창~ 신촌~ 연세대~ 연희동~ 명지대 ~중암중~ 새절(은평구)

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서부선 노선도

 

특히 봉천동의 서부선 역사는 관악드림타운과 힐스테이트 관악센트씨엘 옆의 '구암초'에 생길 것으로 두 단지 모두 여의도 직결 서부선에 대한 기대감이 클 수밖에 없겠습니다.

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서부선이 가시화됨에 따라 여러 연장 요구들이 이어지고 있는데요.

서울대 입구 뒤로 관악산 역 연장('19.2월 확정), 고양 창릉 신도시 연장('21. 6월 확정) 이후로 과천 연장 요구까지 나오고 있지만 실질적으로 메인 노선인 서울대 입구~ 새절역 개통이 '30년도 이후로 미뤄짐에 따라 연장안들 또한 미뤄질 수밖에 없습니다.

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서부선 노선도 및 개통시기에 대한 타임라인은 '24년 2Q 민투심 / '26년 실시설계 완료(1.5년 소요) / '27년 착공 예상 / '32년 개통 예상

 

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젊은 부동산 투자자라면 관드타 살면서 서부선을 이용하겠다가 아닌, 서부선 재료로 가격 상승 시 매도 후 다음 스텝으로 넘어가겠다가 전략이 되어야겠습니다.

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감사합니다.

흑자인생이었습니다.

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