안녕하세요. 

부동산 입지 읽어주는 남자 존트라볼타입니다

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​48번째 임장기

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서울특별시 종로구 평동에 위치한 경희궁자이에 대한 임장기 소개합니다

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<1. 프롤로그>

●단지 명 : 경희궁자이 3단지

●위치 : 서울특별시 종로구 경교장길 53

●세대수 : 589세대(8개동)

●준공 : 2017년 2월

●현재 시세 : 18.50억(2023.08.16 국토부 실거래가/33평, 직전 최고가 23억)

●구성 평형 : 24평 ~45평(메인 33평 333세대)

●주차대수 : 760세대(세대당 1.29세대)

●건폐율/용적률 : 33%/241%

●관리비 : 30만원(국평 33평 기준)

●배정학교 : 덕수초등학교 배정

●역 : 3호선 독립문역 3단지 기준 955m 도보 16분, 5호선 서대문역 3단지 기준 250m 도보 3분

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●특이사항 

☆종로구 내 대장아파트이며, 언론에서 강북 대장주로 자주 거론되는 경희궁자이

☆돈의문 뉴타운 1구역을 재개발하여 2017년 입주하였으며, 1~4단지까지 구성되어 있고 1~3단지는 아파트, 4단지는 오피스텔로 구성이 되어 있음

☆3대 업무 지구 중 광화문에 15분 내로 이동이 가능한 사대문 안에 위치한 아파트이며, 근처에 인접한 강북삼성병원, 세브란스병원 의사들이나 주요 공무원들이 많이 거주하고 있는 단지임

☆경희궁이 근처에 인접하며, 외국어를 접목하여 펫네임을 짓는 추세와 달리 한국적인 이름으로 네이밍을 하며 히트를 침

☆강북삼성병원이 3단지 바로 옆에 인접하여, 병세권으로 높은 의료시설을 단지 옆에서 바로 사용할 수 있음

☆사대문 도심 속에 위치하다 보니, 학군은 다른지역 대비하여 높은 학업성취도를 보이지는 않음

☆2018년 누수 문제가 1단지에만 발생하고, 타 단지는 발생하지 않았으며, 1단지의 경우는 임대아파트로 구성되어 있음

☆분양 당시 고분양가로 인하여 미분양이 발생하였으나, 현재는 분양가 대비 2배 이상 오른 가격을 형성하고 있음

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<2. 단지 내 임장>

1탄에서 2단지에 대해서 임장을 진행하였으며, 2탄에서는 경희궁자이 3단지와 경희궁자이 4단지에 대해 임장 하려합니다

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버스 정류장에 내려서 한 블럭 들어오면 경희궁자이 3단지가 위치하고 있다 

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2단지의 경우는 도로변을 끼고 연도형상가와 아파트 동이 위치하고 있지만, 3단지의 경우는 상업시설이 앞에 존재하고 한 블럭 들어오면 단지가 위치하고 있다

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단지 앞 통일로는 주말 기준 하루 종일 차가 혼잡할 정도로 체증이 많은 편이였고, 매연이나 소음 등이 걱정이 된다면 한 블럭 들어와 조용하게 구성되어 있는 3단지가 더 선호가 될 수 있다

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2단지와 3단지에서도 보이듯 근래 신축되거나 뉴타운의 경우 연도형 상가로 상가가 구성되는 경우가 많다

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연도형 상가란 도로변을 따라 상가가 줄지어 있는 형태를 이르며, 공간의 효율성을 높이고 상가 매출을 극대화하기 위해 적용하는 아파트 단지들이 늘고 있으며, 이미 유럽이나 일본 등지에서는 일반화된 형태로 구성이 되고 있는 상가의 형태이며, 판교신도시에 연도형 상가가 구성이 되고 추후 점점 연도형 상가 형태로 재건축 및 재개발이 이뤄지는 곳들을 임장 시에도 자주 볼 수 있다

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또한 도로변의 위치할 경우, 저층 세대의 소음 및 사생활 보호, 단지의 단차가 있을 경우 하단에 상가가 위치하고 그 위로 저층 아파트 세대부터 위치함으로서 단지환경에 따라 단점을 최소화하여 극대화할 수 있는 형태의 상가이다

 

 

경희궁 3단지도 2단지와  동일한 형태의 문주를 띠고 있다

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자동출입기가 설치가 되어 있으며, 입주자 대표의 협의에 따라 3단지의 자동출입기는 다른제품으로 되어 있었으며 역시 입구에는 어린이통학버스가 정차할 수 있는 버스스테이션이 존재하고 있다

 

 

3단지 또한 지상에 차가 다니지 않으며, 문주에서 들어오면 바로 지하주차장으로 이동할 수 있도록 되어 있다

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단지 곳곳에는 입주민분들께서 운동할 수 있는 운동여가시설이 설치가 되어 있으며 아이들이 놀 수 있는 놀이터가 위치하고 있다

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놀이터도 경희궁 컨셉에 맞춰 놀이터가 구성이 되었다면 더욱 특색이 돋보이는 아파트가 되지 않을까 하는 생각이다

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3단지 또한 도로변에서 뒤로 갈수록 단차가 발생하고 있으며 단지 내에서도 단차가 발생하여 계단을 통하여 올라갈 수 있도록 설계되어 있는 모습을 볼 수 있다. 

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계단 높이도 낮고 계단 수가 많지 않아 그리 올라가기는 어렵지가 않다

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그러나 어린아이들이나 어르신, 유모차가 이동하기에는 쉽지 않기에 계단 옆에는 외부 엘리베이터를 사용할 수 있도록 설치가 되어 있었다

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단지 내에 위치하고 있는 자이 고유의 자이안 커뮤니티 센터이며, 길을 따라 넓직하게 커뮤니티 시설이 구성되어 있는 부분을  확인 하였다

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아파트 동으로 들어가는 공동현관의 모습이며, 2단지와 비슷한 구조를 가지고 있으며, 오른쪽의 사진처럼 각 공동현관에는 툇마루처럼 쉴 수 있는 공간들이 모두 구성이 되어 있어 동서양의 조화된 마루의 느낌을 가질 수 있게 하였다

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경희궁 자이 3단지 내에는 경희궁자이란 이름으로 국공립어린이집이 위치하고 아이들이 놀 수 있는 놀이터가 바로 위치하고 있다

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아무래도 초등학교 학생 수만 봐도 학생 수들이 많지 않기에 각 단지들마다 어린이집 규모도 그리 커 보이지는 않았다

 

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연식이 좀 되다보니 외벽 페인트가 떨어져 나간 모습이 보였으며, 보통 신축 5년이 지나고 나면 시공사와 5년차 하자 보수가 들어가기에 GS건설과 협의하여 보수 및 전체외벽 도색이 들어가면 다시 외관이 깔끔해 지리라 본다

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단지 내 뒷길로 가면 자그마하게 산책할 수 있는 공간이 마련되어 있어 길을 따라 잠시 고즈넉하게 산책을 즐긴다

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산책로를 따라 걸어가면 단지 밖으로 나가는 길로 연결이 되어 있고, 단지 내 상가가 위치하는데 상가 상부에는 기와집 한옥모양으로 구성이되어 있는 모습을  볼 수 있다

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오른쪽 사진을 보면 강북삼성병원이 3단지와 바로 붙어 있는 모습을 볼 수 있다

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여러 종합병원이 주위에 인접하지만, 탑티어 중 하나인 삼성병원이 바로 단지에서 도보를 통해서 갈 수 있다

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나이가 들수록 조용한 시골생활을 즐기시는 부분도 있고, 인프라가 갖춰진 도시생활을 즐기시는 분들의 선호도는 개인마다 틀리다. 

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의학기술이 발달하고 연세가 있을수록 위험지수가 높은 병의 경우 시간에 따라 생사가 달리는데, 아프지 않고 건강한게 제일 좋지만 나이 들수록 유명한 종합병원을 5분컷 안으로 갈 수 있는 병세권 또한 주요 입지 중의 하나로 여겨진다

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경희궁 3단지 상기 사진을보면 용적률 자체가 낮으며 맞은 편으로는 경희궁이 존재하기 때문에 문화재 보호 및 고도제한으로 인해 매우 낮은 층으로 구성되어 있는 부분을 볼 수 있다

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예전 김포 장릉의 경우는, 문화재청과 고도제한등으로 인하여 일부 아파트 단지가 사업 중단 및 법정소송까지 가는 사태가 벌어졌으며, 유네스코 지정 취소 및 문화재 보호에 문제가 될 수 있는 부분이 있기에 필히 각 승인 기관의 승낙과 절차를 마무리하고 법적인 문제가 없도록 설계가 되어야 한다

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3단지를 빠져 나와 4단지로 이동합니다

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4단지는 다른 단지들과는 틀리게 아파트가 아닌 오피스텔로 구성이 되어 있으며, 4단지는 스세권으로 스타벅스가 반갑게 맞아주고 있다

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4단지 또한 도로변 바로 앞에 위치하고 있어 저층의 경우에는 연도형상가로 다양한 카테고리의 연도형상가들이 2차에 이어서 즐비하게 구성되어 있는 형태를 볼 수가 있었다

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경희궁자이 4단지 맞은 편으로 이동하여 촬영한 사진이며, 4단지 오피스텔 및 2단지 아파트의 외관, 모든 단지들이 한꺼번에 나오도록 촬영한 사진이며, 웅장하게 올라가 있다보니 성벽과 같은 느낌이 든다

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임장하면, 항상 맛도리도 먹어줘야 하자나요? 임장과 맛집은 함께해야 하는 조합이죠.

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경희궁 자이 임장을 마치며 근접에 위치한 한옥 갬성 뿜뿜한 식당에서 힐링하고 갑니다

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단지 내 임장을 마칩니다

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<3. 학군>

 

경희궁자이 3단지 전체동은 덕수초등학교로 배정을 받으며, 도보로 13분정도의 시간이 소요되고, 독립문역 3번 출구 위치에 위치하고 단지에서 도로를 건너 가야 하는 부분이 있어 통학 부분에 참조하시길 바란다

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추가적으로, 근접에 초등학생수가 많지 않아, 각 학년 별 학생 수가 100명이 넘지 않으며, 학급 수당 학생 수는 서울 평균보다 살짝 높은 편이다

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출처 : 아실

 

중학교는 독립문역 근처로 대신중학교가 위치하고 있으며, 종로구 내에서는 중위권 정도의 학업성취도를 보이며, 종로구의 경우는 타 구 대비하여 고등학교 수보다 중학교 수가 오히려 더 적다

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출처 : 아실

 

사대문 안에 있던 명성이 자자한 고등학교들이 강남 개발이 되면서 많이 옮겨 가서 학군의 파워는 몇 십년 전 만하지 못하지만 상위권에 포진되어 있는 고등학교들은 높은 학원성취도를 보이고 있다

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<4. 상권 인프라>

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단지 주변으로는 2,700개 정도가 되는 초대형 상권이 조성이 되어 있으며, 백화점 및 마트 사용이 용이하며 단지 도로변을 지나면 재래시장인 영천시장이 위치하고 있다

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음식점들이 대거 포진하고 있으며, 단지 근처에는 큰 종합병원들이 3km도 되지 않는 거리에 여러 포진하고 있다

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<5. 교통 인프라>

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대중교통을 이용하여 이동할 경우, 광화문과 여의도는 20분내로 이동이 가능하고 강남과 마곡은 50분남짓 안되는 시간이 필요하다

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하지만 자차를 이용하게 될 경우, 출퇴근 시간대에는 시간이 늘어날 수 있지만 주말 아침시간 기준 측정 시 경희궁자이3단지에서 광화문까지 10분 컷이 가능하다. 

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광화문에 직장이 위치한 분들이라면 해당 단지가 직주근접의 끝판왕이라고 여겨지며, 여의도도 멀지 않은 위치로 금방 도달할 수 있다

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긴 글 읽어 주셔서 감사 드립니다.