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[ 비즈 ]

"망설이면 돈 벌 기회 날아간다!" 주목해야 하는 이 재테크

by도서출판 길벗

망설이다가 좋은 시절 다 간다


우리가 안타깝게 생각하는 투자자들의 유형은 왕년을 떠올리며 현재 부동산이 고평가되었으니, 지금 부동산을 구입하면 소위 상투를 잡을지 모른다는 근거 없는 걱정으로 망설이는 투자자다.

부동산 투자, 절대 고평가가 아니다.

임대수익을 얻기 위한 꼬마빌딩의 투자 분석은 매우 쉽다. 무엇보다 근거가 명확해서 투자자에게 제안할 때 그 방식이 매우 깔끔하다. 우리는 투자자가 개발까지 고려한다면 이에 맞는 개발부지를 분석하여 제안하고 실행한다.


“수익형 부동산은 부동산 정책에 민감하게 반응하지 않는 안정적인 재테크다."


투자자는 임대사업을 위해 이미 지어진 건물을 매입하고자 할 때, 본인이 기대하는 수익률이 지속될 것으로 예상되면 매입하면 된다. 들어가는 비용과 나오는 임대료를 계산해서 수익률을 산출해 보고 원하는 수익성이 나오면 실행하면 되는 것이다.


수익형 부동산은 신규 역 개통 개발호재, 재개발예정지역과 재건축 등 개발 호재나 부동산 정책에 민감하게 반응하지 않는 안정적인 임대료를 받는 데 주목적이 있기 때문이다.

금융위기, 강남 사람들은 어떻게 대응했을까?

우리의 주력 분야는 부동산 유형 중에서도 꼬마빌딩(중소규모의 수익형 부동산) 투자다.


2008년 금융위기 이후 강남 시장에는 단독주택, 다가구, 상가주택 등 개발할 수 있는 매각 물건이 다양하게 준비되어 있었다. 강남뿐만 아니라 서울 전역, 전국에 걸쳐서 저렴한 개발을 위한 사업 부지들이 급하게 주인을 기다리던 때였다.


낡고 허름한 부동산, 분석만 잘해서 구입해도 자산가치가 꽤 오른다.

그러던 중 우리는 드디어 재미있는 부동산 유형을 찾아냈다. 당시 우리는 부동산의 입지를 분석하고 연구해서 부동산 가치를 산출하는 작업에 굉장히 흥미를 느꼈다.


오래된 건물을 허물고 신축하거나 노후한 건물을 리모델링하는 데 따른 비용을 투입하면 더 높은 임대료를 받을 수 있었고, 부동산 가치까지 올라갔다.


우리는 낡고 허름한 부동산을 매입해 새로운 공기를 불어 넣어주면, 부동산의 자산가치가 꽤 오른다는 사실을 경험으로 알게 되었다. 부동산 경제적 부가가치(Economic Value added)를 창출한다는 것에 매력을 느끼게 된 것이다.


부동산으로 경제적 부가가치를 창출하기 위해서는 매각 물건으로 접수된 부동산의 가치를 어떻게 하면 높일 수 있는지 고민해야 한다. 고민하며 분석한 결과물을 매입 희망자에게 제안하는 등 프로젝트로 진행되는 이 사업은 무엇보다 말주변이 썩 좋지 않은 나의 성향과도 잘 맞았다.


꼬마빌딩의 매매거래 성사를 위해 노후한 토지와 건물의 가치증식을 위해 연구하고, 분석한 결과물의 자료를 제안하기까지는 상당한 노력과 시간이 소요된다. 그러다 보니 우리는 자연스럽게 매각 물건으로 나온 부동산의 가치를 누구보다 잘 알게 되었고, 자신 있게 투자를 제안할 수 있게 되었다.

노동에만 매달리지 말고, 자산을 불려나가자

꼬마빌딩, 저금리와 저성장 시대 가장 안정적인 투자유형



2020년 미국에서 제로금리를 선포했지만 우리가 관리하는 꼬마빌딩의 임대는 비교적 안정적이다.


2008년 이후 세계경제는 불황의 늪을 순식간에 벗어나 꾸준하게 성장해 왔지만 최근 급격한 경기 하락 국면에 접어들었다. 2020년 현재까지 우리가 경험한 꼬마빌딩은 지속되는 저금리와 저성장 시대에서도 현물 자산 중 가장 안정적인 투자유형이라고 말할 수 있다. 우리는 그간 꼬마빌딩으로 전환한 투자자들과 함께 많이 배우고 작업하면서 여기까지 왔고, 그들의 요구에 의해 끊임없이 발전하고 성장하는 과정에서 한 가지 사실을 알게 되었다.


사람들은 부를 축적하기 위한 방법으로 다양한 형태의 부동산 자산에 투자한다.


우리가 체감한 바에 따르면 다양한 형태의 부동산 투자유형 중에서도 가장 안전한 방법은 입지를 인정받은 곳에서 하는 꼬마빌딩의 임대사업이다.


꼬마빌딩 임대사업은 축적한 자산을 지키고 월세까지 받을 수 있는 장점이 있다.


지속적인 현금흐름을 창출하면서 상속이나 재매각 시점까지 부를 안전하게 축적할 수 있고, 자녀들이 상속 받은 이후에도 계속 임대사업을 운영 및 유지할 수 있다.


마음의 든든함을 얻는 동시에 미국의 유명한 투자자인 워런 버핏이 한 말처럼 자면서도 돈을 벌게 되는 것이다.

경제는 갈수록 복잡해지면서 저금리 시대를 맞아 복잡한 파생상품들이 대거 출현하고 있다. 자본이득을 통한 부동산 투자로 자산을 안정적으로 지켜내려면 엄청난 지식과 정보가 필요하다. 


일확천금을 노리는 것은 부동산 투자가 아니다. 어떤 방법으로 나의 소득을 안전하게 지켜내고 축적해야 할까?


우리가 쉽게 보고 접하는 연예인들 중 열심히 모은 목돈을 안전하게 축적한 사람들은 어떤 방법을 선택했을까?


대부분이 부동산 투자를 선택했다. 은퇴 후의 삶이 길어진 만큼, 최소한의 노동력 투입으로 어떻게 자산을 운용할 것인지 고민해야 한다.

월세시대의 도래

꼬마빌딩의 임대관리의 핵심은 '입지'


부동산을 저렴하게 매입해서 비싸게 매도해 만족스러운 시세차익을 얻기가 서서히 부담스러운 국면에 접어들고 있다. 이와 동시에 똘똘한 꼬마빌딩을 매입해 월세를 받으며 운영하고 보유하다가 물려주는 꼬마빌딩 시대가 본격화하고 있다.


꼬마빌딩의 임대관리를 안정적으로 유지하려면 입지가 중요하다.


핵심토지를 보유하고 있다면, 제한된 토지에서 내가 원하는 건물을 공급해 매월 현금흐름을 창출할 수 있다. 여기서 핵심토지란 언덕 위의 하얀 집이어도 상관없다. 좁고 좁은 슬럼화된 주택가의 한가운데여도 상관없다.


누구나 선호하고 인정하는 ‘입지’라면 얼마든지 현금흐름 창출이 가능하다. 이것이야말로 임대수입을 얻기 위한 꼬마빌딩의 개발 및 가치 창출의 재미를 뛰어넘는 희열감이다.

안전하게 부를 쌓는 방법인 부동산 중에서도 임대료를 받을 수 있는 꼬마빌딩에 관심이 집중되고 있다.


4개층 규모의 주택건물도, 5개층 규모의 상가건물도, 단층의 상가도 모두 꼬마빌딩이다. 이 책을 통해 점점 증가하는 부동산 임대사업자들에게 개발과 임대운영 · 관리 노하우를 알려주고자 한다.


이미 지어진 건물을 매입했다면 언젠가는 개발 또는 리모델링을 해야 하는 시점이 찾아온다. 보다 높은 가치를 얻기 위해 개발이 필요한 핵심토지를 매입했다면 건물의 노후를 대비해 신축 개발에 대한 연구를 미리 해 두어야 한다. 월세가 나오는 건물을 매입했다고 해서 끝이 아니다. 부동산 시장에서 경쟁우위를 확보하기 위한 전략을 마련하는 것은 물론, 빠르게 변화하는 임대시장의 흐름에도 능동적으로 대처해야 한다.

대부분의 투자자들이 자신이 축적한 자산을 안정적으로 운용 및 관리하기 위해 부동산이라는 현물자산을 활용한다. 이 책에서는 그중에서도 노력으로 매월 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 꼬마빌딩의 매입 및 개발과 임대 운영 · 관리를 실무경험을 기반으로 설명할 것이다.


우리는 운이 좋게도 그동안 많은 현장을 경험할 수 있었다. 다년간 쌓아 올린 노하우로 현장에서 가치 차이를 얼마든지 만들어낸 요소요소를 아낌없이 이 책에 쏟아부었다. 핵심토지에서 매월 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있는 9개층 이하의 중소규모 꼬마빌딩 투자는 가장 안정적으로 부를 축적하는 방법 중 하나다.


[글쓴이]

『꼬마 빌딩 재테크 무작정 따라하기』를 완성하기까지 2년이라는 시간을 투자했습니다. 이 책에는 10년 넘게 쌓아온 실무 경험을 바탕으로 꼬마빌딩 자산관리의 전반적인 메커니즘을 쉽게 이해할 수 있도록 알려주고자 합니다.


불안정한 삶에서 조금이라도 안전한 자산이자 안정적인 현금흐름을 창출하고 싶다면, 꼬마빌딩에 투자하기를 바랍니다. 이것은 건물을 짓거나 팔아서 자본이득만을 취하는 투자가 아닙니다.


자본이득뿐만 아니라 핵심입지에서 안정적으로 현금흐름을 창출하기 위해 운영 및 관리하는 수익형 부동산 임대사업입니다.​