본문 바로 가기

[ 비즈 ]

10만 평 토지 자산가가 알려주는 초보자가 절대 사면 안 되는 땅 5가지

by도서출판 길벗

저는 토지 투자로 10만 평을 소유한 100억대 자산가입니다.

현 정부는 아파트값을 잡으려고 정신없이 규제를 내놓았습니다. 헷갈릴 정도로 많은 규제가 쏟아져 어지러울 지경이지요. 분양 경쟁률은 하늘을 찌르고 가격은 지난 몇 년간 가파르게 올라 점점 더 큰돈이 필요한데 규제로 대출도 받기 어렵게 되었습니다.


하지만 땅은 소액으로도 투자할수 있고 경쟁이 상대적으로 덜 심합니다. 아직도 좋은 기회가 많이 남아있다는 뜻이지요. 그래서 더욱 토지투자가 낯설고 어렵다고 생각하는 분들에게 저의 16년 토지투자 노하우를 알려드리고 싶습니다.

땅값은 쉬지 않고 오른다

지난 10년 동안의 전국 지가지수를 살펴보면 땅값이 쉬지 않고 올랐음을 눈으로 확인할 수 있습니다.


우리나라 경제성장과 비례하여 지속적으로 올랐지요. 그러나 전국이 고르게 상승하지는 않았습니다. 평균 이상으로 땅값이 급상승하는 곳은 늘 있으니까요. 좀 더 빠르게 많이 오르는 땅을 싸게 선점하기 위해서는 전략이 필요합니다.


예를 들어 새만금 일대는 몇 년 사이에 땅값이 급격히 올랐습니다. 부동산 불황기에도 새만금 유망지역 땅값은 한 번의 후퇴 없이 지속적으로 상승했지요. 2016년도에서 매입하여 2019년도에 매각했다면 3년 만에 20% 정도의 시세 차익을 거둘 수 있었습니다.


토지투자로 돈을 버는 원리는 의외로 간단합니다. 새만금 일대와 같은 유망지역을 찾고 무엇보다 시간에 투자해야 합니다. 그래서 하루라도 일찍 투자를 시작하는 것이 중요합니다.

초보자가 절대 사면 안 되는 땅 5가지

토지투자의 고수들이 맹지를 매입하여 고수익을 냈다거나 임야를 개발하여 막대한 수익을 얻었다는 사례를 들으면 ‘나도 그럴 수 있지 않을까?’ 하고 생각하실 겁니다.


초보 투자자들은 그런 행운은 없다고 생각하기 바랍니다. 초보 투자자라면 법에서 규제하거나 개발절차가 복잡하고 비용이 많이 드는 땅은 일단 피해야 합니다.


투자를 계속하다 보면 기회가 옵니다. 투자 초기부터 고난도의 땅을 매입하여 고생하다 손해를 보고 토지투자에 대해 회의감을 갖고 떠날 수 있습니다.


다음은 초보 투자자가 사면 안 되는 땅입니다.


1. 보전산지와 농업진흥구역 농지


국가에서 농지와 산림을 보호하기 위해 강력하게 규제하고 있는 용도지역은 투자 대상에서 아예 제외하셔야 합니다. 토지이용계획원을 열람하면 바로 확인할 수 있습니다.


2. 개발제한구역


자연환경보전지역, 문화재보호구역 등 개발이 제한된 땅은 피해야 합니다. 건축은 물론 개발 자체가 불가능한 곳이 대부분입니다. 역시 토지이용계획원을 보면 확인할 수 있습니다.


3. 맹지


맹지에 대해서는 사람마다 시각차가 큽니다. 투자 현장을 다니다 보면 맹지를 풀어 고수익을 얻었다는 사례를 자주 듣게 됩니다. 실제로 맹지를 풀기는 쉽지 않습니다.


쉽게 풀 수 있었다면 땅주인이 여지껏 맹지로 가지고 있다가 싸게 내놓지 않겠지요. 대박을 노리다 쪽박을 찰 수 있습니다. 현장답사를 하고 현황도로나 사도가 없는 맹지라면 바로 돌아서는 게 좋습니다.

밸류맵 매물정보 화면

4. 혐오시설이 주위에 있는 경우


축사나 송전탑, 철탑, 추모공원, 공동묘지, 쓰레기처리시설 등 사람들이 기피하는 혐오시설이 가까이 있다면 사지 말아야 합니다. 유일하게 축사의 경우는 고려해볼 수 있습니다. 축사가 이전하거나 문 닫을 수도 있기 때문이죠. 그것 또한 확인해봐야 합니다.


5. 등기부등본이 복잡한 토지


토지 등기부등본에 지분등기나 가압류, 예고등기 등이 올라 있다면 되도록 피해야 합니다. 부동산중개소나 매도자가 등기원인을 설명하고 별 것 아니니 해결한다는 말을 곧이곧대로 믿으면 낭패를 볼 수 있습니다.


잔금을 치를 때까지 해결이 되지 않아 소유권을 얻지 못하는 경우가 생각보다 많으니 유의해야 합니다.