올해도 보물 같은 물건을 사고 싶다.

 

강원도 강릉은 일출을 보러 가는 곳으로만 생각했었다. 정동진, 경포대, 안목 해변, 초당순두부, 물회 등 볼거리와 먹거리가 가득한 곳이다. 강릉을 방문한 김에 이 지역의 부동산도 한번 알아보자.

 

｜ 강릉시의 기본적인 특성은?

1. 인구 및 세대수

 

 

네이버에서 찾아보면 강릉시 인구는 21만 명 수준에서 유지되고 있다. 춘천, 원주의 인구가 강릉보다 많으며, 강릉은 강원도의 인구 3위 도시이다. 

 

 

세대수 증가는 아래와 같다. 

1년 동안 1.69% 1,711세대 (+2,218세대)

2년 동안 3.97% 3,929세대 (+2,334세대)

3년 동안 6.48% 6,263세대

인구는 조금씩 줄어들었지만 세대수가 증가하니깐 아파트의 신규 공급은 필요할 것이다. 하지만 춘천시는 1년 동안 2.66% 증가했으며, 원주시는 2.91% 증가했다. 강릉보다 앞선 도시가 상대적으로 더욱 빠르게 세대가 증가하는 모습이다.  

 

2. 지역적 특성

 

 

강릉시에서 투자할 수 있는 부동산이 모여있는 곳은 경포대와 시청이 모여있는 동지역이다. 나머지 '면' 지역에서는 아파트 대신 전통 가옥을 리모델링해서 에어비앤비로 돌려야 하지 않을까? 행정지도는 사회수업을 듣는 느낌이라서 구글어스를 바탕으로 강릉 부동산 지도를 간략하게 만들었다.   

 

 

강릉시를 여행하면 경포 호수와 안목 해변이 있는 송정동 지역에 숙소를 정하는 것이 일반적이다. 바닷가에 송정동 아이파크를 비롯한 아파트 단지가 조금 모여있다. 강릉시를 가로지르는 남대천의 남쪽에는 입암동 아파트 단지가 모여있다. 학교, 학원, 상가도 함께 모여있으며, 그 지역에서는 더샵이 대장 역할을 하고 있다. 거기서 조금만 더 왼쪽으로 오면 강릉시 최초 자이 입주 예정지가 나온다. 강릉자이파인베뉴라는 이름으로 공사를 하고 있다. 파인은 소나무 베뉴는 회의장, 장소 등을 의미하니깐 소나무 공연장이라고 해석해야 하나? 

강릉 대교를 건너면 시청과 고속버스 터미널 등이 나오고, 거기서 조금 위로 올라가면 왼편에 신축이 모여 있는 것을 볼 수 있다. 유천택지 개발 지역은 평창동계올림픽 시기에 선수촌, 미디어촌 아파트를 개발하면서 민간 아파트도 함께 시공한 곳이다. 오른쪽 편에는 교동의 구축 단지들이 모여있는 것을 볼 수 있다. 구시가지라서 학교, 상권, 학원 등의 생활 편의시설이 있어서 좋으며 공원을 끼고 롯데캐슬시그니처가 입주할 예정이다. 강릉 KTX 역 주변에는 경남아너스빌더센트로와 교동하늘채스카이파크가 합쳐서 1,000세대가량 입주할 예정이다. 

 

3. 경제적 특징

 

 

부동산 지인 데이터를 활용해서 강릉시의 경제적 현황을 파악해 보자. 비교 대상은 춘천시와 원주시이며, 비교 항목은 평균 소득 증감, 국민연금 가입자 수 증감, 사업장 수 증감, 소상공업 증감 데이터이다. 

강릉시의 평균 소득은 강원도 도내에서 상위권이다. 최상위원은 정선군, 원주시, 삼척시이며 해당 지역에는 강원랜드 비롯한 특색 있는 회사들이 있어서 소득이 높다. 

강릉시는 사업장 수가 늘어난 것에 비해서 국민연금 가입자 수가 크게 늘었다. 춘천시보다는 규모가 있는 법인 사업체가 늘어났다는 의미이며, 국민연금 가입자 수도 춘천시와 비슷한 수준이다. 강릉은 관광도시이다. 소상공업도 살펴봐야 하는데, 원주와 춘천이 줄어들 때 증가하는 모습을 볼 수 있었다. 

참고로 지역 부동산 사무실에서 강릉시는 부자가 많다는 이야기를 들었다. 음식점, 카페, 호텔, 펜션, 렌터카 등 관광업에 종사하는 사장님들의 소득은 꽤 높을 것 같았다. 동화가든 짬뽕순두부 사장님은 가게 옆에 아이스크림과 커피를 파는 가게를 추가로 만든 듯했다. 

 

1) 평균 소득 증감 (2018.11~2021.11)

원주시 : +32.3만원 / 330.4만원

춘천시 : +39.6만원 / 273.8만원

강릉시 : +53.9만원 / 296.4만원

 

2) 국민연금 가입자수 증감 (2018.11~2021.11)

원주시 : +4,989명 / 66,691명

춘천시 : +999명 / 28,963명

강릉시 : +3,931명 / 27,524명

 

3) 사업장 수 증감 (2018.11~2021.11)

원주시 : +242개 / 2,979개

춘천시 : +350개 / 2,467개

강릉시 : +223개 / 1,856개

 

4) 소상공업 증감 (2018.3분기~2021.3분기)

원주시 : -2,240개 / 20,750개

춘천시 : -2,493개 / 15,237개

강릉시 : +1,466개 / 17,458개

 

 

강릉과학일반산업단지 토지계획도를 살펴보면  신소재, 교육연구, 해양생물 등으로 특화된 것을 볼 수 있다. 입주가능기업에는 신소재, 의료전자를 포함한 녹색산업, 해양생물을 활용한 음료 및 의료용품 제조업, 문화 및 물류업 등이 있었다. 2015년 말 기준 연구 기관으로는 KIST 강릉 분원, 한국생산기술연구원 강원지역본부, RIST 강원산업기술연구소, 한국식품연구원 해양바이오연구센터, 독일 프라운호퍼 포장공정공학 등 7개 기관이 입주해 있고, 지원기관으로 강릉과학산업진흥원[해양바이오사업단], 강원테크노파크 신소재클러스터사업단 등 21개 기관이 입주해 있다. 입주 기업으로는 (주)KH케미컬, (주)대양씨엔이, (주)파마리서치프로덕트, (주)하스 등 전체 149업체가 입주해 있다.

 

｜ 강릉시 부동산 현황은?

강릉시의 연도별 입주물량, 미분양, 매물증감을 한번 살펴보자. 미래를 정확하게 예측하기는 어렵지만 시장분위기를 느껴볼 수 있는 지표이기 때문이다. 

 

 

결론부터 말하면 2024년에 입주하는 아파트의 분양 물량은 이미 시장에서 소화되었다는 것을 미분양 지표로 알 수 있다. 미분양이 증가해야 시장 강도가 하락하는데 이는 2016년 초반과 2018년의 모습을 보면 알 수 있다. 다만 2024년 실제 입주시점에 구축 아파트의 경우에는 전세 가격이 하락할 수도 있겠다. 

 

1. 입주물량

 

 

강릉시를 돌아보면서 느낀 점은 새 아파트가 많이 없다는 점이다. 도시 중간중간에 아파트와 상가 등이 혼재된 구도심 분위기가 쭉 이어졌으며, 택지가 전체적으로 깔끔하게 조성된 지역은 유천지구가 유일한 듯 보였다. 2024년 입주 물량이 많지만 아래 미분양 데이터와 비교해 보면 2018년과 2024년 입주 물량은 강릉시 분양시장에서 이미 맛있게 소화한 상태다. 

 

2. 미분양

 

 

강릉시의 현재 미분양 수준은 역사적으로 살펴보았을 때 높지는 않다. 수도권처럼 미분양 물량이 0에 수렴하는 것은 아니지만 2005년, 2008년, 2009년 수준으로 높은 것도 아니다. 2005년~2007년 입주 물량이 많았는데, 그 영향이 2005년 미분양 물량에 영향을 주었을 것으로 생각한다.

 

3. 매물 증감

 

 

매매 물량은 지속적으로 우하향한다. 21년 4월~6월 매매 물량이 다소 증가했지만 다시 감소했으며, 현재는 크게 부담되는 수준이 아니다. 하지만 전세 물량은 20년 9월을 기점으로 지속적으로 증가하고 있다. 

하지만 강릉시에서는 신축 물량이 많지 않아서 신축 매매와 전세는 매도자 우위라는 느낌이 들었다. 유천유승한내들 아파트의 경우 전세와 매매 물량이 없었다.  

 

 

｜ 강릉에 아파트를 마련하려면?

 

이번 여행에서 가장 인상 깊었던 풍경

 

수도권에 사는 사람에게 동해안은 색다른 의미로 다가온다. 서울과 가까운 인천 바다에서 느끼기 어려운 푸르름과 청량함이 가득한 곳이다. 이곳에 내 집이 있다면 어떤 기분일까? 강릉시 각 지역별 아파트 가격과 상대적인 가격 비교를 해보자. 

 

1. 강릉 송정동 바닷가 아파트

 

 

강릉 아이파크(19년 12월 492세대 20층)

 

 

바다가 가까운 점이 특징이다. 바다와 가까우면 바다의 영향이 크게 작용해서 신경 써야 하는 부분들이 늘어난다. 여기에 초중고+학원가의 시너지를 기대하기 어렵다는 점이 마이너스 요인이다. 

하지만 바다가 가깝다는 것이 큰 장점일 수 있어서 개인적인 취향에 따라 선택이 달라질 수 있다. 호갱노노에서 실제 거주민이 올린 사진들을 확인해 볼 수 있다. 

 

 

실거래가를 기준으로 본다면 32평 A 타입은 매매 가격 6.15억, 전세 가격 4억이며 갭 가격은 최소 2.13억 이상이다. 매도 호가는 저층을 제외하면 9층 6.3억 17층 7억 정도의 시세를 형성한 상황이다. 전세는 해당되는 매물이 없다. 

 

강릉 송정신원아침도시(20년 5월 477세대 18층)

 

 

남대천을 끼고 있으며, 걸어서 안목 해변까지 15분 만에 접근할 수 있는 해세권이다. 평형 구조는 4베이의 전형적인 신축 스타일이다. 

 

 

33평 실거래가를 살펴보자. 매매 가격은 4.45억이며 전세 가격은 4.3억이라서 갭 가격이 매력적이다. 실거래가만 놓고 본다면 전세를 끼고 매수할 수 있는 가격이기 때문이다. 매도 호가는 4층 4.5억 10층 5.8억 수준이며, 전세 물건은 10층이 4.5억에 나와있다.

 

2. 입암동 아파트

 

 

강릉 더샵(14년 8월 820세대 13층)

 

 

강릉 더샵은 브랜드 대단지 아파트다. 하지만 초등학교까지의 거리가 조금 있는 편이고, 주변이 잘 정리된 깨끗한 입지 여건이 아니라서 아쉽다. 가까운 곳에 공원이 있다는 장점이 있다. 

 

 

실거래가를 기준으로 본다면 33평 A 타입은 매매 가격 3.83억 전세 가격 3.1억이며 갭 가격은 최소 7,000만 원 이상이다. 매도 호가는 저층을 제외하면 7층 4억 13층 4.5억 정도의 시세를 형성했으며, 전세는 4층 3억에 나와있다. 

 

3. 아파트 분양권 시장

 

 

분양권 시장에서는 자이, 롯데, 하늘채가 경쟁하고 있으며, 경남아너스빌더세트로가 1월 21일 계약 종료 후 참전을 준비할 것이다. 

 

강릉 자이 파인 베뉴(24년 1월 918세대 27층)

 

 

자이파인베뉴의 위치는 일반적으로 선호하는 지역이 아니다. 하지만 남산초등학교를 바로 끼고 있는 초품아이며, 남산공원과 남대천을 가까운 거리에서 이용할 수 있는 장점이 있다. 

 

 

84A 타입의 경우 분양가는 3.84억으로 정말 은혜로운 가격이었다. 강릉지역 1순위 자격이 있었다면 무조건 청약에 참여해야 하는 가격이다. 당연히 경쟁률도 10.8:1 수준으로 나왔다. 

 

 

분양권 매도 호가를 보면 프리미엄이 0.75억에서 1.5억까지 붙어있다. 105동 10층의 경우 매매가 4.57억 분양가 3.67억 프리미엄 0.9억 이렇게 시세가 형성되었다고 보면 된다. 

 

강릉 롯데캐슬시그니처(24.11월 1305세대 29층)

 

 

개인적으로 아파트 브랜드는 롯데캐슬보다 자이를 더 선호하지만 강릉에서는 롯데캐슬 시그니처가 자이보다 인기가 많았다. 단순하게 청약 경쟁률만 놓고 봐도 앞자리가 다르다. 교동은 강릉에서 도시의 기초적인 인프라가 잘 형성된 곳이라서 지역 주민들의 선호도가 높다. 여기에 공원을 끼고 아파트를 개발하니 경쟁력이 없을 수가 있을까?

 

 

84A 타입의 분양가는 4.3억이다. 자이보다는 비싼 가격이지만 입지의 매력도가 반영된 가격일 것이다. 청약 경쟁이 정말 치열했다. 

 

 

분양권 실거래가격과 매도 호가를 살펴보면 프리미엄이 1억 내외로 형성되었다. 108동 21층의 경우 매도가 5.3억 분양가 4.3억 프리미엄 1억 이렇게 시세가 형성된 상황이다. 손피 1억이라는 말은 매도자의 손에 프리미엄 1억을 곱게 올려 달라는 말인데, 이는 양도세를 매수자가 부담하는 조건이다. 내 손에는  5,000만원이 없기 때문에 1억을 올려드릴 수 없어서 그냥 돌아선다.

 

강릉 교동 스카이파크(24년 10월 688세대 25층)

 

 

해당 단지는 이번에 글을 쓰면서 알게 되었다. KTX 역세권이며, 초중고가 멀리 있지 않아서 괜찮아 보인다. 교동의 인프라를 이용할 수 있고, 강릉의 체육 및 문화시설도 가까운 곳에 있어서 좋아 보인다. 

 

 

84A 타입의 경우 분양가가 4억 10만원이며 경쟁률은 67.9:1이 나왔다. 강릉 주민들이 치열하게 경쟁한 아파트다. 

 

 

평균적인 분양권 실거래가격은 4.2억이며 매도 호가는 4.46억 프리미엄 0.6억부터 형성된 상황이다. 102동 중층의 경우 손피 0.6억이라고 했으니 양도소득세는 매수인 부담이다.  

 

4. 유천택지개발지구

 

 

강릉유천유승한내들(21년 7월 788세대 39층)

 

 

강릉유천유승한내들퍼스트 아파트는 초품아 신축 아파트이다. 아파트 근처에 잘 정비된 공원은 없어서 아쉽지만 가까운 거리에 강릉원주대학교강릉캠퍼스, 강릉 시청, 고속버스터미널이 있어서 좋고, 깔끔하게 정비된 택지지구라서 보기 좋다. 

 

 

실거래가를 기준으로 본다면 33평 A 타입은 매매 가격 5.2억 전세 가격 4.5억이며 갭 가격은 최소 0.7억 이상이다. 매도 호가는 매물이 없기 때문에 가격을 알기 어렵지만 바로 옆에 있는 우미린 아파트의 가격을 참고할 수 있다. 우미린은 초등학교와 거리가 조금 더 멀고 2016년 2월에 완공되었다는 것을 생각한다면 우미린보다는 유승한내들 가격이 더 비쌀 것이라고 추측할 수 있다. 우미린 33평의 매도 호가는 5.5억에서 6억 사이로 형성된 상황이다. 참고로 우미린의 전세 가격은 4.5억이며 갭 가격은 1억이다. 

 

 

5. 교동 구시가지

 

 

교동현대2차(99년 10월 480세대 15층)

 

 

오래된 아파트 단지다. 하지만 근처에 공원이 있으며, 학원가도 형성된 상황이다. 그리고 맞은편으로는 롯데캐슬 시그니처가 입주할 예정이라서 동네 분위기가 더 좋아질 텐데 사람들은 이런 정보를 가격에 이미 반영시키고 있다. 

 

 

실거래가를 기준으로 본다면 36평 A 타입은 매매 가격 4.38억 전세 가격 3.3억이며 갭 가격은 최소 1억 이상이다. 매도 호가는 매물이 없기 때문에 가격을 알 수 없지만 롯데캐슬의 시세 대비 적절한 할인을 받지 않을까? 매물이 없는 단지가 꽤 많다. 

 

｜ 학원 상권 병원 등 생활 편의시설은?

호갱노노의 학원 지도를 보면 학원가의 밀집도를 볼 수 있다. 교동 지역에 학원이 모여있는 것을 확인할 수 있으며 유천동에도 학원이 조금씩 생기고 있다는 것을 볼 수 있다. 

 

 

아파트 단지와 인접한 스타벅스는 교동에 있었다. 홈플러스와 이마트와 같은 대형마트는 구시가지 또는 송정동에 있었으며, 종합병원도 남대천 북측 구시가지에 있었다. 

 

 

｜ 결론은 뭘까?

1. 강릉은 인구수는 줄어들고 있지만 매년 2,000 세대 이상씩 증가하는 도시이다. 

2. 2024년 입주 물량은 많지만 미분양 수준은 상당히 낮은 상태다. 

3. 강릉 신축을 분양받은 사람이 최고다. 

4. 분양권은 적어도 6천만 원 이상 손피가 시세다.

5. 300세대 이상이며 좋은 입지에 있는 아파트의 경우 매매, 전세 물건이 많이 없다.  

6. 강릉시 부동산은 매력적으로 보인다. 상대적인 저평가 상품 또는 강릉시 대장을 사고 싶지만 현재 현금 흐름과 세금을 생각하면 잠시 관심 폴더에 넣어두려고 한다.