대 예언, 2022년 집값 ‘오른다?’ ‘떨어진다?’

[재테크]by 서정렬

Summary

- 더불어민주당 이재명 후보와 국민의힘 윤석열 후보의 보유세 관련 공약 비교

- 집값을 바라보는 국민의 동상이몽 : 가진 자, 못 가진 자, 눈치 보는 자의 각기 다른 시각

- 집값은 현재 고점을 지나고 있는 것으로 판단되며, 누가 당선되든 집값은 하락할 것으로 예상

 

부동산 불로소득 없애기 위해 국토보유세신설 VS ‘세금폭탄종부세 재검토 필요

오른다? 만다? 집값 둘러싼 꽃잎점 내년 집값에 대한 관심이 최근 고조되고 있다. ‘오른다’는 상승론과 ‘대세 하락’이라는 의견이 양립하고 있기 때문이다. 오른다떨어진다를 두고 가진 자못 가진 자에 따라 입장이 다를 수 있다는 이분법적 구분론이 시장에 횡횡하다. 그도 그럴 것이 ‘나랏님(나라님의 비표준어로 대통령을 의미함)’이 누구로 결정되느냐에 따라 정부의 부동산 정책(Housing Policy) 방향이 결정되고, 그것에 따라 시장이 출렁거릴 것은 뻔한 이치이기 때문이다.

 

문화일보(2021.11.08). 판이한 李-尹 공약… 중도층·2030 공략에 판 갈린다

 

현재 여야 양당의 후보는 여당은 이재명 후보, 야당은 윤석열 후보로 최종 결정된 상태다. 따라서 양당 대결이란 결국 이재명 후보의 부동산 공약과 윤석열 후보의 부동산 공약 대결인 셈이다. 이재명 후보와 윤석열 후보의 부동산 공약은 양 후보가 여당과 야당 등 양당의 후보라는 것만큼이나 극명하게 대비된다. 보유세 관련 내용부터 시각이 전혀 다르다.

 

부동산 불로소득 사라져야 더불어민주당 이재명 후보는 더 이상의 부동산 불로소득은 없다는 입장이다. 불로소득을 타파할 목적으로 제시한 것이 국토 보유세 신설이다. 토지를 가진 모든 사람에게 일정 비율의 세금을 매기겠다는 것이다. 토지뿐 아니다. 당연히 아파트를 가진 사람들도 세금을 내게 된다. 전용면적 68㎡(약 20평) 기준으로 공시가격은 6억 원 수준이다. 현재는 1주택자의 경우 종합부동산세 없이 재산세만 내면 되지만 이재명 후보의 공약인 국토 보유세가 도입되면 집에 딸린 토지 지분의 가치만큼 세금을 추가로 더 내야 한다. 그리고 이렇게 걷힌 가칭 국토세(국토보유세)’의 세금은 국민 모두에게 기본 소득으로 돌아간다.

이재명 후보의 당선으로 국토세가 도입된다면 토지 공공성이 확보된다는 의미가 있다. 그러나 국토세는 이전에 없던 세금인 만큼 이중과세 문제와 세금 전가 우려 등에 대한 국민적 합의가 요구된다. 특히, 기존 보유세 등에 더해 부과되는 세금인 만큼 조세저항이 야기될 수 있다. 그럼에도 불구하고 이재명 캠프 측에서는 걷어 들인 국토 보유세를 전 국민 대상 기본소득으로 균등 지급하게 되면 국민의 80∼90%는 본인들이 내는 세금보다 받는 기본소득이 더 많은, '순 수혜자'가 된다는 점을 강조하고 있다. 국토 보유세라는 ‘기본소득 토지세’를 신설해 2018년 기준 0.17% 수준인 부동산 보유 실효세율을 1%까지 끌어올리고, 이를 통해 30조의 재원을 확보하겠다는 구상이다.

 

종합부동산세는 세금 폭탄 국민의힘 윤석열 후보의 보유세 관련 정책 방향은 ‘보유세 완화’다. 종합부동산세에 대한 전면 재검토 방안을 제시했다. 중장기적으로 종부세를 재산세에 통합하거나 1주택자 면제 방안을 검토하겠다는 것이다. 종합부동산세는 지난 2005년 '부자세' 성격으로 도입됐다. 보유 주택과 토지 공시가격을 각각 합산해 공제금액 초과분에 대해 매기는 세금이다. 종합부동산세 도입 이후 시중에는 ‘여필종부’라는 우스개 농담이 생겨났다. ‘아내는 반드시 남편(男便)의 뜻을 좇아야 한다’는 기존의 사자성어 ‘여필종부(女必從夫)’가 종부세 도입 이후 ‘여자는 반드시 종부세를 내는 남자를 좇아야 한다’는 식의 소위 ‘부자 세금’으로 인식된 것이다.

현재 서울 강남에 시세 20억 원 정도 하는 전용면적 85㎡ 규모의 아파트 1채를 보유하고 있을 경우 종합부동산세로 830만 원 정도를 세금으로 내야 한다. 그러나 윤석열 후보의 공약이 제도적으로 수정 개편될 경우 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 1주택자이기 때문에 전액을 면제받기 때문이다. 양당 후보의 대비되는 각기 다른 정책적 지향점 때문에 보유세 논쟁을 두고 이재명 후보는 “윤석열은 부자감세, 나는 서민감세”라는 입장을, 윤석열 후보는 “종부세는 세금폭탄”이라며 “코로나19 등으로 소득이 정체되거나 줄어든 분들이 감당할 수 없는 세금”이라는 의견을 피력하고 있다.

 

2022년 집값에 관심 커지고 있는 상황...‘가진 자’, ‘못 가진 자’, ‘눈치 보는 자

양당 후보들의 정치적 대결구도만큼이나 각기 다른 부동산 정책 방향 때문에 내년 집값에 대한 국민적 관심은 더욱 커지고 있다. 누가 대통령이 되느냐에 따라 부동산시장이 미칠 영향이 크다고 판단되기 때문이다. 따라서 현재 시장에서는 ‘가진 자’와 ‘못 가진 자’ 그리고 ‘눈치 보는 자’로 구분되는 각기 다른 시각이 존재한다.

 

가진 자 ‘가진 자’는 현재 1주택 이상의 주택을 갖고 있는 사람이다. 물론 1주택 이상의 다주택자도 포함된다. 이분들은 집을 갖고 있어서 부담이다. 왜냐하면 집값이 오른 만큼 종부세 부담이 커졌기 때문이다. 특히, 서울과 수도권 및 지방의 ‘똘똘한 한 채’를 갖고 있는 분들의 고심이 클 수밖에 없다. 7억짜리 아파트가 문재인 정부 동안 15억 수준으로 상승하면서 현행 9억 이상의 고가주택에 부과되는 종합부동산세 대상에 원하던 원하지 않든 간에 상관없이 포함되었기 때문이다. 종부세 부담으로 거주 주택이외의 주택을 처분하려고 해도 높아진 양도세율 때문에 팔지도 못하는 상황이다. 당연히 1주택자라고 하더라도 너무 올라버린 집값 때문에 팔고 다른 곳에 가려고 해도 올라버린 집값 때문에 또 다른 선택 또한 제한적이다. ‘팔지도 사지도 못하는’ 형국인 셈이다.

 

못 가진 자 ‘못 가진 자’는 아직까지 집을 마련하지 못한 실수요자들이 해당된다. 집을 사기에는 너무 올랐다. 특히 대형 아파트가 더 올랐다. KB국민은행 주택 가격 동향 통계자료에 따르면 2017년 5월 14억 7천만 원이었던 서울 소재 대형 아파트(전용면적 135㎡ 초과)의 평균 매매 가격은 지난 10월 현재 24억 7천만 원으로 상승한 것으로 조사됐다. 문재인 정부 출범 이후 4년 5개월 만에 약 10억 여원이 오른 수치다. 한편 같은 기간 서울 중대형 아파트(전용 102∼135㎡)는 8억 원에서 16억 원으로 약 8억여 원 가격이 상승했고, 중형 아파트(전용 85∼102㎡)는 8억 원에서 14억 1천만 원으로 약 6억여 원 상승한 것으로 나타났다. 중소형(전용 60∼85㎡)은 5억 4천만 원에서 11억 원으로 약 5억여 원, 소형(전용 60㎡ 이하)은 3억 8천만 원에서 8억 5천만 원으로 약 4억여 원 각각 값이 뛰었다(jtbc, 2021.11.18. 관련 링크). 아파트 가격이 이렇게 오르다 보니 살려고 해도 엄두가 나지 않는다. 최근 대출 규제가 더욱 강화되고 은행 금리 자체가 이미 크게 오르면서 이러지도 저러지도 못하고 있는 상황이다. 아직까지 시장에 진입하지 못한 자의 입장에서는 갈수록 오르는 가격과 높아지는 진입장벽 때문에 이제는 진입 자체가 어렵게 되었다고 볼 수 있다.

 

눈치 보는 자 ‘눈치 보는 자’를 정치적 색채로 이야기하면 ‘중도파’라고 할 수 있다. 그러니까 ‘가진 자’와 ‘못 가진 자’들보다 숫자로는 더 많다. 그럼에도 불구하고 이미 가격이 상당히 오른 시장에 진입할 것인가아니면 포기할 것인가에 대해 어정쩡한 스탠스를 아직도 취하고 있다. 이들 ‘눈치 보는 자’ 가운데 일부 MZ 세대들은 ‘영끌’이나 ‘패닉바잉’을 통해 ‘가진 자’로 막차를 탄 경우도 있다. 물론 일부 ‘부모 찬스’를 통했을 가능성이 높다. 그리고 이들 중 또 일부는 부모로부터 증여를 통해 ‘가진 자’의 대열에 포함된 ‘비자발적 가진 자’가 있을 수 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 2021년 1월부터 9월까지 전국 아파트 증여 건수는 6만 3,054건으로 집계됐다. 2020년에 9만 1,866건으로 증여 건수 사상 최고치를 기록한 이후 지난해와 비슷한 속도로 올해 역시 증여 건수가 증가하고 있는 것이다. 부모 찬스를 받아 패닉바잉에 편승해 집을 갖게 되었거나 증여를 받아 역시 집을 보유하게 된 경우를 눈치 보는 자로 구분한 것은 두 경우 다 부모 찬스가 없었다면 가진 자의 대열에 낄 수 없었을 가능성이 높기 때문이다.

 

시장(Market)은 지금 꼭지점에서 정중동’...대선 결과에 따라 시장 향배 갈릴 듯

고점은 지금이다 부동산업계에서 통용되는 유명한 이야기 가운데 “‘무릎’에서 사서 ‘어깨’일 때 팔아라”라는 말이 있다. 낮은 가격대를 확인하기 어려우니 대충 낮다고 판단될 때 살 필요가 있다는 것이고 올랐다는 상한 가격 역시 확인하고 팔기 어려우니 대충 올랐다는 고점(어깨)일 때 팔라는 말이다. 지금의 가격은 어깨를 넘어 개인적으로는 ‘꼭짓점’이라고 느껴진다. 물론 여러 가지 이유로 지역적으로 다를 수 있다. 그러나 서울·수도권과 지방 예외 없이 너무 많이 올랐고 쉼 없이 소위 불붙은 상승장(bull-market)인 ‘불장’이 이어져 왔다.

 

아이뉴스24(2021.11.11). [초점] 전국 아파트 가격 상승세 또 하락…'침체기 돌입' vs '숨고르기'

 

개인적으로는 고점을 지나고 있다고 판단된다. 판단의 근거는 금리 상승이다. 10월 26일 정부는 지속적인 아파트 가격 상승의 원인이 ‘빚내서 투자’하려는 영끌, 패닉바잉 ‘빚투’에 있다고 보고 규제를 더욱 옥죄는 ‘가계부채 관리 방안’을 정부의 27번째 또는 28번째 부동산 추가 대책으로 발표한 바 있다. 대책의 요지는 돈 빌리는 사람이 원금과 이자를 제대로 납부할 수 있도록 DSR(총부채원리금상환비율)을 강화하겠다는 것이다. 대출은 줄이고 금리는 올리는 ‘쌍(몽)둥이’ 망치를 활용하겠다는 의지의 표명인 셈이다. 여기에 미국 연준의 테이퍼링(양적완화 축소) 시점이 빨라지는 등 국제 경제 여건 및 국내 제반 상황이 좋지 않다. 금리가 오르면 주택 수요는 빠르게 감소한다. 역 상관관계다. 집값이 오르는 정도가 원금과 이자를 내는 수준 이상의 레버리지(leverage)로서의 지렛대 효과가 없다고 느껴지면 소비자들은 집을 사지 않는다. 매수 시점을 일단 뒤로 미룬다. 시장에서는 수요가 줄어들면서 자연스럽게 가격이 하락한다. 지금이 그런 시점이라고 본다.

 

누가 되든 집값은 하락합니다 결국 내년 ‘대선’이 관전 포인트다. 양당의 두 후보들 모두 부동산 정책에 올인하고 있다. 국민적 감정이 부동산 문제에 대해 그 어느 때보다 민감하다는 것을 안다. 그러나 어느 쪽 후보가 되더라도 ‘하락’장세를 반전시키기는 어려울 것으로 보인다. 보유세 등에서 서로 양 극단의 선택을 하는 것으로 비치지만 특히 서울지역의 공급 부족문제로부터 촉발된 지금의 상승랠리는 누가 되든 서울 내 공급물량을 지속적으로 늘리면서 시장의 경직성을 이완시킬 것으로 보인다. 여기에 국내외적 여건의 변화로 어쩔 수 없이 금리가 지속적으로 오른다고 가정한다면 대선의 결과와 상관없이 현재의 가격은 하락세를 이어갈 것으로 예상된다. 다만, 대선 후 보유세 등 세금과 관련된 정책적 ‘세팅’ 여부에 따라 하락의 속도에 영향을 줄 수는 있을 듯싶다. 그러나 이 역시 방향을 바꾸는 유의미한 결과로 연결되는 않을 것으로 판단된다.

 

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2024.01.08

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現) 영산대학교 부동산학과 교수 現) 부산시·울산시 주거정책심의위원 現) 행정안전부 중앙보행안전편의증진위원회 자문위원 現) 도시·부동산 칼럼니스트 前) 주택산업연구원 근무 부동산을 이야기 합니다. 그러나 부동산 만을 이야기 하지는 않습니다. 부린이도 이해할 수 있는 삶을 담는 그릇으로서의 부동산에 대해 이야기를 하고자 합니다.
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서정렬
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現) 영산대학교 부동산학과 교수 現) 부산시·울산시 주거정책심의위원 現) 행정안전부 중앙보행안전편의증진위원회 자문위원 現) 도시·부동산 칼럼니스트 前) 주택산업연구원 근무 부동산을 이야기 합니다. 그러나 부동산 만을 이야기 하지는 않습니다. 부린이도 이해할 수 있는 삶을 담는 그릇으로서의 부동산에 대해 이야기를 하고자 합니다.

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