통계 지표를 통한 서울 아파트 시황 점검 #1

Summary

- 주거용 토지 지가변동률과 아파트 거래량의 상관관계

- 상대적으로 가격이 높거나 낮은 지역에 거래 쏠림 현상 발생

- 국내 주택 시장이 완전한 하락 국면에 놓이지 않았을 가능성

 

© iStock

 

작년 부동산 규제 정책 이후, 주택 거래가 위축됐다. 여기에 금년도 금리 인상이 유동성 축소로 이어지며 부동산 시장이 어려움에 봉착했다. 정부에서는 금리 인상과 별개로 여러 부동산 규제 완화 정책을 내놓았다. 하지만 별다른 성과를 거두지 못했다. 아직 주택 시장의 바닥이 어디인지 확인하지 못한 상태로 판단된다.

이번 글에서는 지가변동률, 거래량, 전세가격, 매매가격 등 주택 관련 다양한 통계 지표를 살펴보고, 현시점 서울 주택(아파트) 시장 환경을 분석하고자 한다.

 

주택용도 토지의 지가변동률 추이

부동산 불경기에도 토지 가격은 상승세 부동산을 구성하는 기본적 요인은 토지와 건축물이다. 실제로 부동산 감정평가를 받아보면, 부동산 가격은 토지와 건축물의 가격으로 구분되는 걸 알 수 있다. 동일한 건축물을 만든다고 가정하면, 서울이든 지방 소도시든 건축 비용은 유사할 것이다. 하지만 토지의 경우, 같은 용도라고 하여도 지리적 여건과 교통·주거·교육 환경 등 다양한 요인을 고려하여 가격이 결정된다. 이러한 측면에서 토지가 부동산의 본질적 가격을 설명한다고 볼 수 있다.

 

구분

20.08

20.09

20.10

20.11

20.12

21.01

21.02

21.03

21.04

21.05

21.06

21.07

전국

0.3%

0.7%

1.0%

1.3%

1.7%

2.0%

2.4%

2.7%

3.1%

3.5%

3.9%

4.2%

서울

0.4%

0.8%

1.1%

1.6%

2.0%

2.4%

2.8%

3.2%

3.7%

4.1%

4.6%

5.0%

 

구분

21.08

21.09

21.10

21.11

21.12

22.01

22.02

22.03

22.04

22.05

22.06

22.07

전국

4.6%

5.0%

5.3%

5.7%

6.0%

6.3%

6.6%

7.0%

7.3%

7.6%

7.9%

8.3%

서울

5.4%

5.8%

6.3%

6.7%

7.0%

7.4%

7.8%

8.1%

8.5%

8.9%

9.2%

9.6%

주거용 토지의 지가변동률 추이 © 한국부동산원

 

한국부동산원의 통계에 따르면, 2020년 7월 이후 약 2년간 주거용 토지의 지가는 전국적으로 8.3%, 서울은 그보다 높은 9.6%가량 상승했다. 올해 국내 주택 시장의 거래량이 감소하고 가격이 하락하기 시작했지만, 주택용 토지 가격은 여전히 상승 추세다.

국내 경기 침체로 주택 시장이 어려웠던 1998년과 2008년에 주택용 토지 가격이 하락했던 전례가 있긴 하다. 하지만 올해 토지 가격은 아직까지 상승세를 이어가고 있다. 이는 국내 주택시장이 완전한 하락 국면에 접어들거나, 바닥을 찍지 않았다는 신호일 수 있다.

 

강남은 강세, 강북은 약세 최근 2개년 서울 내 주거 용도 토지의 지가변동률은 서초구, 강남구, 송파구, 영등포구, 종로구 순으로 높게 나타났다.

 

지역

상승률

서울 내 순위

순위 변동

최근 2년

최근 1년

최근 2년

최근 1년

서초구

11.1%

5.4%

1위

2위

1 ▽

강남구

10.8%

5.2%

2위

4위

2 ▽

송파구

10.6%

4.9%

3위

7위

4 ▽

영등포구

10.5%

5.4%

4위

1위

3 ▲

종로구

10.2%

5.1%

5위

6위

1 ▽

전국

8.3%

4.0%

-

-

-

서울

9.6%

4.6%

-

-

-

서울 주요 지역 주거용 토지의 지가변동률(상위 5개구) © 한국부동산원

 

가장 지가변동률이 높았던 서초구의 상승률은 11%로 서울 평균 대비 1.5%가량 더 높다.

 

지역

상승률

서울 내 순위

순위 변동

최근 2년

최근 1년

최근 2년

최근 1년

중랑구

8.1%

3.7%

21위

21위

-

구로구

7.6%

4.0%

22위

19위

3 ▲

노원구

7.4%

3.0%

23위

25위

2 ▽

강북구

7.4%

3.1%

24위

24위

-

도봉구

7.3%

3.3%

25위

23위

2 ▲

전국

8.3%

4.0%

-

-

-

서울

9.6%

4.6%

-

-

-

서울 주요 지역 주거용 토지의 지가변동률(하위 5개구) © 한국부동산원

 

위 통계 지표로 지가변동률 하위 5개 지역을 살펴보자. 중랑구, 구로구, 노원구, 강북구, 도봉구 순으로 지가변동률이 하위권에 속했다. 이들 지역은 전국 주거용 토지 지가변동률 대비 상승률이 낮은 수준이다. 서울 전체 평균과 비교할 때 하위 5개 지역의 토지 지가상승률은 1.5%~2.3%가량 낮았다. 상대적으로 수요가 적다는 의미다.

 

서울 아파트 거래량 추이

최근 2년간 94%가량 거래 급감 아파트 거래량은 정책적인 측면과 금융 환경, 사회적 분위기 등 다양한 요인에 따라 달라진다. 대체로 부동산 시장이 호황기일 때 거래량이 많은 편이다.

 

지역

2020.07

2021.07

2022.07

거래 감소율

최근 2년

최근 1년

서울

16,002 호

4,646 호

1,028 호

93.6%

77.9%

종로구

123 호

45 호

11 호

91.1%

75.6%

중구

174 호

56 호

6 호

96.6%

89.3%

용산구

238 호

93 호

19 호

92.0%

79.6%

성동구

682 호

165 호

28 호

95.9%

83.0%

광진구

267 호

69 호

15 호

94.4%

78.3%

동대문구

610 호

197 호

50 호

91.8%

74.6%

중랑구

467 호

209 호

29 호

93.8%

86.1%

성북구

915 호

283 호

41 호

95.5%

85.5%

강북구

367 호

154 호

17 호

95.4%

89.0%

도봉구

876 호

199 호

32 호

96.3%

83.9%

노원구

1,530 호

442 호

73 호

95.2%

83.5%

은평구

666 호

182 호

50 호

92.5%

72.5%

서대문구

517 호

138 호

26 호

95.0%

81.2%

마포구

638 호

145 호

38 호

94.0%

73.8%

양천구

639 호

185 호

31 호

95.1%

83.2%

강서구

1,297 호

366 호

52 호

96.0%

85.8%

구로구

844 호

244 호

61 호

92.8%

75.0%

금천구

289 호

89 호

25 호

91.3%

71.9%

영등포구

621 호

157 호

48 호

92.3%

69.4%

동작구

641 호

161 호

21 호

96.7%

87.0%

관악구

458 호

140 호

31 호

93.2%

77.9%

서초구

603 호

223 호

63 호

89.6%

71.7%

강남구

673 호

313 호

179 호

73.4%

42.8%

송파구

1,033 호

216 호

53 호

94.9%

75.5%

강동구

834 호

175 호

29 호

96.5%

83.4%

서울 아파트 거래량 추이© 한국부동산원

 

한국부동산원에서 발표한 최근 2개년 아파트 거래량 추이를 살펴보겠다. 서울의 아파트 거래량은 2020년 7월 1.6만 호에서 2021년 7월 4,646호, 22년 7월 1,028호로 급격한 감소 추세다. 최근 2년간 94%, 1년간 78% 감소하며 급격한 냉동 상태에 있는 것이다.

행정 구역별로 살펴보면, 전체 지역 모두 최근 2년 동안 아파트 거래량이 73~97%가량 감소했다. 눈에 띄는 점은 강남구 거래량이 최근 2개년과 1개년 모두에서 낮은 수준의 감소율을 기록한 것이다. 영등포구는 최근 1년 기준으로 서울 전체 행정구 중 2번째로 낮은 거래 감소율(69%)을 보였다. 거래 감소율이 낮은 강남구와 영등포구 모두 주택용 토지 지가변동률이 상위에 속해 있다. 이는 아파트 거래량과 주택용 토지 지가변동률이 서로 관련 있음을 방증한다.

 

주택 가격이 높거나 낮은 지역으로 거래 쏠림 서울 전체 아파트 거래량을 행정 구역별로 살펴보면, 2020년 7월에는 구역별 차이(1~10%)가 있긴 하나 대체적으로 고른 분포를 보인다. 하지만 2022년 7월 행정 구역별 거래 비중의 편차가(0.6~17.4%) 커진다.

 

구분

서울 내 거래 비중

순위

순위 변동

2020.07

2021.07

2022.07

2020.07

2021.07

2022.07

종로구

0.8%

1.0%

1.1%

25위

25위

24위

1위

중구

1.1%

1.2%

0.6%

24위

24위

25위

-1위

용산구

1.5%

2.0%

1.8%

23위

21위

21위

2위

성동구

4.3%

3.6%

2.7%

8위

14위

17위

-9위

광진구

1.7%

1.5%

1.5%

22위

23위

23위

-1위

동대문구

3.8%

4.2%

4.9%

15위

10위

7위

8위

중랑구

2.9%

4.5%

2.8%

18위

8위

15위

3위

성북구

5.7%

6.1%

4.0%

4위

4위

10위

-6위

강북구

2.3%

3.3%

1.7%

20위

17위

22위

-2위

도봉구

5.5%

4.3%

3.1%

5위

9위

12위

-7위

노원구

9.6%

9.5%

7.1%

1위

1위

2위

-1위

은평구

4.2%

3.9%

4.9%

10위

12위

7위

3위

서대문구

3.2%

3.0%

2.5%

17위

20위

18위

-1위

마포구

4.0%

3.1%

3.7%

13위

18위

11위

2위

양천구

4.0%

4.0%

3.0%

12위

11위

13위

-1위

강서구

8.1%

7.9%

5.1%

2위

2위

6위

-4위

구로구

5.3%

5.3%

5.9%

6위

5위

4위

2위

금천구

1.8%

1.9%

2.4%

21위

22위

19위

2위

영등포구

3.9%

3.4%

4.7%

14위

16위

9위

5위

동작구

4.0%

3.5%

2.0%

11위

15위

20위

-9위

관악구

2.9%

3.0%

3.0%

19위

19위

13위

6위

서초구

3.8%

4.8%

6.1%

16위

6위

3위

13위

강남구

4.2%

6.7%

17.4%

9위

3위

1위

8위

송파구

6.5%

4.6%

5.2%

3위

7위

5위

-2위

강동구

5.2%

3.8%

2.8%

7위

13위

15위

-8위

서울 아파트 거래량 추이© 한국부동산원

 

강남구의 경우 2020년에는 전체 거래량의 4.2%를 차지하며 9위에 그쳤지만, 2022년에는 거래 비중이 17.4%로 확대되며 전체 1위를 기록했다. 강남구 유사 지역인 서초구 역시 2년 전과 비교해 거래량 순위가 13계단 상승해 3위를 차지했다. 전반적으로 거래량이 절벽인 상황에서도 강남 지역의 수요는 견조한 것이다.

또한 지가상승률이 하위에 머물던 5개 지역(노원구, 도봉구, 구로구 등)의 거래량도 2020년부터 서울 지역 내 높은 비중을 차지하고 있다. 상대적으로 가격이 높거나, 낮은 지역으로의 거래 쏠림 현상이 발생한다는 의미다.

 

* 다음 편에 이어집니다.

 

투자자 유의사항: 이 콘텐츠에 게재된 내용들은 작성자의 의견을 정확하게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭 없이 작성되었음을 확인합니다. 해당 글은 필자가 습득한 사실에 기초하여 작성하였으나, 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 참고자료로만 활용하시기 바라며, 투자 시 투자자 자신의 판단과 책임 하에 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서, 해당 글은 어떠한 경우에도 투자자의 투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

2024.01.08

본 콘텐츠의 저작권은 저자 또는 제공처에 있으며, 이를 무단 이용하는 경우 저작권법 등에 따라 법적 책임을 질 수 있습니다.

現) A캐피탈 대체 투자 심사역 前) 메리츠캐피탈 대체 투자 심사역 前) EY한영회계법인 Transaction Advisory 부동산팀 前) 한화그룹 공채 입사 대학에서 도시계획과 심리학을 전공했습니다. 한화그룹공채로 입사한 후 지금은 국내 금융사에서 대체 투자심사역으로 일하고 있습니다. 전통 투자시장이 지난 10년간 연평균 6% 성장한 반면, 동기간 대체투자 시장은 연평균 24% 씩 성장했습니다. 이렇게 폭발적 성장을 하고 있는 분야에 올바른 투자 결정을 하는 데 돕고 싶습니다.
채널명
김대구
소개글
現) A캐피탈 대체 투자 심사역 前) 메리츠캐피탈 대체 투자 심사역 前) EY한영회계법인 Transaction Advisory 부동산팀 前) 한화그룹 공채 입사 대학에서 도시계획과 심리학을 전공했습니다. 한화그룹공채로 입사한 후 지금은 국내 금융사에서 대체 투자심사역으로 일하고 있습니다. 전통 투자시장이 지난 10년간 연평균 6% 성장한 반면, 동기간 대체투자 시장은 연평균 24% 씩 성장했습니다. 이렇게 폭발적 성장을 하고 있는 분야에 올바른 투자 결정을 하는 데 돕고 싶습니다.
    이런 분야는 어때요?
    ESTaid footer image

    © ESTaid Corp. All Rights Reserved.