수도권투자지역 찾기! 손품을 팔아보았습니다!(ft. 경기도 동두천시)

[투자]by 밍보트

안녕하세요. 밍보트입니다.

지난주 충남 서산지역에 이어 수도권으로 눈을 돌려보았습니다. 그 지역은 바로 동두천시입니다. 예전에 군생활을 했던 지역이라 눈길이 가게 되어 조사를 해보았습니다. 한 번 살펴볼까요?

 

출처 : 부동산 지인

 

| 기본개요

동두천시는 대한민국 경기도의 시입니다. 동쪽은 포천시, 서쪽과 남쪽은 양주시, 북쪽은 연천군에 맞닿아 있고, 서울시청을 기준으로 서울 도심에서 북쪽으로 약 47km 거리에 위치해 있습니다. 동두천시의 행정 구역은 8행정동, 152통으로 구성되어 있습니다.

 

출처 : 위키피디아

 

동두천시는 네이버 지도로 보았을 때, 1호선 라인이 지나가는 3개역이 위치하고 있습니다. 이 역들을 중심으로 상권이 형성되어 있고, 아파트 단지들이 있습니다. (보산역, 동두천중앙역, 지행역) 제가 3개역을 봤을 때, 지행역이 가장 Main 이라고 판단했습니다. 학원가 뿐만 아니라 아파트 단지들도 많이 있고, 상가도 집중되어 있었습니다.

 

 

| 일자리 분포

 

 

일자리 분포는 1호선 보산역을 지나, 동두천역쪽에 많이 분포해 있는 것으로 보입니다. 동두천 산업단지를 중심으로 일자리가 형성되어 있습니다. 섬유제품 제조업, 가죽/가방 및 신발제조업, 컴퓨터 영상, 통신장비제조업 등 다양한 업종들이 유치되어 있습니다.

 

 

동두천국가산업단지가 계획되어 있어 일자리 호재가 있습니다. 섬유제품, 의복·의복액세서리및모피제품, 화학물질및화학제품, 1차금속, 전자부품·컴퓨터·영상·음향및통신장비, 기타기계및장비, 자동차및트레일러제조업이 유치될 예정입니다.

 

 

| 상권 분포

상권은 동두천중앙역 생연음식문화거리에 580여개로 동두천시에선 가장 많은 상권을 형성하고 있었습니다. 지행역은 아파트 단지들 중심으로 SECTOR별로 상권이 모여 있는 걸 확인하실 수 있고, 역세권에도 상권이 잘 형성되어 있습니다. 

 

출처 : 호갱노노

 

출처 : 네이버 지도

 

지행역 사거리에서 바라본 상권입니다. 근처에 스타벅스도 위치해있고 다이소, 식당가, 대형 마트들이 있어 실거주하시는 분들이 주로 많이 찾는 거리로 보여집니다.

 

| 학원가 분포

지행역 주변 주공아파트 단지 부근에 가장 많은 학원가가 형성되어 있습니다. 총 34개로 집계됩니다.

 

출처 : 호갱노노

 

출처 : 아실

 

출처 : 아실

 

| 최고가 APT 순위

최고가 아파트 순위는 아파트 실거래가(=아실) 사이트를 활용해보았습니다. 평형대는 30평대로 설정하고 조회를 해보았습니다. 최고가 아파트는 송내주공1단지 아파트였습니다. 17개동 1,862세대 규모로 2004년 준공된 아파트 입니다. 용적률이 193%, 건폐율은 20%입니다. 

 

출처 : 아실

 

지행역에서 약 400m 정도 떨어진 곳에 위치하고 있고, 도보로 약 5~6분정도 소요됩니다. 단지 좌측엔 신천이 흐르고 꿈나무 근린공원 및 이담초등학교를 품은 아파트로 실거주 선호도가 가장 높은 곳으로 보입니다. 게다가 지행역 상권과도 가깝습니다. 

 

출처 : 호갱노노

 

가격이 주춤하는 추세를 보이고 있으나, 실거주하는 측면에선 멀리보더라도 재건축에 대한 기대감도 가질 수 있지 않을까라고 조심스럽게 예측해봅니다.

 

 

동두천 지역은 향후 2023년 외에는 입주물량이 없기 때문에 수요 대비 공급이 부족한 상태입니다. 동두천 중앙역 엘크루더퍼스트 및 지행역 센트레빌파크뷰를 제외하곤 향후 공급이 없는 상태입니다.

 

출처 : 아실

 

매매/전세가격지수 : 매매(100.20) < 전세(100.60)

 

출처 : 아실

 

최근 분양물량이 적은터라, 미분양 물량은 없는 것으로 나타납니다.

 

출처 : 부동산 지인

 

| 총평

경기도 동두천시는 1호선 라인과 덕정역 GTX-C(예정)되어 있습니다. 또한 수도권이라는 장점이 있는 반면 수도권에서도 가장 외곽지역으로 서울 중심부로 출퇴근을 하시는 분들은 고민을 해보실 필요성이 있지 않을까 생각됩니다. 그러나 주요 산업단지들이 위치하고 있기 때문에 해당 업종에 종사하시는 분들께서는 실거주하기엔 괜찮다고 판단됩니다. 2023년을 기점으로 공급이 없기 때문에 가격에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 인구수는 감소하고 있는 반면에 세대수는 꾸준하게 늘어가고 있는 추세를 보이고 있어 수요에도 영향을 줄 것입니다. 최근 몇 년간 여러 지역의 부동산들이 모두 함께 급등하는 현상이 벌어졌는데 그 중 동두천시도 포함이 돼 있었습니다. 현재는 조정대상지역으로 묶여 있는 상태라 LTV, DSR로 대출이 쉽진 않은 상태입니다. 현 시점에선 상품의 개별화 움직임이 두드러지게 나타날 것으로 예상되는 바, 동두천시는 투자의 측면보단 실거주의 측면에서 초점을 맞춰보면 어떨까라는 생각을 해봅니다. 

​(※ 개인의 의견이기 때문에, 판단은 스스로 하시기 바랍니다. 단순히 손품용 글임을 알려드립니다.)

 

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2024.01.08원문링크 바로가기

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現) A시행사 개발사업부 과장 前) B 대기업 건설사 근무 30대초반 서울 내 집마련에 성공한 밍보트입니다. 부동산 시장의 전반적인 흐름 분석과 내 집마련을 위한 정보공유를 통해 사람들에게 도움을 주는 등대 역할을 하고 싶습니다. 카카오톡 채널 : http://pf.kakao.com/_bvgGb
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