용적률 완화(상향)의 불편한 진실 (ft. 재건축 사업성과 500%)

[투자]by 밍보트

안녕하세요. 밍보트입니다.

윤석열 대통령이 공약했던 사항 중

용적률 최고 500% 상향이 있었습니다.

재건축을 추진하는 단지들도

용적률 규제 완화를 손꼽아

기다리고 있는데요.

그렇다면 용적률 완화가

무조건 좋을까요?

한번 고민해볼 필요가 있겠습니다.

|1. 용적률이 뭔지 잘 모르겠어요!

​용적률이란 대지면적을 건축물 연면적으로

나눈 비율을 백분위로 표현한 것입니다.

여기서 건축물 연면적에는 지하층은 제외됩니다.

예를 들어 대지면적이 100평일 때,

용적률이 200%라면 건축물 연면적이

200평으로 건축이 가능하다는 것이죠.


|2. 재건축 추진단지들은 용적률에 목을 맬까?


조합원 입장에선 용적률이 높을수록

일반분양 가구수가 늘어나게 되고

그만큼 사업성을 확보할 수 있게 됩니다.

※ 용적률 ▲ = 일반분양 ▲ = 분양수익 ▲

그럼 고민할 필요가 없겠네요?

용적률을 무조건 올리면 좋은거니까요!

"아닙니다."

 

|3. 국내 땅은 용도지역으로 구분되어 있다.


우리나라는 대지를 경제적, 효율적, 경관적으로

사용하기 위해 용도지역이 구분되어 있습니다.

용도지역은 크게 4가지로 분류되는데요.

① 주거지역

② 상업지역

③ 공업지역

④ 녹지지역


재건축 추진 단지는 주거지역에 해당되겠죠?

주거지역은 전용주거지역과 일반주거지역으로

세분화 되어 분류되게 됩니다.

용도지역별로 정해진 용적률이 있기 때문에

새로 재건축을 한다하더라도 한계가 있습니다.

우리아파트는 몇층까지 올릴 수 있을까?

예를 들어볼까요?

현재 용적률이 160%인 아파트가

제2종 일반주거지역에 있다고 가정해볼게요.

재건축을 할 경우 제2종 일반주거지역이면

최대 250%까지만 용적률이 허용되게 됩니다.

그럼 +90% 용적률까지 확보할 수 있고

그만큼 일반분양 가구수를 늘릴 수 있습니다.

|4. 윤석열 대통령 공약대로 용적률 500%가 적용된다면?

윤석열 대통령이 공약했던 1기 신도시

용적률 500% 완화가 실제 적용된다면

그 도시의 풍경은 어떻게 될까요?

먼저 1기 신도시는 어디일까요?

분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 

이 5개 지역입니다.


현재 1기 신도시 평균 용적률이

169~226% 정도 된다고 하는데요.


못해도 300% 이상으로 용적률이

완화돼야만 사업성이 나올 것 같습니다.

사업성이 나오지 않으면

시공사도 붙지 않겠죠?

이런 상황 속에서 용적률이 500%로

완화된다면 아마도 빽빽한 닭장 같은

아파트들이 즐비할 것으로 추측됩니다.


일조권, 조망권, 사생활 침해

여러가지 사회적인 문제도

발생하게 될 것입니다. 

개인적으로 생각해본 문제점도 있는데요.

용적률이 대폭 완화된다는 건

그만큼 가구수도 늘어난다는 것입니다.

→ 가구수 ▲ = 인구수 ▲

재건축으로 신축아파트가

건설되는 것도 좋지만,


이러한 인구수 증가를 뒷받침할

도로, 교통, 학교 등 각종 인프라도

함께 고민해봐야하지 않을까요?

교통, 학교, 병원 등 기반 시설 부족 문제도

뒤따를 수밖에 없습니다.

용적률을 크게 높여버리면 주거 환경의 질이

떨어질 수도 있을 듯 합니다.


무조건적인 완화는 오히려 입주민들이

더욱 고통받을 수지도 모르겠네요.

완화 뒤에 숨은 문제점도

함께 고민해볼 것

 

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2024.01.08원문링크 바로가기

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現) A시행사 개발사업부 과장 前) B 대기업 건설사 근무 30대초반 서울 내 집마련에 성공한 밍보트입니다. 부동산 시장의 전반적인 흐름 분석과 내 집마련을 위한 정보공유를 통해 사람들에게 도움을 주는 등대 역할을 하고 싶습니다. 카카오톡 채널 : http://pf.kakao.com/_bvgGb
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