대치동 은마아파트 재건축, 이 글로 한 방에 정리해드림! : 지구단위계획, 분양가, 분담금 등

[투자]by 밍보트

안녕하세요. 밍보트입니다.

대치동 은마아파트는 부동산에 관심이

1도 없더라도 누구나 한번쯤은 들어본 아파트입니다.

부동산 시장이 들썩이거나, 정비사업 정책이

바뀔 때마다 키워드로 등장하는 아파트죠이기도 하죠.

2023년 2월 16일, 드디어 은마아파트 재건축사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정 지구단위계획이

고시되어 많은 사람들의 관심이 집중되고 있습니다.

강남구 대치동 은마아파트 일대 24만 3,552m2가

정비구역으로 지정됐다고 하는데요. 

이와 관련된 내용을 한방에 정리해보도록 하겠습니다.

 

※ 주요 내용을 중심으로 원큐에 정리하겠음


|먼저, 챗GPT에게 은마아파트에 대해 질문을 해봤습니다.

 

 

▼ 챗GPT 답변

네, 대치동 은마아파트로 알고 있습니다.

대한민국 서울특별시 강남구 대치동에 위치한

대형 아파트 단지입니다.

총 36개 동으로 이루어진 단지로 최고의 위치와 고급 아파트, 우수한 시설로 유명합니다. 대치동 은마아파트의 아파트는 서울 거주자, 특히 강남 지역에 거주하려는 사람들이 많이 찾는 아파트입니다.

​(틀린 내용도 있는데, 대답은 잘하네 요놈)

 

|어떻게 변화되는걸까?

현재 28개동 4,424세대인 은마아파트는

재건축 후 최고층은 35층으로 변화됩니다.

 

 

▷ Before : 28개동 4,424세대

▶ After : 31개동 5,778세대(임대 678세대 포함)

건폐율은 50% 이하이며,

용적률은 공공시설 기부채납, 임대주택 공급으로

최종 299.9%로 결정됐다고 합니다.

총 사업비는 약 5조 2,000억원정도라고 합니다.

(평당 공사비 : 700만원 가정)

 

|조합원 추정 분담금은?

아래 사진과 같이 분담금이 책정되는데요.

 

 

76평형을 기존 소유하고 있던 조합원이

전용 109타입을 신청하기 위해선

최대 약 7.7억원을 분담금으로 내야합니다.

추가 분담금이 억대에 달하는 이유는 뭘까요?

은마아파트의 경우, 반포 주공아파트처럼

저층 형태가 아니기 때문에 일반분양 물량이

적게 배정되기 때문입니다. (용적률 한계)

은마아파트 재건축사업 정비계획에 따르면

일반분양세대는 676세대정도 밖에 되지 않습니다.

 

|분양가 평당 7,700만원! 싸다? 비싸다?

은마아파트 추정 일반분양가는

평당 7,700만원으로 책정됐습니다.

최근 강남권에 분양한 아파트들의

평균 평당 분양가를 살펴볼까요?

 

 

올림픽파크포레온(둔촌주공)과 비교했을 때,

평당 약 2,000만원정도 차이가 나네요.

래미안 대치팰리스의 경우 최근까지 38평 기준

거래된 평균 실거래가가 34.8억입니다.

평당 약 9,100만원 수준이네요.

은마아파트가 재건축이 끝난 후

그 가치는 어떻게 될까요? 

 

 

|상가 조합원 간의 갈등?

둔촌주공(올림픽파크포레온)도 상가 조합원들과의

갈등 문제로 공사가 지연된 적이 있었는데요. (관련링크)

은마아파트도 비슷한 산통을 겪지 않을까 싶습니다.

은마아파트 소유주의 80%가 재건축에 동의했으나,

상가 동의율은 약 13.8% 밖에 되지 않는다고 합니다.

 

 

조합을 설립하기 위해선 전체 소유주의 75% 이상,

각 동마다 50% 이상이 동의해야만 가능한데 말이죠.

상가 연면적은 약 6,600m2 정도이며, 

상가 소유주만 하더라도 약 400명이라고 하니,

합심하기에는 어려움이 존재할 것으로 보입니다.

그렇다고 아파트, 상가를 따로 추진할 수 없습니다.

그 이유는 상가를 포함해서 정비구역으로

지정됐기 때문입니다.

 

|GTX-C 공사와 마찰?

최근 GTX-C노선과 관련하여 은마아파트

주민들 간에 마찰이 있었습니다. 

​이유는 이렇습니다.

 

​① GTX가 단지 지하를 관통 →  붕괴될 위험 있음

② 재건축 시 지하공사와 GTX터널이 방해됨

현재 GTX-C노선 시공사인 현대건설에서

은마아파트를 우회하는 노선안을 마련한 후

국토부에 제출했으나, 여기서부터 문제가 시작됐죠.

 

 

원희룡 국토부 장관이 이를 '지역 이기주의' 라고

말하며 국가 사업에 차질이 생기는 것에 대해

아주 강력하게 비난하는 모습을 보였습니다.

향후에도 은마아파트 재건축과 GTX-C공사가

마찰이 일어나지 않을까라는 생각이 듭니다. (관련링크)

 

 

|재건축에서 제일 중요한 건 모다?

 

 

바로 스피드!

 

 

오늘은 대치동 은마아파트 재건축과 관련된

주요 사항들에 대해서 간단히 포스팅해보았습니다.

지구단위계획이 나와 정비구역 지정이 된 만큼

여러가지 이슈가 있더라도, 잘 해결됐으면 좋겠습니다.

재건축 이후 대치동 은마아파트가

어떻게 달라질지 궁금하네요!

 

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2024.01.08원문링크 바로가기

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現) A시행사 개발사업부 과장 前) B 대기업 건설사 근무 30대초반 서울 내 집마련에 성공한 밍보트입니다. 부동산 시장의 전반적인 흐름 분석과 내 집마련을 위한 정보공유를 통해 사람들에게 도움을 주는 등대 역할을 하고 싶습니다. 카카오톡 채널 : http://pf.kakao.com/_bvgGb
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