내 집 마련_당신은 얼마나 준비되어 있나요? (가용자금)

[투자]by 한녕

내 집 마련_당신은 얼마나 준비되어 있나요?

 


자본주의 사회에서 살아남기

 

내 집 마련 시리즈 1

- 당신은 얼마나 준비되어 있나요? (가용자금)

내 집 마련

 

생각만해도 가슴이 뛰는 문구다. 물론 집 한 채 쯤은 부모가 거저 해 줄 수 있는 사람도 있겠지만 그런 사람들은 소수다. 대부분의 사람들은 내 집 마련 이 하나를 위해서 몇 년 혹은 몇 십년동안 내 몸을 갈아넣는다.

내 몸 하나, 내 가족이 뉘일 공간하나 마련하는 것을 넘어서 심리적, 신체적 안정감을 제공해줄 수 있는 내 집 마련은 인생 최대의 과업 중 하나라고 할 수 있다.

내 집 마련 즉, 주택을 구매하기 위해서 가장 먼저 해야할 일은 무엇일까? 

바로 내 가용자금을 파악하는 일이다.

그 전에 먼저 부동산을 구매하는 데에는 얼마나 필요할지, 어떤 돈들이 들어가는지를 알아두어야한다. 

|부동산 매수 필요자금

부동산을 매수하려고할때 필요한 자금은 어느정도 일까? 부동산은 해당 매물의 가격뿐만 아니라 이것 저것 부수적으로 들어가는 돈들이 많다.

몇 만원, 몇 백만원 정도 수준의 물건을 사고파는것이 아니라 몇 천만원, 수억, 수십억에서 수백억까지에 달하는 부동산과 같은 자산은 개인간의 직거래도 분명 가능하지만, 사고를 방지하기위해서 중간에 공인중개사를 끼고 계약부터 잔금, 부동산 인도까지 받는 것이 안전하다. 

중개사를 낄 경우 중개수수료가 발생하게되고 부동산 자체의 금액이 큰 지라 수수료가 생각 이상으로 크게 발생한다. 

예를 들어, 7억짜리 아파트를 매수할때 발생하게될 수수료는 상한요율 0.4%로 최대 280만원이 나오고 보통 부동산에서는 여기에 부가세까지 요구하므로 308만원 정도가 상한이라고 생각하면 된다. 

아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산의 유형별로, 가격대별로 수수료율이 달라지는데 자세한 요율은 아래 포스팅을 참고하면 좋다.

➡️ 부동산 중개수수료율 보고오기

 

그리고 부동산이라는 자산을 취득하게되면서 정부와 지자체는 세금을 요구한다. 이때 발생하는 세금을 취득세와 지방교육세라고 부른다. 

취득세는 보통 1~3% 정도가 발생하는데 퍼센트 숫자가 작아보일지 몰라도 모수 금액이 크기 때문에 절대 무시못하는 수준이다. 

7억짜리 아파트의 취득세와 지방교육세를 계산해보면 1,285만 9천원이라는 금액이 나온다. 매월 100만원씩 1년을 꼬박 모아야하는 금액이다. 

➡️ 부동산 취득세 계산기 보고오기

만약 내가 생애최초로 주택을 구매하는 상황이라면 감면 혜택도 받을 수 있으니 참고.

➡️ 생애최초 취득세 감면 포스팅 보고오기

취득세 납부 뿐만 아니라 소유권을 가져오는 ‘소유권 이전’ 등기까지 해야하는데, 셀프등기도 분명 가능하지만 처음인 경우나 금액이 큰 경우에 사고 방지를 위해서 전문가인 법무사를 고용하는 편이 좋다. 셀프등기한다고 빨빨거리며 돌아다니는 시간을 법무사 고용을 통해서 레버리징 하는 것을 훨씬 추천한다. 그러면서 발생하는 법무사비도 추가로 생각해보아야한다. 

➡️ 부동산 잔금일에 발생하는 일 보고오기

 

그리고 인테리어 비용도 고려해야한다. 필수는 아니지만 도배, 장판비용은 생각해두어야한다. 기존에 살던 가족의 짐이 모두 빠지고 나면 구석에 곰팡이가 슬었거나 훼손된 부분이 있은 것을 새롭게 발견할 수도 있다. 그렇기때문에 올수리하는 것은 개인취향이겠지만 기본 도배와 장판 정도를 새롭게 가는 것은 염두에 두는 것이 좋다. 

|부동산 매수시 필요자금 정리

 - 매물가격

 - 중개수수료

 - 취득세

 - 법무사비

 - 인테리어비용(필요시)

|가용자금 확인

이제 네이버 부동산 또는 상가 부동산에서 확인할 수 있는 매물가격 이외에도 부수적으로 들어가는 비용이 많다는 것을 알았다.

필요자금이 얼마나 될지를 미리 예상해보고 내가 현재 가용한 자금이 얼마나 되는지를 체크할 차례다.

현금이 두둑히 준비되어있다면 별 문제 없겠지만 그렇지 않은 경우가 많을 것이다. 현금이 부족해도 충분히 집을 살 수 있다. 바로 은행을 이용하는 것이다. 

은행을 최대한 이용할 결심을 해야 부동산 투자가 조금은 쉬워진다.

➡️ 레버리지와 친해져야 하는 이유 보고오기

 

내 수중에 갖고있는 현금으로 집을 산다는 생각은 상당히 어리석은 생각이다. 우리에게는 활용할 수 있는 주택담보대출이 있고 신용대출, 마이너스통장도 있다. 그리고 각종 후순위대출이라는 것도 있다. 레버리지를 극대화할 수 있는 방안은 무궁무진하다. 

➡️ 레버리지 극대화 비법 보고오기

 

그리고 집은 집으로 사는 것이라 했다. 돈을 모아모아 사겠다는 생각보다는 작은 집부터 시작해서 점점 평수도 늘리고 입지도 좋은 곳으로 옮기는 일명 ‘갈아타기’하는 것이 부동산 투자의 정석이다. 

대출을 얼마나 많이 받을 수 있는지도 본인의 능력에 따라 천차만별로 달라진다. 

|부동산 매수전 가용자금 확인

 - 현금 

 - 주택담보대출 한도 확인 (포지션별 LTV, DSR)

 - 마이너스 통장, 신용대출 

 - 후순위대출, P2P 등 각종 가용 대출의 범위 확인

인생 최대의 과업, 내 집 마련을 위한 1단계로 부동산을 매수하는 데에 필요한 자금들에는 어떤 것이 있는지와 어느 정도 들어갈지 미리 계산을 해두어야한다. 그리고 내가 끌어낼 수 있는 가용자금은 얼마나 되는지 확인해야한다.

내 가용자금을 확인하고 가용자금 한도 내에서 매구가는한 부동산을 구매한다면 충분히 서울에서도 내 집 마련이 가능하다. 

내 집 마련 시리즈는 계속 이어집니다.

오늘도 자본주의 사회에서 살아남아봅시다.

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2024.01.08원문링크 바로가기

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