내 집 마련_어떻게 사고 싶나요? (청약, 매매, 경매)
내 집 마련_어떻게 사고 싶나요? (청약, 매매, 경매)
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자본주의 사회에서 살아남기
내 집 마련 시리즈 2
- 어떻게 사고 싶나요? (청약, 매매, 경매)
지난 시간에 내 집 마련을 위한 첫 단추, 필요자금과 가용자금에 대해서 이야기했다.
부동산을 구매하는 데에 있어서 어떤 돈들이 필요하고 내가 동원할 수 있는 자금이 어느 정도 되는지를 파악했다면 이제 어떤 방법으로 매수할지에 대해서 생각해 보아야 한다.
내 집 마련을 위한 방법에는 여러 가지가 있다. 청약도 있고 일반적인 매매도 있고 경매로 얻는 방법 등 다양하다.
그전에 앞서 내 집으로 실거주하는 것과 투자하는 것에 대해서 어떤 차이가 있는지 짚고 넘어가는 것이 좋다. 실거주했을 때와 갭투자했을 때 수익률과 거주안정성 등의 측면에서 따져본 내용은 아래를 참고하면 좋다.
｜청약
내 집 마련을 할 수 있는 방법으로 시도해 볼 수 있는 첫 번째 방법은 청약에 당첨되는 것이다.
과거 청약은 분양가 상한제로 인해서 시세보다 월등하게 저렴한 분양가로 일명 ‘로또 청약’이라는 말이 나올 정도로 열풍이 불었었다.
문재인 정부 시절 부동산 폭등 기간 청약에 당첨되는 것은 말 그대로 로또나 다름없었다. 시세의 50%밖에 되지 않는 분양가도 심심찮게 나왔었으니 말이다. 그래서 앉아서 5억을 벌었다, 8억을 벌었다 뉴스에 도배가 되었다.
급기야 시세차익 10억이 기대된다는 단지에서는 계약 취소분 단 2개에 16만 8천여 명이 몰리기까지 했다.
건축비 상승과 그로 인한 건설경기 침체로 건축비, 자재비, 택지비 등등을 현실성 있게 적용하는 것으로 분상제도 개편되었고 부동산 시장 자체의 심리가 아직 많이 눌려있는 요즘 청약에 대한 기대감이 많이 줄어든 것은 사실이다.
하지만 주식시장에 ‘공포에 사서 환희에 팔라’는 말이 있듯이 대부분의 자산은 분위기가 좋지 않을 때 관심을 갖고 살펴보는 것이 중요하다.
청약에 대한 기대감이 줄어드니 청약점수가 높지 않은 사람들도 몇 년 전 같았으면 쳐다도 못 봤을 서울 청약에도 당첨이 되는 일들이 일어나고 있다.
청약 열풍이 불어올 날은 다시 다가올 텐데 청약이라는 게 단기간에 준비되는 것이 아니다. 추첨제의 비중이 높아지고 있다고는 하나 통장을 1순위로 만들어 놓고 청약 가점도 높여놓는 것이 유리하다는 사실은 변함이 없다.
이런 분위기이더라도 생각보다 많은 사람들이 청약에 지속적으로 도전하는 이유는 여전히 시세보다 저렴한 평당가로 분양가격이 책정되기 때문이다.
비싸다고 온 국민이 난리 법석을 떨었던 올림픽파크 포레온(구. 둔촌주공) 역시 주변 시세보다 저렴한 편으로 신축 아파트를 구할 수 있는 수준이다.
하지만 청약은 경쟁해서 이겨야 하고 당첨되는 운이 따라주어야 하기 때문에 명확한 시기에 내 집 마련을 하기 쉽지 않다는 불확실성이 존재한다.
그래서 청약에 목메지 말고 그냥 분양권을 사라는 ‘청무피사’라는 말들도 유행했었다.
(청약은 무슨 피주고 사!)
가점제와 추첨제에 무관하게 내 집을 마련하고 싶다면 그때 선택하는 것이 이제 일반적인 매매다.
｜매매
매매는 가장 흔하게 생각할 수 있는 내 집 마련의 수단이다. 주택이 밀집된 지역을 돌아다니다 보면 제일 흔하게 볼 수 있는 상가가 바로 부동산이다. 부동산에서 부동산 중개사의 매물 중개를 통해 거래가 이루어지는 것으로 상당히 편리해진 프롭테크 기술 덕분에 매수자의 입장에서도 상당히 정보의 불균형이 해소되었다.
일반 매매 시 참고할 수 있는 지표에는 어떤 것이 있고 어떻게 해석해야 하는지는 아래 '자본주의 사회에서 살아남기' 활용법 (부동산편)을 정독하면 좋다.
➡️ "자본주의 사회에서 살아남기" 활용법 (부동산편) 보고오기
상승장에서는 일반 매매로 집을 저렴하게 사기는 쉽지 않지만 지금처럼 전문가들도 갈피를 못 잡고 있는 현재의 시장에서는 거래 자체가 극히 적어 급매로 많이들 던지고 또, 급매 위주로 거래되는 시장이다 보니 일반 매매로도 충분히 시세보다 저렴하게 구매할 수 있다. 이 말인즉슨, 청약점수가 높지 않거나 경매와 같은 특수지식이 부족한 일반 사람들도 충분히 내 집 마련하기 좋다는 뜻이다.
｜경매
경매는 꽤 많은 부동산 자산가들이 추천하는 방법이다. 경매라는 행위 자체가 법적 문제가 있어서 빠르게 처분해야만 하는 물건을 법원이 처분하기 위해 내놓는 것이기에 시작부터 감정가에서 70 ~ 80%는 후려치고 시작한다.
경매는 기본적으로 이해관계 문제가 얽혀있는 물건들인지라 경매를 통해 내 집 마련을 하려면 권리 분석에 대한 어느 정도의 지식이 필요하다. 예를 들면 저당권, 근저당권, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등등 말이다.
➡️ 저당권 근저당권 대항력 우선변제권 최우선변제권 공부하고오기
그리고 실제로 법원에 가서 입찰해서 다른 입찰자들보다 비싼 가격의 입찰가격을 적어내야 한다.
경매가 다른 방법들보다 확실하게 저렴하게 집을 구할 수 있는 방법이기는 하지만 그만큼 힘들기도 하다. 경매 입찰을 통해 낙찰되었다면 그때부터가 진짜 시작이다. 이제 당신에게 남은 것은 그 집에 살고 있는 사람을 내쫓는 일이다. 이를 '명도'라고 하는데 이 점유자가 그전 집주인이었을 경우에는 사람마다 다르겠지만 험한 꼴을 보이는 경우가 왕왕 존재한다. 낙찰자가 명도의 전 과정을 직접 하지 않아도 되는 방법이 있지만 심리적 스트레스와 시간이 소요되고 추가로 명도비용이 투입된다는 점은 염두에 두어야 한다.
그래서 이 명도 과정 때문에 진입장벽이 높기도 하여 그렇게 많은 사람들이 경매를 두려워하기도 한다.
이번에는 내 집 마련의 여러 수단에 대해서 알아보았다. 청약, 매매, 경매 모두 각각 장단점이 존재한다. 본인의 성향과 맞는 방법을 택해서 집중해도 좋고 시간적, 정신적 여유가 된다면 모든 방법을 커버리지하는 것이 사실은 가장 좋을 것이다.
본 연재물을 정독하면 부동산에 대한 기본틀을 닦을 수 있으니 참고하시길.
오늘도 자본주의 사회에서 살아남아봅시다.
source: 자본주의 사회에서 살아남기
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