내 집 마련_어디를 사고 싶나요? (부동산 입지요소, 분석방법)
내 집 마련_어디를 사고 싶나요? (부동산 입지요소, 분석방법)
자본주의 사회에서 살아남기
내 집 마련 시리즈 4
- 어디를 사고 싶나요?
(부동산 입지요소, 분석방법)
내 집 마련을 슬기롭게 하려면 어떻게 해야할까?
내 집 마련 시리즈의 4번째 이야기, 이번 시간에는 어디를 사야 좋을지 입지분석에 관한 이야기를 다뤄볼까한다.
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➡️ 내 집 마련 시리즈 1
➡️ 내 집 마련 시리즈 2
➡️ 내 집 마련 시리즈 3
｜입지요소
부동산의 입지를 결정하는 요소에는 몇 가지가 있다. 개인마다 내가 살고싶은 곳이 어떤 환경을 갖추고 있으면 좋겠는지 그 가중치와 팩터들이 다르겠지만 대부분은 5가지 정도로 추려볼 수 있다.
부동산 입지요소 5가지
- 일자리(직주근접)
- 교통(접근성)
- 인프라(상권, 편의시설 등 / 각종 0세권들)
- 교육환경(학군, 초품아)
- 자연환경(공원, 수변, 뷰, 조망, 브랜드 등)
위 5가지가 고루고루 잘 갖추어진 지역을 꼽아놓고보면 대충 우리나라의 1등 지역으로 좁혀진다.
위에서 말했던 입지요소와 관한 다른 이야기는 아래 포스팅을 참고하면 좋다. 작년글이긴 하나 담은 내용은 불변이다.
입지를 분석하려고 하다보면 어떤 요소가 수익률을 높여줄지 생각을 하게되는 경우가 종종 있다. 분명 가격에 영향을 크게 주는 요소가 있을 것이고 상대적으로 적게 영향을 끼치는 요인이 있다. 하지만 지금 머릿속에 염두해두어야할 것은 내가 들어가 살지도 모르는 집이라는 것이다. ‘나’라는 요소를 제외하고 본다면 답은 뻔하다. 사람들이 다 좋아하는 집을 사면 된다. 그리고 그런 집들은 알아보면 알겠지만 이미 비싸다.
｜일자리
일자리는 집을 고를때 가장 먼저 고려해야할 대상이다. 일자리가 많은 지역은 일단 수요가 많다. 단기일자리가 많은 지역이라면 임대수요의 비중이 높을 것이고 장기일자리가 많은 지역이라면 매매수요의 비중도 올라올 것이다.
직주근접이 가능한 것은 우리 삶에서 꽤나 중요하게 작용한다. 모종의 이유로 내가 사는 곳이 직장과 거리가 좀 있었으면 좋겠다는 사람도 있겠지만 평균적으로 1시간 30분 정도 되는 출퇴근시간으로 인생을 허비하고 싶은 사람은 많지 않을것이다.
일자리 수요는 아래 포스팅을 통해 쉽게 파악할 수 있다.
｜교통
위의 일자리 요소는 교통과도 밀접하다. 출퇴근 시간을 단축하고자하는 것은 모든 직장인들의 숙원이다. 내가 다니고 있는 직장과 지하철, 버스가 최단경로로 이어져있거나, 도로가 편리하게 나있어서 교통체증이 덜하다거나 하는 장점들은 하루로 보면 잠깐이겠지만 몇년으로 길게 보면 엄청난 차이를 가져온다.
지하철, 버스, 기차역 등의 대중교통과의 접근성은 출퇴근시 말고 일상에서도 편리함을 가져다준다. 도심지역, 특히 서울, 경기권이라면 자차를 끌고다니는 것은 스스로의 발을 묶어버리는 행위와도 같다. 어딜가더라도 30분 ~ 1시간 정도의 여유시간을 두어야하며 도착해서도 주차장을 찾아야하는 번거로움과 잠깐의 시간으로 몇 천, 몇 만원을 주차비로 내주어야하는 아까움이 뒤따른다.
지방소도시라면 대중교통이 버스말고는 잘 없기도하고 주차요금과 공간에 대한 부담이 덜하기 때문에 생각보다는 크게 작용하지 않기도 한다. 일단 차를 타야하는 경우가 많아서 꼭 정류장 근처의 집보다 조금 거리가 있어도 주변 환경이 좋거나 쾌적한 곳을 더 선호하기도 한다.
｜인프라
인프라는 편세권, 스세권, 필세권, 슬세권, 헬세권 등등 각종 0세권들을 의미한다. 그만큼 편의시설과 상권의 접근성이 좋을수록 살기 좋다는 것이다. 장을 보려고 해도 대형마트가 멀다면 불편한 점이 이만저만이 아니다.
｜교육환경
교육환경은 다른말로 하면 학군과도 같다. 학창시절을 돌이켜보았을때 내가 다른 환경에서 자라고 공부했더라면 지금보다는 더 나은 삶을 살고있지 않을까 하는 안타까움도 있고 내 자식만큼은 더 좋은 곳에서 키우고 싶다는 마음은 모든 부모가 공통적으로 갖고 있는 소원일 것이다.
‘더 좋은 학군’을 향한 열망도 크겠지만 좋은 환경이 중요한 이유는 또 있다. 이전에도 한번 이야기한 적이 있는데 질 떨어지는 동네에서는 내 아이가 어떤 사람으로 자랄지 너무나 미지수가 되어버린다.
➡️ 학군의 중요성 보고오기
우리나라 학군지라고 불리는 동네별 순위는 어떻게 되는지는 이전에 한번 정리해둔 것이 있으니 참고하면 좋다.
｜자연환경
자연환경도 빼놓을 수 없는 요소다. 자연공간이 주는 쾌적함도 있지만 자연을 바라볼 수 있는 ‘뷰’를 얻어내는 것도 중요하다.
한강 근처의 아파트들이 비싼 이유는 ‘한강뷰’가 독보적인 이유도 있고 한강공원을 쉽게 누릴 수 있다는 장점도 크게 작용한다. 야간에 잠깐 산책할 수 있는 넓은 공원이 있는 것은 삶의 만족도를 배로 향상시켜주곤 한다. 멋있는 뷰까지 딸려온다면 뿌듯함까지 얻을 수 있다.
부동산은 말 그대로 움직이지 않는(못하는?) 자산이다. 그렇기 때문에 해당 부동산을 둘러싼 주변 환경 즉, 입지가 그 가치를 매겨주는 매우 중요한 요인이 된다. 부동산 자체를 보고 사는 것이 아니라 입지를 보고 그 땅을 사는 것이 부동산 투자의 핵심이라고 할 수 있다.
임장을 다니면서 아래 입지요소 오각형을 채워보고 본인이 생각하는 가중치를 곱하면 내가 원하는 최적의 집을 찾을 수 있을 것이라고 본다.
오늘도 자본주의 사회에서 살아남아봅시다.
source: 자본주의 사회에서 살아남기
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