우극신 임장( 리모델링 대장)

[투자]by 뉴읽남

안녕하세요. 

부동산 입지 읽어주는 남자 존트라볼타입니다

​53번째 임장기

서울특별시 동작구 사당동에 위치한 우극신에 대한 임장기 소개합니다

여러 단지가 합쳐져 건설되는 리모델링 단지로 프롤로그에는 나눠 표기합니다.

<1. 프롤로그>

●단지 명 : 사당 우성 2차

●위치 : 서울특별시 동작구 동작대로 29길 91

●세대수 : 1,080세대(8개동)

●준공 : 1993년 12월

●현재 시세 : 12.15억(2023.07.01 국토부 실거래가/33평, 직전 최고가 14.8억)

●구성 평형 : 18평형 ~41평형(메인 33평 285세대)

●주차 대수 : 1,299세대(세대당 1.20세대)

●건폐율/용적률 : 18%/248%

●관리비 : 28만원(국평 34평 기준)

●배정학교 : 삼일초등학교 배정

●역 : 4호선/7호선 이수역 도보 8분 574m 

●단지 명 : 사당 우성 3차

●위치 : 서울특별시 동작구 동작대로 29길 115

●세대수 : 855세대(6개동)

●준공 : 1993년 12월

●현재 시세 : 12억(2023.08.26 국토부 실거래가/32평, 직전 최고가 15억)

●구성 평형 : 18평형 ~41평형(메인 17평 210세대)

●주차 대수 : 1,710세대(세대당 2세대)

●건폐율/용적률 : 18%/248%

●관리비 : 30만원(국평 32평 기준)

●배정학교 : 동작초등학교/(301~304동)/삼일초등학교(305~306동)배정

●역 : 4호선/7호선 이수역 도보 13분 884m 

●단지 명 : 사당 극동

●위치 : 서울특별시 동작구 동작대로 29길 119

●세대수 : 1,550세대(12개동)

●준공 : 1993년 12월

●현재 시세 : 10.1억(2023.08.17 국토부 실거래가/30평, 직전 최고가 12.65억)

●구성 평형 : 18평형 ~41평형(메인 30평 360세대)

●주차 대수 : 981세대(세대당 0.63세대)

●건폐율/용적률 : 18%/248%

●관리비 : 23만원(30평 기준)

●배정학교 : 동작초등학교/(101~108동)/삼일초등학교(109~112동)배정

●역 : 4호선/7호선 이수역 도보 16분 1km 

●단지 명 : 사당 신동아4차

●위치 : 서울특별시 동작구 동작대로 29길 110

●세대수 : 912세대(8개동)

●준공 : 1993년 12월

●현재 시세 : 10.6억(2023.07.21 국토부 실거래가/32평, 직전 최고가 13.85억)

●구성 평형 : 18평형 ~41평형(메인 23평 330세대)

●주차 대수 : 912세대(세대당 1세대)

●건폐율/용적률 : 18%/248%

●관리비 : 24만원(국평 32평 기준)

●배정학교 : 동작초등학교 배정

●역 : 4호선/7호선 이수역 도보 9분 606m 

●특이사항 

☆사당동에 위치하고 있으며, 우성 2/3차, 극동, 신동아 4차가 합쳐 우극신이라는 약자로 구성된 리모델링 대단지

☆우성 2/3차와 극동은 사당동 105 필지 한 구획으로 구성이 되어 있어 같이 진행이 용이

☆5,000여 세대의 메머드 단지로 구성이 될 예정이며, 대지면적만 14만 3,827.4m2에 달함

☆공사비만 1조 5,000억에 달하기 때문에 많은 1군 건설사들이 관심을 보이고 있으며 리모델링 대장 단지로 불린다

☆올해말이나 내년 초 시공사 선정 총회를 거칠 예정이며, 현대건설, 현대엔지니어링, GS건설, 포스코건설등이 참여 예정

☆우성3차와 극동은 동에 따라 초등학교 배정이 틀리기에 매수 시에 초등학생 부모님들은 배정동 확인 필요

☆세대 수 주차가 쉽지 않으며, 주차에 스트레스가 많으신 분들은 우성 3차(세대 당 2대)를 추천

☆단지 별로 나눠 있지만 내부 임장 시 아파트 이름만 틀리지 하나의 메머드 단지로 느껴짐

☆리모델링 공법 중 아파트에 따라 수직 및 수평 증축, 별동 증축 예정이며 500~600세대 일반분양 계획임

<2. 단지 내 임장>

 

우극신의 경우 재건축 진행이 쉽지 않으며, 대안으로 리모델링 진행방향으로 초대형 단지로 진행이 될 계획이며 동작구 사당동에 위치하고 있는 단지들이다

 

남성역 기준으로 래미안로이파크, 이수역리가 뒤로 위치하고 있으며, 해당 지대의 경우는 경사도가 점점 높아진다

우극신은 프롤로그에서 명기한 대로 사당우성 2/3차, 극동, 신동아 4차가 하나의 대단지로 리모델링 진행을 한다

 

신동아 5차는 별도로 진행하고, 신동아 4차는 같이 진행하며 우극신이라는 이름이 편성 되었지만 필지 구성으로 보게 되면 우성 2/3차와 극동아파트가 사당동 105 필지 한 구획으로 지정이 되어 있어 아무래도 진행에 있어 용이하리라 본다

출처 : 시사저널

 

리모델링 진행하는 4개 단지를 다 합쳐봐도 4,500세대에 이르며, 리모델링 진행 시 일반분양은 676세대가 늘어날 계획으로 5,000세대나 되며, 필지가 나눠져 있는 신동아 4차는 추후 동일한 시공사를 선정하여 통합 리모델링 진행하는 방향으로 하고 있다.

공사비 또한 1조5천억 최대규모가 되기 때문에 많은 건살사들이 눈독을 들일만 하다

 

본격적으로 단지 내를 돌아본다. 다리가 조금씩 풀리기 시작하지만 당충전하고 다시 시작이다!!

 

이수역 리가에서 뒷 동쪽에서 계단을 따라 이동을 하게 되면 우극신 방향으로 지나가는 길이 나오며 길을 따라 내려 가면 오른쪽으로는 삼일초등학교가 보이며, 극동아파트와 멀리서 우성아파트가 반겨 주고 있다

 

외벽의 상태를 봤을 때는 도색을 진행한 지 얼마 되지 않아 깔끔해 보였으며, 외부에서 볼수 있듯이 복도식의 구조로 아파트가 구성이 되어 있다

항상 느끼지만 복도식의 경우는 단지 층마다 소유주들끼리 협의하여 외부창호 진행에 따라 진행하기에 일부 층들은 외부창호가 설치되어 있지만 일부 층들은 뻥 뚫려 있는 모습을 볼 수 있다

 

거실 창호가 보이는 외부 창호이며, 지상주차장에 주차가 되어 있는 모습을 볼 수가 있다

극동의 경우는 세대 수가 0.63세대로 화려한 주차스킬을 요한다. 오른쪽 사진 보면 뒤쪽으로는 언덕길을 따라 쭈욱 올라가야 해서 경사 난이도가 있는 모습을 볼 수 있다

연식이 되어 주차대수로 부족하여 힘들겠지만, 추후 리모델링이 되어 지하주차장이 넓게 설계가 되면 주차에 대한 스트레스는 자연히 해소되리라 보인다

 

단지 내를 이동하면서 보이는 상가 구성 및 버스정류장의 모습을 볼 수 있다

초등학교가 있기에 어린이보호구역으로 속도 제한이 있으며 약간의 경사가 지어진 부분을 볼 수가 있다

사진 상의 상가 옆의 도로를 보면 언덕진 경사가 매우 심한 부분을 볼 수가 없다. 

 

사당우성 2차의 배치도이며, 아파트 배치는 동에 따라 약간씩 상이하지만 대부분 꺾여진 기역자 형태로 구성이 되어 있어 대부분 남동향/남서향의 배치로 아파트가 구성이 되어 있다

 

극동과 비슷해 보이는 외벽 도색으로 구성이 되어 있으며 전체적으로 화이트와 블루톤을 위주로 하여 도색이 되어 있는 부분을 볼 수 있다

우성2차 또한 지상주차장에 차량이 주차되어 있는 모습을 볼 수 있으며, 현재 지어지고 있는 일반적인 아파트들과 비슷하게 1.20세대 별 주차대수를 보여주고 있어, 약간 여유가 있는 모습을 볼 수가 있다

 

 

낮은 높이로 지하주차장이 일부 구성이 되어 있으며, 단지내 단차가 있어 계단이 구성되어 있고 층계형 형식으로 아파트 내부의 단차가 구성이 되어 있다

아직 임장기에 올리지는 않았지만 구조적으로 봤을 때는 흑석 한강현대와 명수대현대와 매우 유사한 느낌이 들었다

 

 

아파트 동 외부를 촬영한 사진이며, 배치도에서 보았듯이 ㄱ형태로 되어 있으며 각 동에서 서로 간섭을 받지 않도록 동 구성을 해 놓은 모습을 볼 수가 있다

 

지도 상으로는 7호선 남성역이 가까워 보였으나, 대부분 우극신 동들의 경우는 4/7호선 이수역과 더 가까운 부분을 직접 임장 시 느낄 수 있었다.

입주민 분들이 단지에서 나오셔서 다들 한 방향으로 가기에 확인해 보니 해당 길을 따라 모두 이수역 방면으로 이동을 위해 걸어가고 계신다. 우극신 중에서는 사당2차가 574m로 이수역까지의 접근성은 가장 빠른 단지이다

 

 

2단지를 빠져 나와 이동하니 3단지 근접으로 우성종합상가가 크게 구성이 되어 있으며, 리모델링이 진행이 되고 상가도 더욱 크고 깔끔하게 개선이 된다면 단지 내 많은 입주민들이 많이 이용하리라본다

상가 주위를 보니 여러 카테고리의 영업이 이뤄지고 있지만 부동산이 많이 몰려 있는 모습을 볼 수가 있었다

 

 

우성2단지에서 상가를 따라 언덕 길을 내려오면 정면으로는 함께 진행될 신동아4차가 보이고, 왼쪽으로는 길게 우성3차가 구성이 되어 있다

우성3차로 올라가는 긴 언덕으로 구성이 되어 있어 약간 올라가기에 힘든 부분이 있었다

(체력이 방전되서 힘들 수도 있어요. 안 힘들다고 하면 님 말이 맞습니다)

우성 2차와 비슷하게 복도식 형태 및 기역 자 구조로 되어 있다

대부분 비슷한 컨디션과 연식을 가지고 있지만 우성 3차의 경우는 오래된 연식 대비하여 세대수 당 2대나 주차가 가능한 공간을 보유하고 있다

왼쪽 하단 사진을 보면 공용주차장처럼 넓직한 부지가 마련되어 있어, 오래된 연식의 아파트들의 고질병인 주차에 대한 스트레스는 받지 않아도 되는 단지로 볼 수 있다. 일렬주차와 출퇴근마다 차량 밀기에 지치신 분들(?)이라면 여러 단지 중 선호할 단지라 여겨진다

 

 

신동아4차 아파트 배치도이다

해당 단지의 경우는 우성 2/3차 및 극동과 같은 필지 구획으로 구성되어 있지는 않지만  같이 리모델링으로 진행할 단지이다

주위에 위치한 신동아5차의 경우는 별도로 진행할 계획이며, 입주민들의 협조만 이뤄진다면 5차 또한 세대 수가 작다 보니 잡음도 적을 것이고 빠른 속도를 보일 수 있는 장점도 있으리라 본다

 

 

외부차량이 들어가지 못하도록 자동차단기가 설치가 되어 있으며, 지상주차장이 보인다

관리사무소에는 포스코건설에서 관심을 가지고 현수막을 붙여 홍보하는 모습을 볼 수가 있었다

 

 

아파트 동으로 들어가는 입구 및 복도식 외벽의 모습, 아파트 놀이터 및 아파트 동 안의 모습을 촬영 하였다

 

신동아 4단지와 5단지는 근접하여 붙어 있으며, 다른 단지로 이동하기 위해 사잇길을 따라 올라간다

 

사잇길을 따라 올라가면 신동신중학교와 정보산업고등학교가 위치하고 있는 모습을 볼 수가 있다

단지 내 근접하여 있어서 통학하기에는 편하리라 본다

 

중학교 방향으로 올라갈때와 촬영하고 중학교 방면에서 촬영한 사진이다

가파른 등산을 하는 기분이 들었으며, 눈이나 비가 내려 궂은 날씨에는 해당 길을 사용할 때는 조심할 필요가 있겠다

아무래도 연식이 많이 지난 아파트이기에 현재의 거주요건이 여의치 않는 부분은 우극신뿐만이 아니라 전국 어디나 비슷하다 여겨진다

하지만 입주민분들께서 리모델링에 매우 적극적이고 신축에 대한 열망이 많으신 만큼 많은 세대 수 내에서도 차근차근 진척해 나가고 있다

5,000세대나 되는 큰 세대 수가 되기에 현재의 모습이 아닌 미래의 모습을 상상한다면  새로이 변경된 메머드 우극신은 사당동 내에서도 매우 파급력을 일으킬 단지로 우뚝서리라 여겨진다

우극신 단지 내 임장을 마칩니다 

<3.학군>

 

우극신 총 4개 단지는 단지 별로 배정되는 초등학교가 상이하다

2개의 초등학교 모두 혁신초등학교로 설정이 되어 있어 부모님에 따라 선호도가 있으니 참조해 주시고 굳이 말을 하지 않아도 2개의 초등학교 중 학생 수를 보면 어느 초등학교가 선호되는지를  볼 수가 있다

사당 우성 3차와 극동의 경우는 아파트 동에 따라 배정되는 초등학교가 틀리고 이 또한 가격에 반영이 되니 초등학교 자녀가 있으신 분들께서는 위의 프롤로그에 적혀 있는 내용을 필히 참조 하시길 바란다

 

우극신 단지 내에서는 동작중학교와 사당중학교가 근접하여 있으며, 동작중은 동작구 내에서도 상위권이 위치한 학업성취도를 보이며, 사당중학교의 경우는 하위권에 위치하고 있다

 

고등학교는 경문고등학교와 서문여고가 제일 근접하여 있으며, 경문고등학교는 동작구 내에서도 제일 높은 학업성취도를 보여주고 있다 서문여고는 이수역을 기점으로 방배동에 위치를 하고 있는 고등학교이다

<4. 상권 인프라>

 

사당 우성 2차를 기준으로 상권 인프라를 확인해 보았으며, 단지 주변으로는 2,500개의 초대형 상권이 형성되어 있다

남성역 근처로는 도로변을 따라 남성사계시장 등 상권이 즐비하며, 이수역 근처를 방문하신 경험이 있다면 정말 많은 상권이 서초구와 동작구에 형성되어 있어 같은 인프라를 공유할 수가 있다

단지 주변으로는 백화점은 없지만 다양한 마트들이 3km이내에 위치하고 있기에 사용하기가 용이하디

<5.교통 인프라>

 

단지 내에서 강남 및 여의도는 30분 내로 출근이 가능하여 2개의 주요 업무지구로의 직주근접 접근성은 매우 뛰어나다

다른 업무 지구인 광화문일대와 판교로의 접근성은 45분정도의 시간이 필요하니 각 업무 지구 별로의 이동시간을 참조하시길 바랍니다

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

 

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2024.01.08원문링크 바로가기

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