하늘 높은 줄 모르고 치솟는 부동산 가격에 내 집 마련을 꿈꾸던 이들이 혼란스러워하고 있다. 더 늦기 전에 하루라도 빨리 내 집을 사야겠다며 서두르는 경우도 많고, 이전에는 관심도 없던 경매에 새롭게 눈을 돌려 내 집 마련을 위한 다양한 방법을 모색하는 추세다. 물론 부동산 전문가도 아니고, 경험도 없다면 당연히 어렵게 느껴지겠지만 열심히 공부해 경매로 내 집을 마련하는 사람들도 꽤 있는 만큼 일단 관련 용어부터 공부해보는 것도 좋은 방법이 될 수 있을 것이다. 왕초보라면 기본적으로 알아야 할 경매 용어들을 알아보자.

경매​​란

 경매는 매수 희망인 중 가장 높은 가격을 적은 사람에게 소유권을 이전하는 형태의 매매다. 부동산 경매는 법원경매라고도 하는데, 법원이 중개인 역할을 하기 때문이다. 채권자와 채무자 사이의 채무 관계를 법원이 중개인이 되어 정리해주며, 해당 부동산이 있는 지역의 지방법원을 통해 신청하고 진행한다. 채무자가 빚을 갚지 못해 부동산을 압류해 경매에 부치고 그 대금으로 채무를 갚는 방식이며, 변제를 위해 경매가 진행된다. 감정평가에 의해 최초 경매 가격이 정해진다.

채권자, 채무자

 채권자는 돈을 빌려준 사람을 말한다. 경매에서는 채권자가 금융기관, 건물에 세 들어 살고 있는 사람, 저당권 설정을 하지 않고 개인적으로 돈을 빌려준 사람 등이 해당된다. 채무자는 부동산을 담보로 돈을 빌린 사람을 말하며, 부동산 경매에서는 보증금을 되돌려 받지 못해 세입자가 경매를 신청했을 때 해당 건물의 주인 등이 해당된다.

입찰자, 낙찰, 유찰, 새매각, 재매각

 경매로 나온 부동산을 사겠다고 나서는 사람이 입찰자다. 이때 경매로 나온 부동산이 입찰자에게 팔린 경우는 낙찰, 입찰자가 없어서 팔리지 않는 경우에는 유찰되었다고 말한다. 경매를 진행했으나 사겠다는 사람이 없어서 다시 날을 잡아 실시하는 경매는 새매각, 낙찰받은 사람이 잔금을 지불하지 않아 다시 날을 정해 실시하는 경매는 재매각이라 한다.

최저매각가액

 제시된 부동산의 경매에서 가장 작게 적어서 내야 하는 금액을 의미한다. 경매를 할 때는 감정평가액을 기준으로 정해진 가격보다 더 작은 금액을 써서 내면 무효로 처리된다. 첫 경매에서 유찰된 부동산은 약 30% 정도의 가격을 내려 약 30일 정도 후에 다시 경매를 진행하는데, 이 내려간 금액이 다시 최저매각가액이 된다.

취소와 취하

 돈을 빌린 채무자가 돈을 갚으면 경매가 취하될 수 있다. 채무자가 채권자에게 채무변제 유예에 대한 합의로 경매를 취하하기도 한다. 즉 돈을 갚을 수 있는 시간을 좀 더 늘려달라고 부탁하는 것이다. 경매 취소는 경매 취하가 안 될 경우 소유자 또는 채무자가 단독으로 경매 취소를 신청하고 목적물을 보전하는 것이다. 취소는 취하와 다르게 낙찰자의 동의 없이 신청 가능하다. 취하든, 취소든 채무를 변제할 수 있는 능력이 필요하다.

임차인, 대항력

 경매로 넘어간 주택이나 상가에 세를 살거나 장사를 하는 세입자를 말한다. 세를 얻을 당시 주인에게 보증금을 주었으며 이를 되돌려 받을 권리가 있기 때문에 건물 주인 입장에서는 채권자가 된다. 대항력은 주택 소유자가 다른 사람으로 바뀌더라도 임차권을 가지고 대항할 수 있는 것을 말하는데, 이를 위해서는 이사를 하고 전입신고를 마치는 등 대항요건을 갖추어야 한다.

말소기준등기

 경매는 일반매매로 집을 사는 것이 아니기 때문에 경매물건에 적용된 다양한 채권 내용이 기록되어 있다. 이런 내용을 완전히 말소하는 기준을 말소기준등기라 정의한다. 임차인이 대항요건을 갖췄더라도 그날이 말소기준등기(저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기)일보다 빠른 경우에 한해 임차보증금 전액을 보호받을 수 있으며 이를 ‘대항력 있는 임차인’이라 한다.

개별매각, 일괄매각

 채무자의 경매물건이 다수일 경우, 개별로 매각해 진행하는 경우를 개별매각이라 정의한다. 반대로 여러 개의 부동산을 통째로 매각하면 일괄매각이라 한다. 법원에 가면 매각물건명세서가 비치되어 있는데, 경매물건에 대한 자세한 정보가 담겨있으므로 사전에 확인해보는 것이 큰 도움이 된다.

입찰기일과 낙찰기일

 입찰기일은 법원이 경매를 실시하는 날이다. 해당 법원은 입찰기일 14일 이전에 일간신문에 입찰 물건과 함께 입찰일자와 시간, 장소를 공고한다. 낙찰기일은 입찰기일로부터 7일 이내에 입찰을 진행한 법정에서 최고가 입찰자에 대해 낙찰 허가 여부를 결정하는 날을 말하며, 입찰법정에서 선고한 후 법원 게시판에 공고한다.

가등기

 가등기는 등기 순위를 확보하는 것으로, 매수한 부동산의 이중 매매나 예측하지 못한 강제집행으로 발생하는 소유권 이전을 사전에 방지해 원활한 소유권 이전을 하기 위해 해두는 것을 말한다. 그러나 그 자체로는 효력이 없으며 반드시 본등기를 해야 비로소 효력을 가진다. 

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임수정 press@daily.co.kr