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[ 비즈 ]

국토부 "다주택 보유세는 왜 높이지 않나? 21대 국회과제"

by노컷뉴스

전세대란? 갭투자 매물 나와 안정 기대

풍선효과? 접경지역이라 가능성 낮아

3기 신도시 등으로 물량공급할 계획

종부세율 인상은 정부 대책, 개정논의

  1. 방송 : CBS 라디오 FM 98.1 (07:20~09:00)
  2. 진행 : 김현정 앵커
  3. 대담 : 김흥진 (국토부 주택토지실장)

이 정부 들어서 21번째 부동산 대책이 나왔습니다. 왜 나왔느냐? 지난번 20번째 대책 나왔을 때 우려했던 몇 가지 부작용이 있었지 않습니까? 풍선효과, 갭투자. 이런 게 실제로 나타난 겁니다. 그래서 그걸 막기 위해 추가 대책을 내놓게 됐던 건데요. 좀 길지만 제가 핵심적인 부분 설명을 먼저 여러분께 드리고 궁금증을 국토부에 질문하는 방식으로 이렇게 가보죠.


어제 나온 부동산 대책의 핵심! 첫째 ‘38선 접경지역 약간을 제외하고는 수도권 전체가 규제 지역에 포함이 됐다’ 아시다시피 규제 지역으로 묶이면 집 살 때 담보대출이 까다로워지죠. 둘째 ‘대출 받아서 갭투자하는 사람들은 이제 대출 안 해 준다. 법인 투자로 집 사는 것도 대출 안 해 준다. 즉 6개월 내 바로 그 집에 들어가서 살 실거주자만 대출이 되도록 하겠다’ 이런 거고요.


셋째 여태까지 쓰던 그 실수요자의 개념이 이제는 무조건 실거주자를 의미합니다. 즉 지금 나는 송파에 전세 살면서 수원에다가 집을 한 채 사놓으려고 하면 지금까지는 무주택자로 혜택이 있었습니다마는 이제 내가 바로 들어가서 살 집이 아닌 경우는 무주택자가 곧 실소유자 아닌 게 됩니다. 넷째 재건축 아파트 규제는 더 강화하고요. 다섯째 잠실, 대치, 삼성, 청담동에 집 살 때는 자금 출처, 증빙자료 다 붙여서 구청에 허가 받아야 살 수 있습니다. 국토부 입장 직접 들어보죠. 국토교통부 김흥진 주택토지실장 연결이 돼 있습니다. 실장님, 안녕하세요.


◆ 김흥진 : 네, 안녕하세요.


◇ 김현정 : 이번에는 잡힐까요?


◆ 김흥진 : 상당히 효과가 있을 것으로 기대를 하고 있습니다.


◇ 김현정 : 만약 이번에 이렇게 강하게 했는데도 또 안 잡히면 또 추가 대책 나옵니까?


◆ 김흥진 : 뭐 추가 대책을 안 하고 시장이 안정되는 게 가장 좋은 방법인데요. 시장이 좋아지지 않는다라고 하면 추가 대책을 앞으로 계속 강구해 나갈 것입니다.


◇ 김현정 : 이번에 수도권에도 규제 지역에서 빠진 곳들이 있거든요. 그럼 그곳으로 만약 풍선 효과가 또 나타나면 그럼 거기도 추가 대책, 추가 규제지역으로 묶을 수 있다는 말씀이신가요?


◆ 김흥진 : 일단 저희가 이번에 지정을 할 때 굉장히 광범위하게 지정을 하려고 노력을 했습니다. 수도권 같으면 수도권 전역이 사실 교통 호재들이 많이 있습니다. GTX를 비롯해서 신분당선. 그래서 광범위하게 지정을 했고요. 일부 특정 지역들, 접경지역이라든지 아니면 자연환경 보존권역만 제외하고 지정을 했기 때문에 풍선효과가 나타날 가능성은 저희가 낮다고 보고 있는데요. 만약에 그렇다고 하더라도 이제 규제가 적용되지 않은 비규제지역에 대해서도 저희가 면밀히 모니터링을 해서 시장 불안 우려가 있으면 규제 지역 지정과 같은 후속 조치를 추진을 할 겁니다.


◇ 김현정 : 그렇군요. 자, 지금 쭉 제가 이 정책들을 보니까 투기를 막는 데 효과적으로 보이는 정책도 있고요. 또 부작용이 좀 우려되는 정책도 있어요. 그래서 효과가 있을 것 같은 부분은 제가 따로 질문드릴 필요가 없어 보이고. 지금 시중에서 우려가 나오고 있는 부분들, 그 부분들만 질문을 드려보겠습니다.


◆ 김흥진 : 네.


◇ 김현정 : 첫째 수도권의 거의 모든 지역이 규제 지역으로 묶였어요. 그럼 규제 지역으로 묶이면 담보대출 어려워지는 거 여러분들도 잘 아시는 거고. 왜냐하면 대출 받아서 투기하려는 사람 막아야 되니까 그런 건데요. 문제는 실수요자입니다. 실수요자 중에서도 그 규제지역에 살고 싶은 사람들이 있거든요. 수도권 들어가고 싶은 사람이 있는데 그 사람들에게까지 대출 문턱이 너무 높아지는 거 아니냐? 이 부분 어떻게 보십니까?


◆ 김흥진 : 저희가 이번에 규제를 강화한 내용 중에 실제로 규제 지역이라고 하더라도 거기에 들어가서 사시겠다라고 하는 분들에 대해서는 규제가 강화된 게 없습니다.

노컷뉴스

김현미 국토교통부 장관이 17일 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 손병두 금융위원회 부위원장(왼쪽), 김용범 기획재정부 1차관과 함께 6.17 부동산 대책 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표하고 있다. 이한형기자

◇ 김현정 : 강화된 게 없지는 않지 않아요? 규제 지역 자체가 넓어졌으니까.


◆ 김흥진 : 규제지역이라고 하더라도 예를 들어서 무주택자가 직접 입주를 하기 위해서 그 지역에 들어가는 경우라고 하면 LTV 규정이 조금 강화되겠지만 어차피 40% 정도는 대출이 가능하거든요. 9억 이하 같은 경우에 50%까지 대출이 가능하기 때문에 50%를 추가하는 대출을 받고서 주택을 구입을 하게 되면 개인적으로 부담이 커지고 또 전체의 가계 부채라든지 이런 문제들이 있을 수 있기 때문에 어떻게 보면 실제로 거주하겠다라고 하는 사람들에 대해서는 규제가 거의 그렇게 많이 강화됐다고 보지 않고요. 저희가 타깃을 둔 것은 실제로 거주하지 않고 일단 주택을 먼저 사놓자라고 하는...


◇ 김현정 : 그런 부분들에 대해서는 당연히 규제가 잘 가는 규제인데 문제는 실수요자 얘기를 저는 자꾸 질문드리는 건데요. 예를 들어서 서울도 아니고 경기도 수원이나 광교 이런 곳들이 이번에 새로 규제가 되는데요. 거기 신축 아파트 30평대에 들어가 살고 싶다고 하면 이미 10억이 넘어요. 거기 지금 제가 쭉 시세를 보고 왔더니요. 그런데 거기에 대출이 묶여버리니까 현금 부자가 아니면 대출 한 50%, 60% 받아서 가야 되는 분들은 경기도 인기 아파트들 뭐 이런 지역은 꿈도 못 꾸는 거 아닌가? 이런 얘기가 나옵니다.


◆ 김흥진 : 그러니까 고가 주택일수록 예를 들어서 LTV 비중이 40%로 제한이 된다고 하면 실제로 빌리는 금액 자체가 많아지지 않습니까? 같은 40%라고 하더라도 6억짜리 주택의 40%하고, 10억이 넘는 주택의 40%는 금액 자체가 달라지기 때문에 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것이 결코 바람직하다고 저희가 생각을 하고 있지는 않습니다.


◇ 김현정 : 그러면 현금부자들만 살 수 있게 되는 게 되고 고가라고 말씀하셨지만 시세들을 쭉 저보다 잘 알고 계시겠습니다마는 서울과 수도권 집값이 지금 이미 엄청나기 때문에 이게 지금 정말 아주 일부의 일인가?


◆ 김흥진 : 주택 가격 평균 가격이 서울 같으면 중위 가격이 한 6억 정도 되고요. 보통 아파트뿐만 아니라 모든 주택을 다 포함을 해서 경기도 같으면 중위 가격이 3억 정도 됩니다. 그래서 모든 주택을 다 못 산다는 게 아니고 아주 고가의 주택을 사는 데는 좀 애로가 있다는 것이죠.


◇ 김현정 : 지금 주택으로 말씀하셨는데 이게 아파트 기준이 되면 중위 가격이 훨씬 높잖아요.


◆ 김흥진 : 아파트의 경우에도 서울은 7~8억 정도 됩니다.

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그래픽=안나경

◇ 김현정 : 그렇죠. 중위가격이 그 정도니까. 그러면 ‘싼 지방 가서 사세요’라고 하면 뭐 할 말은 없습니다마는.


◆ 김흥진 : 제가 싼 지방에 가서 살라고 하는 것이 아니고 자기가 살고 있는 거주지 주변에 자신의 능력에 맞는, 자기가 충분히 갚을 수 있는 대출 한도 범위 내에서 주택을 구입하시라는 것이고요. 저희가 또 소득이 낮으신 분들을 위해서는 디딤돌 대출이라고 하는 주택도시기금에서 저리로 융자해 주는 제도도 있고요. 보금자리론이라고 해서 주택금융공사를 통해서 지금 해 주는 정책 모기지들이 있습니다.


◇ 김현정 : 알겠습니다. 두 번째로 넘어가죠. 갭투자가 지금 문제예요. 그래서 ‘그거 막기 위해서 실거주자 아니면 대출 안 해 준다’ 즉 6개월 내 바로 그 집에 들어가서 살 실거주자만 대출이 됩니다. 이거 갭 투자 막기 위해서 유용한 정책입니다. 그런데 여태 쓰였던 실수요자의 개념이 이번부터는 무조건 실거주자가 됐더라고요. 그래서 나는 무주택자고 직장 때문에 세종시에 전세 살지만 경기도 수원에다가 집을 한 채 사놓으려고 한다. 그럼 지금까지는 무주택자로 보고 혜택이 있었지만 이제는 그 경우는 안 되고 무조건 6개월 내에 거기 가서 살 사람들만 이제 혜택이 된다. 이거는 어떻게 되는 거죠?


◆ 김흥진 : 실수요자의 개념이라고 하는 게 어떻게 보면 실제로 자기가 수요가 있는 사람을 실소유자라고 하지 않습니까? 주택에 대한 실소유라고 하는 것은 거기에 거주하면서 주택을 이용하는 것을 실소유라고 볼 수밖에 없는 것이고요. 많은 사람들이 최근에 집값이 오르다 보니까 ‘이게 집값이 계속 오르면 나는 언제 집을 살 수 있나?’라고 하는 어떤 두려움? 조바심 때문에 일단 좀 무리를 해서라도 대출을 끼고 아니면 보증금을 껴서 집을 미리 사놓자라고 하는 수요들이 조금 많이 몰려서 갭투자로 나타나고 있고요.


갭투자 비율이 서울 같은 경우에는 보증금을 승계하는 비율이 거래가 한 50%가 조금 넘고요. 제가 샘플조사를 해 봤더니 무주택자가 주택을 구입한 경우에도 실제 입주하지 않고 보증금을 끼고 산 경우들도 한 40%가 넘는 것으로 나오더라고요.


◇ 김현정 : 그 경우는 그런데 투기라고 보기 어렵지 않습니까? 여러 가지 이유 때문에.


◆ 김흥진 : 투기라고까지 말을 하고 있는 건 아니죠. 무주택자들이 집을 사는 걸 투기라고 볼 수는 없는데 그 사람을 과연 실수요로까지 볼 수 있느냐라고 하는 부분은 그래도 조금은 고민을 해야 될 부분이라고 생각이 들고요. 그래서 그런 사람들이 계속 모여서 주택을 사겠다는 수요가 많아지면 주택 시장이 굉장히 좀 불안해질 우려가 있지 않겠습니까?


앞으로 정부가 주택과 관련해서 3기 신도시라든지 30만 호 주택공급을 통해서 지속적으로 주택 공급이 이루어질 텐데 너무 조바심을 내고 일단 미리 집을 사겠다는 수요가 갑자기 많이 몰리면 주택시장이 불안해질 우려가 있어서 일단 지금은 당장 입주하려는 사람들 위주로 담보대출을 하겠다라는 겁니다.


◇ 김현정 : 그러니까 실수요자의 범위를 아주 좁게 잡은 거네요. 바로 살 사람 아니고 내가 지금 예를 들어 송파에 사는데 송파에 아이들이 많다 보니까 송파에 전세로 40평대 산다. 직장이라든지 아이들 학교 고려해서. 그런데 노후를 생각해서 저쪽에 수원이나 광교에다가 20평짜리를 하나 사놓으려고 한다. 송파에 전세로 살면서. 그런 경우는 그럼 이제부터는 당장 살 사람 아니니까 실수요자로 안 본다는 것이지요?


◆ 김흥진 : 그 사례를 들어보면 그 사람은 실제로 어느 지역에 주거 수요가 있다라고 보실 수 있겠습니까? 현재 송파에 살고 있지 않습니까? 실제 수요는 송파가 수요인 것이고요. 수원이나 광교는 어떻게 보면 투자 목적으로 주택을 사는 것으로 보는 것이 더 합리적이지 않을까 싶습니다.


◇ 김현정 : 여태까지는 그렇게 안 봤지 않습니까? 노후 대비로 한 채 가진 사람에 대해서 그렇게 안 봤던 것을 이제는 바로 들어갈 사람만 보겠다. 이게 크게 달라진 점이군요?


◆ 김흥진 : 그러니까 실수요자의 개념을 조금 더 엄격하게 해석을 하겠다라는 것이고. 그렇다고 해서 지금 무주택자가 집을 미리 사놓는 것 자체를 저희가 투기다, 이렇게 해서 매도하겠다. 이런 것까지는 아닙니다.


◇ 김현정 : 알겠습니다. 물어볼 부분들이 굉장히 많은데요. 이렇게 되면 매매 중심으로 규제가 상당히 강화되다 보니까 집 사려던 사람들이 ‘복잡해!’ 혹은 ‘대출 어려워, 그냥 전세로 계속 살자’ 이런 분들이 꽤 많아질 거예요. 전세금이 오르지 않겠는가? 그런데 전세에 대한 대책은 보니까 거의 없어요.


◆ 김흥진 : 실제로 갭투자를 하시려고 하는 분이 갭투자를 하지 않는다면, 앞으로 집을 사서 본인이 직접 입주를 하게 되면 그분이 살고 있던 집이 매물로 나올 수가 있거든요. 그리고 예를 들어서 갭투자를 안 하게 되면 실제로 그 집을 사고 싶어 하는 무주택자가 집을 사게 되고요.


그러면 전체적으로 실수요자들이 집을 많이 가지게 돼서 전세시장이 안정될 것으로 저는 생각하고 있고요. 전체적인 가구수라든지 주택수가 변함이 없지 않습니까? 그러니까 전세시장의 안정은 무엇보다도 ‘향후 입주물량이 풍부한가’ 여기에 대해서 좌우가 많이 되는데요. 향후 조사한 바에 의하면 향후 3년간 수도권의 입주물량이 예년보다 더 많고 서울도 입주 물량이 풍부한 편이기 때문에.


◇ 김현정 : 입주물량이 지금 풍부하다고 하셨던 부분에 대해서는 조금 이의를 제기하고 싶은데요. 사람들이 많이 살고 싶어 하는, 선호하는 지역이 아닌 곳의 공급은 충분히 이루어지고 있습니다마는 그렇지 않은 곳, 그러니까 살고 싶어 하는 곳에는 그렇게 충분한 공급이 이루어지고 있는 분위기는 아니지 않습니까? 수도권 중심이면?


◆ 김흥진 : 서울의 아파트 공급 물량을 보면 지난 10년간 한 3만 4000호 정도가 서울에 아파트 물량이 공급이 됐거든요. 금년은 서울 전체로 놓고 봤을 때 한 5만 3000호 정도 공급이 되고 있고. 그리고 향후 3년간 한 평균 4만 5000호 정도 공급될 것으로 봐서 예년보다 1만 호 정도 입주물량이 더 많습니다.


◇ 김현정 : 알겠습니다. 뭐 전체를 이야기하시는 거고 자꾸 많은 분들 질문도 들어옵니다마는 사람들이 살고 싶어 하는 선호지역, 수도권에서 그런 지역 중심을 말씀을 드리다 보니까 공급이 풍부하냐? 풍부하지 않냐? 이런 부분에 차이가 있는 것 같은데요.


실장님, 지금 제일 많이 들어오는 질문은 사실 이거예요. 그러니까 ‘집으로 투기 못 하게 하려는 거고 투기꾼들 집 내놔라’ 이건데요. 그러면 다주택자 보유세 왜 안 올리는 건가? 다주택자 보유세 강화하면 투기꾼 잡는 데 제일 손쉬운 방법 아닙니까? 이런 질문이 들어옵니다.


◆ 김흥진 : 일단 저희도 주택시장의 자금이 많이 쏠리는 이유가 주택을 보유하겠다는 기대 수익이 높기 때문에 주택에 대한 자금이 많이 쏠린다고 생각하고 있습니다. 그러면 기대수익률을 낮춰야 되는데 기대 수익을 낮추려고 하면 일단 보유 부담을 높여야 되고 그다음에 주택을 매각했을 때 생기는 양도 차익에 대해 적절히 환수할 수 있는 그런 장치들이 마련이 되어야 된다고 생각을 하고 있습니다.


◇ 김현정 : 집 한 채 가지고 있다가 파는 분들 양도세 말고요. 두 채 이상 가지신 분들의 보유세요.


◆ 김흥진 : 물론 다주택자들의 양도세에 대해서는 중과하는 제도가 있고. 다주택자에 대한 보유세도 지난번에 제가 12.16 대책을 통해서 종부세율 인상안을 발표했습니다. 지난 20대 국회가 종료가 되면서 그 비준이 이뤄지지 않아서 21대 국회가 새로 개원을 했더니 종부세 세율을 인상하는 안이 곧 처리가 될 것이고요. 또 그리고 이 과표가 되는 공시 가격에 대해서도 지속적으로 현실화율을 높이는 작업을 하고 있습니다. 이를 통해서 보유 부담은 지속적으로 높아질 것으로 생각을 하시면 될 것 같습니다.


◇ 김현정 : 사실 시중에서 어떤 말이 나오냐면 ‘혹시 정책입안자들이 다 2주택 이상 가지신 다주택자라서 보유세는 못 올리는 거 아니냐?’ 이런 얘기가 나와요.


◆ 김흥진 : 그렇지는 않습니다. 종부세율을 인상하겠다라고 안은 정부 대책으로 여러 차례 발표가 된 적이 있습니다. 국회에서도 개정 논의가 있었습니다. 이번 국회에서는 처리가 될 것으로 보고 있습니다.


◇ 김현정 : 알겠습니다. 여기까지 말씀들으면서 아무쪼록 효과가 좀 있어서 더 이상의 풍선 효과, 더 이상의 부작용은 없기를 기대해 보겠습니다. 고맙습니다.


◆ 김흥진 : 네, 감사합니다.


◇ 김현정 : 국토부 김흥진 주택토지실장이었습니다.


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