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[ 비즈 ]

절대 배신하지 않는 서울 구축아파트 공략방법 8

by북적북적

272곳 아파트 완벽 분석, <서울 아파트 지도>

1. 아파트 값은 실거주와 밀접하다

보통 아파트를 매수하는 연령대는 40대입니다. 30대부터 아파트를 매수하기도 하지만, 대체로 더 이상 미루지 않고 큰맘 먹고 매수하는 이들이 바로 40대입니다. 사실 아파트를 매수할 때는 장기 거주에 대해 고민할 수밖에 없습니다. 잠깐 살다 이사하는 것이 아니기 때문입니다. 못해도 10년은 거주할 생각으로 매수하죠.


거기에 40대라면 앞으로 자녀들이 커가는 것을 생각해야 합니다. 중·고등학생 자녀와 함께 살기에 59m는 다소 작습니다.

2. 아파트는 매수보다 매도가 훨신 중요하다

아파트를 매도할 때84m가 유리한 이유는 59m는 임차인이 많이 살지만, 84m2 는 소유주가 직접 거주할 가능성이 크기 때문입니다. 나중에 매도할 때도 수요층이 훨씬 더 다양하고요. 아파트 거래에서 매수보다는 매도가 훨씬 더 중요하고 어렵습니다.


매수와 달리 매도는 내 마음대로 할 수 있는 것이 아닙니다. 그런데 84m는 투자자에게도 팔 수 있고, 실거주할 사람에게도 팔 수 있어 유리합니다. 특히 실거주자는 마음에 든다면 가격을 마구 깎으려고 하지도 않죠.

3. 실제 소유자가 많은 아파트가 가격 상승 폭이 훨씬 크다

투자자보다는 실거주할 사람에게 매도하는 것이 좋습니다. 투자자는 투자 관점에서 해당 물건을 보지만, 실거주자는 그보다는 편의성이나 그 동네에서 거주하고 싶은 마음이 더 강력한 동인입니다. 그저 시세 차익 측면에서 해당 아파트를 보는 것이 아니라는 뜻이죠.


실제로 투자자가 많은 아파트보다는 실질적인 소유자가 많이 거주하는 아파트가 가격 상승 폭이 훨씬 더 큽니다. 대체로 투자자는 촉매제 역할을 할 뿐, 실질적인 가격 상승을 제대로 누리는 경우가 드물거든요.

4. 임차인 거주VS 실거주자 거주, 어떤 아파트가 관리가 잘 될까?

아파트 관리 측면에서도 임차인이 많이 거주하는 아파트보다는 소 유자가 많이 거주하는 아파트가 좋습니다. 임차인은 대부분 아파트에서 진행하는 각종 회의에 거의 관심이 없습니다. 그저 거주를 할 뿐, 자기 소유가 아니라 적극적이지 않기 때문입니다.


자기 소유 아파트에 거주 할 때 보다 적극적으로 의사를 개진하면서 아파트 가격에 대해서도 민감하게 반응합니다. 임차인은 솔직히 가격 상승이 반갑지 않죠. 전세 금액이 올라서 좋아할 임차인은 없습니다.

5. 금액이 많지 않을 경우 세대수를 보라

투자 금액이 많지 않을 때 는 84m보다는 59m를 매수할 수밖에 없습니다. 이때는 84m와 59m의 세대수를 주목하세요. A아파트와 B아파트가 있습니다.


예를 들어 A아파트는 59m가 400세대, 84m가 600세대입니다. B아파트는 59m가 600세대, 84m가 400세대입니다. 여러분은 이럴 경우 A와 B 중 어느쪽을 매수하시겠습니까?

6. 거래량에 속지 말라

59m 가 많다면 거래가 활발할 테니 B아파트가 더 좋다고 생각할 수 있습니다. 하지만 저라면 A아파트를 선택합니다. 그 비밀은 바로 84m의 세대수에 있습니다. 84m 세대수가 더 많다는 것은 실소유 거주자가 많다는 뜻입니다.


앞서 말씀드린 것처럼 임차인이 많이 거주하는 아파트보다는, 실소유주가 많이 거주하는 아파트가 훨씬 더 관리가 잘됩니다. 그것만으로도 아파트에 대한 인상이 달라지겠죠.

7. 세상에는 수익으로 매도를 결정하지 않는 사람이 있다

59m 가 제일 넓은 면적이고 세대수도 가장 많은 아파트도 있습니다. 이런 아파트는 대체로 임대 위주일 가능성이 큽니다. 임대가 많은 아파트는 투자자가 해당 아파트를 보유할 가능성이 크죠.


투자자는 어디까지나 수익을 목적으로 매수와 매도를 결정합니다. 반면 실소유주가 거주하는 곳은 거래가 자주 이루어지지도 않을뿐더러 단순히 수익으로 매도를 결정하지도 않습니다.

8. 가격이 오르려 할 때마다 물건이 쏟아지는 곳을 생각해라

그런데 투자자, 특히 갭 투자자들은 대부분 2년 단위로 매수와 매도 를 결정합니다. 가격이 오르려 할 때마다 물건이 쏟아진다면 가격 상승은 한계가 있기 마련입니다.


따라서 가급적 84m에 투자하시되 현실적으로 59m에 투자할 수밖에 없다면, 이왕이면 84m가 많은 아파트 단지에 있는 59m를 선택하시기 바랍니다.


위 포스트는 <서울 아파트 지도>의 내용을 발췌 및 재구성했습니다.