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[ 비즈 ]

부동산 투자의 열쇠는 ‘역세권’에 있다

by예스24 채널예스

성공적인 부동산 투자를 위해서는 철도망에 집중해야 한다. 철도는 빠른 속도로 한 번에 많은 사람을 수송할 수 있는 교통수단으로서 부동산의 가치에 큰 영향을 주기 때문이다. 부동산 투자를 하는 사람들은 한결같이 입지가 중요하다고 말한다. 입지의 가치는 뛰어난 상권과 도심 접근성, 직주근접, 생활편의의 정도에 따라 높아지는데, 이를 갖추려면 먼저 인구 밀집이 선행되어야 한다. 그렇다면 사람들은 어떠한 기준으로 모여드는가? 그 첫 번째 기준은 원하는 지역까지 쉽고 편안하게 갈 수 있는 교통망이 형성되어 있는가 또는 형성될 예정인가다. 이때 가장 먼저 거론되는 교통수단이 바로 ‘철도’다. 따라서 가치가 높아 부동산 가격이 오르는 입지를 알고 싶다면 철도를 기준으로 역세권을 파악하는 데 익숙해져야 한다.

안녕하세요, 작가님. 신간 『대한민국 역세권 투자지도』에 대해 소개 부탁드립니다.


저는 철도계획과 부동산, 도시계획을 전공하고 실천해 가치투자에 앞장서는 역세권 전문가 표찬(밴더빌트)입니다. 『대한민국 역세권 투자지도』는 지난 3년간의 공공기관 활동을 접고 1년 동안 철도계획과 역세권 관련된 다양한 정보를 다시 정리하고 실제 현장을 돌아다니면서 받은 느낌을 총망라한 책입니다. 총 440쪽에 달하는 막대한 분량을 통해 독자들이 역세권을 이해하고 수도권 광역전철과 향후 생기는 GTX를 비롯한 다양한 노선을 경험해본다면 좋겠습니다. 현재까지 대한민국에서 나온 역세권 관련 책 중 어떤 책과 비교해도 손색이 없을 것이라 자부하며, 부동산 투자에 앞서서 가치판단을 할 수 있는 좋은 길잡이가 되었으면 좋겠습니다.


철도, 부동산 관련해서 18년 동안 일했다고 하셨는데, 구체적으로 어떤 일을 하셨는지 궁금합니다.


전 동명기술공단이라는 엔지니어 회사에 12년간 근무했습니다. 철도사업본부에서 예비타당성 조사를 비롯해 기본계획, 기본설계, 실시설계 등 철도계획과 본 설계를 직접 해봤죠. 경춘선, 중앙선, 서해선, 경강선 등 수도권 지역의 다양한 노선을 경험해봤습니다.


부동산과 관련해서도 여러 활동을 했습니다. 시행사의 부지선정 및 개인투자 컨설팅을 해왔고 대학교를 비롯한 대기업, 재테크 카페에서 다수의 부동산 강의를 진행했습니다. 부동산 경매를 통한 다양한 수익창출 모델을 제시해 좋은 반응을 얻기도 했죠.


부동산 가격은 계속 상승하고 덩달아 정부의 부동산 규제책도 줄짓고 있습니다. 이런 기조 속에서 부동산 하락장이 올 거라는 불안감도 생겨나고 있는데요. 역세권 부동산은 하락장에 따른 리스크가 적을까요?


역세권 부동산이라고 해서 부동산 시장을 거스를 수는 없습니다. 그러나 역세권 부동산은 “오를 때 더 오르고, 떨어질 때 덜 떨어진다.”라는 말만 기억하면 됩니다. 실수요자 입장에서는 이런 관점으로 일단 역세권 부동산에 터를 잡는 게 좋습니다.


아울러 부동산 하락장에 너무 두려워하지 마세요. 부동산은 개인이 가지고 있는 가장 비싼 재화입니다. 이 재화는 수요와 공급의 원칙에 따라 가격이 달라질 수 있지만, 쉽게 다량으로 만들어낼 수 없기에 물가상승률과 경제성장률 등에 따라 우상향하는 것이 일반적입니다. 단기, 중기 과열에 따른 조정은 가능하나, 외부경제 요인만 없다면 그 폭은 제한적이기 때문에 최근 몇 년간 과도하게 오르지만 않았다면 크게 걱정하지 않으셔도 될 듯합니다.


역세권 부동산이 다른 부동산에 비해 가치가 있다는 것은 잘 알겠습니다. 그런데 『대한민국 역세권 투자지도』에서 “역세권이라고 다 같은 역세권이 아니다!”라고 하셨습니다. 그럼 조금이라도 더 가치 있는 역세권 부동산을 선별하기 위해 꼭 기억해야 할 기준에는 무엇이 있나요?


현재 수도권 광역전철은 총 22개의 노선이 운행 중입니다. 역의 수만 보면 634개 역이 운행되고 있는데, 각 역의 가치는 천차만별입니다. 그 기준을 몇 가지만 이야기해보겠습니다.


제일 먼저 노선이 좋아야 합니다. 이왕이면 직선으로 서울의 업무·상업밀집지역(강남, 광화문, 여의도)에 근접하고 그중에서 강남 방향으로 향하는 것이 가장 좋습니다.


열차의 운행횟수도 중요합니다. 하루 한 방향으로 최소 100대, 가급적 120대 이상은 운행해야 합니다. 이는 운행시간 18시간을 기준으로 삼고 있습니다. 즉 출퇴근 시(18시간 중 4시간)에는 5분 간격, 평상시(18시간 중 14시간)에는 10분 간격으로 운행해야 함을 의미합니다. 이보다 적게 운행된다면 승객은 피로감을 느낄 수 있습니다.


또한 다수의 인원을 태울 수 있는 차량의 용량 확보가 중요합니다. 최근에는 도시철도(경전철)사업으로 많이 진행되다 보니 주로 경량전철(수송 적정 인원 160명)로 운행하고, 승강장이나 여유 공간이 거의 없어 출퇴근 시 혼잡도 말로 할 수 없을 정도입니다. 서울 지하철 2호선의 경우 1편성이 10량으로 한 번에 적정 인원 1,600명까지 수용할 수 있습니다. 사업에 대한 규모는 사전에 파악할 수 있으므로 노선의 가치와 운행횟수와 총량의 정도를 이해할 수 있다면 노선의 미래가치를 평가할 수 있을 것입니다.


철도 노선은 10년을 두고 진행되는 중장기적인 계획이라고 하셨습니다. 계획이 갑작스럽게 변경되거나 완전히 취소되기도 하나요? 비상시를 대비해서 부동산 투자금을 어떤 식으로 분산시키면 좋을까요?


주식은 몇십만 원으로 시작할 수 있습니다. 하지만 부동산은 보통 최소 몇천 만 원에서 수억 원의 돈이 들어갑니다. 전문적으로 투자하시는 분들을 제외하고는 주식처럼 분산투자가 쉽지 않습니다. 그렇기에 하나라도 제대로 투자해야 합니다.


철도 노선은 사업구상에서 실제 운행까지 평균 15년(최소 10년에서 최대 20년까지)이 걸리는 사업입니다. 갑작스럽게 변경되거나 완전히 취소된다는 표현보다는 사업의 구상단계에서 다양한 검토가 이뤄진다고 해야 옳습니다. 국가철도망 구축계획은 앞으로의 계획을 의미합니다. 그렇게 하고 싶다는 이야기지, 꼭 한다는 이야기가 아닙니다. 실제 본 설계까지 이어지는 경우는 시간이 좀 더 걸리는 문제이지, 거의 대부분 진행되고 있습니다. 일반인들은 사업에 대한 이해가 적기 때문에 구상단계인지, 설계단계인지 잘 모를 수 있어서 이런 오해가 생길 수 있습니다.


부동산은 현재같이 규제가 심할 때는 분산투자보다 상급지로 이동하는 것을 권하고 싶습니다. 주택은 1주택을 유지해 세금의 규모를 줄이면서 역세권 개통을 앞두거나 다른 개발 호재가 있는 지역의 토지를 권하고 싶습니다.


부동산 투자를 하려면 역시 ‘역세권이 답’인 것 같습니다. 앞으로 역세권 부동산 분야에서 어떤 활동을 하실지 궁금합니다. 독자가 함께 참여할 수 있는 활동이 있을까요?


열차의 종류를 크게 보자면 KTX, ITX 등의 일반열차와 전동차, 경전철 등의 광역전철로 구분할 수 있습니다. 실생활에 밀접한 것은 그래도 광역전철에 가깝고, GTX를 비롯해 다양한 노선이 신설될 예정이므로 이에 대한 가치평가에 앞장설 예정입니다.


역세권이라고 하면 단순히 열차나 노선에 대한 이해만 있어선 안 되고, 부동산 전반에 대한 이해와 신도시가 만들어가는 과정, 정비사업이나 지구단위계획 등의 속성도 알아야 합니다. 상당히 종합적인 판단이 필요하기 때문에 오랜 시간과 경험이 필요할 수밖에 없습니다. 이에 이 분야의 선도주자로서 좀 더 가치 있는 의미를 파악하고, 실제 투자에도 도움이 되는 다양한 정보를 나누고 싶습니다.


아울러 다양한 교육을 통해 그동안의 정보를 공유하고, 여러 모임을 통해 자료를 취합하면서 현장에서 소통하는 시간을 가질 예정입니다. ‘밴더빌트와 함께하는 역세권 탐사대’가 곧 출발하오니, 탑승해보길 권해봅니다.


마지막으로 『대한민국 역세권 투자지도』의 독자를 위해 한마디 해주세요.


이 책은 내용이 방대해 보이지만, 추려보면 결국 결론은 하나로 귀결됩니다. 여러분이 이 책을 통해 역세권의 가치를 분명히 이해하고, 향후 목적이 실거주든 투자든 부동산을 정할 때 어느 지역을 봐야 할지 제대로 알았으면 좋겠습니다. 부동산은 단순히 ‘내가 좋고 편하면 되지.’라고 생각하면 안 됩니다. 다수가 좋아하고 가고 싶은 곳이어야 가격을 지켜주면서 오를 때 올라갑니다.


부동산도 세분화되어서 여러 전문 분야가 생겼습니다. 용도상 아파트를 중심으로 재개발, 재건축과 분양권, 토지와 건물까지 신축하는 부지개발, 상권분석과 상가, 지식산업센터 등 분야별로 전문가가 존재합니다. 특히 역세권과 같은 입지분석과 교통·개발 호재를 분석하거나 세금, 경매 등 특화된 전문가가 많습니다. 제가 이 모두를 잘한다고 말할 수는 없지만, 앞으로 ‘역세권’ 하면 표찬(밴더빌트)을 생각해준다면 고맙겠습니다. 정말 부동산은 아무것도 모르겠다고 생각한다면 제가 강의하는 자리에 오셔서 끝났을 때 “이 글을 읽었습니다. 제대로 배우고 싶습니다.”라고 말해주세요. 사람의 인연은 알 수 없기에, 일단 마음부터 다잡으면 길이 열릴 것이라 믿습니다.

*표찬

밴더빌트는 ‘미국의 철도왕 밴더빌트’에서 따왔다. 건국대학교 부동산대학원 석사 학위를 받았고 한양대학교 도시대학원 박사 과정을 수료했다. 동명기술공단 철도사업본부에서 12년 근무했고 성동도시재생전문관과 성수도시재생센터장을 역임했다. 현재 하우에스테이트의 대표이자 법무법인 하우의 본부장으로 일하며, 숭실대, 건국대, 교보생명, 송파문화원 등에서 강의했었다. 역세권 전문가인 그는 실무에서 얻은 역세권 개발정보와 노하우를 통해 부동산 시장에서의 투자지역 선별과 신설노선 예측, 역 신설 등에 관한 인사이트를 나눔으로써 큰 호응을 얻고 있다. 3년간의 공공기관 활동을 접고 현 부동산 시장에 올바른 가치를 앞장서서 알리고자 『대한민국 역세권 투자지도』를 집필하게 되었다. 저서로는 『부동산 재테크 역세권이 답이다』 『부동산경매 10개월-10단계』 등이 있다.

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